Trwa ładowanie...

Notowania

Przejdź na
hipoteka
20.02.2011 18:12

Podział hipoteki - co zmieniły nowe przepisy

Nie będzie możliwości żądania proporcjonalnego podziału hipoteki jeżeli sposób jej podziału został określony w umowie i ujawniony w księdze wieczystej.

Podziel się
Dodaj komentarz

Opisując zmiany, które weszły w życie z 20 lutego w związku z nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece, nie sposób pominąć bardzo poważnych konsekwencji jakie niesie zmiana art. 76 ust. 1 i 4 rzeczonej ustawy.

W świetle obecnie obowiązujących przepisów w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna).

Od powyższej zasady istnieje wyjątek w art. 76 ust. 4 UKWiH dotyczący hipotek służących zabezpieczeniu kredytu udzielonego na budowę domów mieszkalnych (czyli tzw. hipoteki deweloperskie). W takim przypadku hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy a nie obciąża z mocy prawa (jako hipoteka łączna) wyodrębnionego i zbywanego lokalu. Jeżeli nie ma umowy to nie ma podstaw do ustanowienia na wyodrębnionej nieruchomości hipoteki na rzecz banku.

W znowelizowanym art. 76 ust. 1 nadal pozostaje aktualna zasada, że hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna) natomiast dodano przepis, że hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział.

_ Ratio legis _ tej zmiany jest rozwiązanie problemu hipotek na udziale we współwłasności nieruchomości w razie jej podziału i wydaje się dobrym rozwiązaniem.

[ ( http://static1.money.pl/i/h/168/t21672.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/nowa;hipoteka;w;miejsce;wygaslej,17,0,768017.html) Nowa hipoteka w miejsce wygasłej
Najważniejsza (szczególnie dla nabywców mieszkań) jest jednak zmiana art. 76 ust. 4 ustawy. Zgodnie ze znowelizowanym art. 76 ust. 4 UKWiH: w razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej - zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału.

Taki zapis stanowi istotną zmianę na niekorzyść kupujących mieszkania i nie ma co ukrywać, przepis ten służy zabezpieczeniu interesów banków a nie nabywców mieszkań.

Nie będzie możliwości żądania proporcjonalnego podziału hipoteki jeżeli sposób podziału hipoteki został określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej. Hipoteka łączna w takim przypadku nie powstanie automatycznie, gdyż podział będzie następował stosownie do postanowień umowy. Powstaje tylko pytanie - na ile banki będą skłonne do zawierania tego typu umów, skoro nowe przepisy są dla nich tak korzystne.

Należy także wspomnieć o przepisie art. 10 ustawy z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw. Jest to przepis przejściowy, regulujący zastosowanie nowych przepisów do hipotek, które powstały przed 20 lutego 2011 r. Do hipotek kaucyjnych powstałych przed dniem wejścia w życie nowelizacji stosuje się nowe przepisy (tj. te które zaczną obowiązywać od 20 lutego 2011) z wyjątkiem przepisów o rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym.

Natomiast do hipotek zwykłych powstałych przed dniem wejścia w życie nowelizacji zastosowanie znajdą przepisy dotychczasowe, ale z wyjątkiem art. 76 ust. 1 i 4 UKWiH, które stosuje się w brzmieniu nadanym ustawą obowiązującą od 20 lutego 2011. To samo dotyczy hipotek kaucyjnych zabezpieczających roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjętych z mocy ustawy hipoteką zwykłą, powstałych przed dniem wejścia w życie nowelizacji.

De facto oznacza to, że ustawa zmienia zasady z mocą wsteczną. Do takiego wniosku prowadzi konkluzja, że z chwilą wejścia w życie nowych przepisów hipoteka, która służy zabezpieczeniu kredytu zaciągniętego przez dewelopera (na zrealizowanie inwestycji) może obciążać wyodrębniony z nieruchomości i zbywany lokal mieszkalny co z kolei byłoby niemożliwe w świetle przepisów, które obowiązywały przed wejściem w życie nowelizacji.

[ ( http://static1.money.pl/i/h/134/t20614.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/kupujesz;mieszkanie;uwazaj;na;dlugi;dewelopera,213,0,773845.html) Kupujesz mieszkanie? Uważaj na długi dewelopera
Teoretycznie istnieje niebezpieczeństwo, że mieszkanie nabyte od dewelopera przed 20 lutego 2011, którego własność została wyodrębniona z nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą kredyt, który deweloper wziął na zrealizowanie inwestycji, zostanie po 20 lutego 2011 r. obciążone hipoteką na wniosek banku kredytującego dewelopera. W dobie kryzysu na rynku nieruchomości, ryzyko niewypłacalności firm deweloperskich jest spore. Jeśli firma taka nie spłaci zaciągniętego kredytu (pod zabezpieczenie którego ustanowiono hipotekę na nieruchomości, na której zbudowano dom z którego wyodrębniono własność lokali mieszkalnych wraz z ich sprzedażą) to scenariusz ustanawiania przez bank kredytujący dewelopera hipoteki na wyodrębnionych nieruchomościach klientów (którzy kupili mieszkania od takiego dewelopera) jest możliwy. Ewentualna możliwość żądania podziału hipoteki deweloperskiej proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałej na skutek podziału wydaje się tutaj bardzo marnym pocieszeniem.

Trzeba jednak podkreślić, że takie ryzyko jest niewielkie z racji tego, że deweloperzy najczęściej przystępują do wyodrębniania lokali i przenoszenia własności nieruchomości na rzecz nabywców, już po całkowitej spłacie kredytu bankowego.

[ ( http://static1.money.pl/i/h/200/t96200.jpg ) ] (http://dom.money.pl/wiadomosci/poradniki/artykul/jak;wybrac;kredyt;hipoteczny;piec;porad,29,0,695325.html) Jak wybrać kredyt hipoteczny? Pięć porad
Wydaje się, że jest tylko kwestią czasu, gdy wskazany art. 10 ustawy z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw zostanie zaskarżony do Trybunału Konstytucyjnego. Nie zmienia to faktu, że od 20 lutego 2011 r. znowelizowany przepis art. 76 ust. 1 i 4 UKWiH stanie się obowiązującym w Polsce prawem i trzeba być na to przygotowanym.

W związku z wprowadzonymi zmianami, w razie nabywania mieszkania od dewelopera, gdy z księgi wieczystej nie wynika, że w umowie o ustanowienie hipoteki zawartej pomiędzy bankiem a deweloperem nie określono korzystnych zasad podziału hipoteki, najrozsądniej będzie żądać, aby firma uprzednio wyodrębnił własność danej nieruchomości, tak aby miała ona założoną własną księgę wieczystą, w której nie będzie żadnych wpisów ani wzmianek o wnioskach dotyczących działu IV księgi. W przeciwnym razie nabywca naraża się na ryzyko związane z wypłacalnością samego dewelopera.

Czytaj w Money.pl
[ ( http://static1.money.pl/i/h/200/t96200.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/deweloper;zadluzy;nowe;mieszkanie;banki;sie;boja,28,0,730908.html) Deweloper zadłuży nowe mieszkanie? Banki się boją Obawy budzi nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotekach.
[ ( http://static1.money.pl/i/h/105/t86121.jpg ) ] (http://dom.money.pl/wiadomosci/artykul/ksiegi;wieczyste;w;sieci;banki;zmieniaja;zasady,222,0,645342.html) Księgi wieczyste w sieci, banki zmieniają zasady Elektroniczny dostęp do ksiąg wieczystych to mniej formalności przy kredycie hipotecznym

Autor jest adwokatem w kancelarii Siwek Gaczyński & Partners

Tagi: hipoteka, wiadomości, prawo, wiadmości, najważniejsze, okiem eksperta, czołówki
Źródło:
Siwek Gaczyński - Kancelaria Prawnicza
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz