Opodatkowanie umów przedwstępnych oraz warunkowych nabycia nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Transakcja nabycia nieruchomości, nie zawsze jest przeprowadzana poprzez zawarcie jednej umowy. Często, tych umów jest kilka. Zależy to od woli strony co do sposobu nabycia nieruchomości lub od charakteru nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży. Tym samym ważnym jest, aby strony wiedziały przy dokonywaniu wyboru co do sposobu przeprowadzenia transakcji, kiedy powstaje obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.
Sposób nabycia nieruchomości
Wybór sposobu dokonania transakcji sprzedaży nieruchomości, co do zasady, pozostawiony jest woli stron w niej uczestniczących. To strony decydują, który wariant nabycia nieruchomości jest dla nich właściwy, ze względu na różne okoliczności, tj. sposób finansowania nieruchomości, spełnienie się warunków itd.
Wyjątkiem są sytuacje, w których sposób sprzedaży nieruchomości jest wymuszony przez prawo. Z taką sytuacja mamy do czynienia np. gdy zbywana nieruchomość jest obciążona prawem pierwokupu.
Tak jest np. przy nieruchomościach rolnych lub innych, wobec których prawo pierwokupu przysługuje gminie. Wówczas transakcja nabycia nieruchomości może zostać przeprowadzona tylko poprzez zawarcie w pierwszej kolejności umowy warunkowej sprzedaży nieruchomości, a następnie umowy przenoszącej własność nieruchomości. Wiąże się to z tym, iż strony takiej transakcji muszą odwiedzić dwukrotnie notariusza, bowiem obydwie umowy muszą zostać zawarte w formie aktu notarialnego.
Drugą z możliwych form przeprowadzenia transakcji, powszechnie stosowanych w obrocie, jest zawarcie najpierw umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości (czy to w formie aktu notarialnego bądź w zwykłej formie pisemnej), a następnie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości. Wybór tego sposobu nabycia nieruchomości zależy wyłącznie od woli stron, bądź wymuszony jest czy to przez banki udzielające kredytów na zakup nieruchomości, czy deweloperów.
Opodatkowanie transakcji nabycia nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych
Zgodnie z przepisami polskiej ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy powstaje, co do zasady, z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, tj. z chwilą zawarcia każdej opodatkowanej umowy. Obowiązek ten ciąży na kupującym. Wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2 %. Podstawą opodatkowania stanowi natomiast wartość rynkowa nabywanej nieruchomości.
_ Obowiązek ten ciąży na kupującym. Wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2 %. Podstawą opodatkowania stanowi natomiast wartość rynkowa nabywanej nieruchomości. _Wyjaśnienia wymaga więc kwestia momentu powstania obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w sytuacji, gdy strony zdecydują się na przeprowadzenie transakcji w jeden ze sposobów opisanych powyżej.
W przypadku, gdy strony będą zmuszone lub ich wolą będzie zawarcie, najpierw umowy warunkowej sprzedaży nieruchomości, a następnie umowy przenoszącej własność nieruchomości, obowiązek podatkowy powstanie dopiero w momencie zawarcia drugiej z umów, tj. umowy przenoszącej własność. Ustawodawca postanowił bowiem odrębnie uregulować moment powstania obowiązku podatkowego w tym przypadku.
Zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność. Oznacza to, że podatek będzie musiał zostać zapłacony przy okazji drugiej wizyty u notariusza.
Z podobną sytuacją będziemy mieli do czynienia, gdy strony zdecydują się zawrzeć umowę przedwstępną, a następnie przyrzeczoną sprzedaży nieruchomości. Wówczas notariusz dopiero przy zawieraniu przyrzeczonej umowy sprzedaży, jako płatnik podatku od czynności cywilnoprawnych, pobierze od nas jego kwotę. Co więcej może nawet uzależnić dokonanie czynności od uprzedniej jego zapłaty.
Podsumowanie
Podsumowując, należy stwierdzić, że samo zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości oraz umowy warunkowej sprzedaży nieruchomości nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek ten powstaje z chwilą zamknięcia transakcji, tj. przy zawieraniu umów przenoszących własność nieruchomości lub umów przyrzeczonych sprzedaży nieruchomości.
Autor jest aplikantem radcowskim w kancelarii BSO Prawo & Podatki - Bramorski Szermach Okorowska Kancelaria Prawna Sp. k.