Wynajmujący otrzymuje czynsz, który stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym.
Obecna regulacja opodatkowania najmu zasadniczo nie przewiduje zwolnień podatkowych. Pamiętać zatem należy, że z zawarciem każdej umowy najmu łączy się potencjalny obowiązek podatkowy. Praktycznie istotnym wyjątkiem są jedynie dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych w ramach tzw. agroturystyki, to jest w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza pięciu. W zasadzie więc zawsze wraz z otrzymaniem przez wynajmującego czynszu obowiązek podatkowy przekształca się w zobowiązanie podatkowe, czyli skonkretyzowane świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, którego należyte spełnienie obciąża podatnika.
Opodatkowanie dochodów z najmu jest uregulowane zarówno w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jak i w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wybór formy, a tym samym reżimu prawnego, pod który będzie podpadało opodatkowanie najmu zleży od podatnika.
Pierwsza z wymienionych ustaw reguluje między innymi opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodów osiąganych przez osoby fizyczne z tytułu umowy najmu (a także podnajmu lub innych umów o podobnym charakterze), jeżeli najem nie jest zawierany w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Aby skorzystać ze zryczałtowej formy opodatkowania podatnik winien złożyć pisemne oświadczenie o wyborze tej właśnie formy opodatkowania naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego.
Stawka zryczałtowanego podatku wynosi 8,5% przychodów z najmu do kwoty stanowiącej równowartość EUR 4.000 (w 2009 roku wynosi ona PLN 13.510,00 - według średniego kursu euro ogłaszanego przez NBP z dnia 1 października 2008 roku). Od nadwyżki ponad tę kwotę stawka ryczałtu wynosi już 20% przychodów. Opodatkowanie najmu w formie ryczałtu jest konstrukcją prostą, gdyż przedmiotem opodatkowania jest jedynie przychód, co wyklucza instytucję kosztów uzyskania przychodu i kwestię ich dokumentowania.
Podatnik może również pozostać przy opodatkowaniu najmu na zasadach ogólnych, to jest według stawki progresywnej. Warto zaznaczyć, że od 2009 roku zmieniła się skala podatku dochodowego od osób fizycznych. Mianowicie, będą obowiązywały dwie stawki: 18% w razie uzyskania dochodu w wysokości do PLN 85.528,00 oraz 32% w wypadku przekroczenia tejże kwoty. Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu rzeczy mogą również wybrać opodatkowanie najmu według jednolitej 19% stawki, w tym celu powinni jednak złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego do dnia 20 stycznia roku podatkowego pisemne oświadczenie o wyborze tego sposobu opodatkowania.
Podsumowując; prawo podatkowe przewiduje różne sposoby opodatkowania najmu, według niejednolitych stawek (8,5% i 20%, 18% i 32%, 19%).
Ewentualny wybór konkretnej formy opodatkowania zależy przede wszystkim od statusu podatnika (osoba prowadząca działalność gospodarczą albo nieprowadząca takiej działalności) oraz od spodziewanego przychodu. W wypadku najmu przynoszącego względnie niski przychód (czynsz nie wyższy niż około PLN 3.000,00 zł) najbardziej atrakcyjną formą opodatkowania najmu jest ryczałt. W takiej sytuacji podatnik nie ma bowiem obowiązku prowadzenia ewidencji, jeżeli tylko wysokość przychodu wynika z zawartej na piśmie umowy najmu.
ZOBACZ TAKŻE:
W razie braku wyraźnego oświadczenia podatnika o wybranej formie opodatkowania najmu domniemywa się, że osiągany przez niego z tego tytułu dochód opodatkowany jest na zasadach ogólnych.
W tym miejscu wypada zasygnalizować, że w razie grzecznościowego, bezpłatnego oddania np. pokoju do używania innej osobie (np. członkowi rodziny) nie powstanie obowiązek podatkowy. Grzecznościowe oddanie innej osobie do używania pomieszczenia w lokalu, w którym zamieszkuje wynajmujący (w nauce prawa cywilnego określane mianem prekarium) nie rodzi bowiem dochodu podlegającego opodatkowaniu. Kwestia zameldowania lokatora, czy też niedopełnienia tego obowiązku jest z punktu widzenia prawa podatkowego obojętna. Istotne jest bowiem tylko to, czy dany stosunek prawny stanowi źródło przychodu. Z drugiej strony istnieje jednak niebezpieczeństwo, że bezpłatne z nazwy oddanie pomieszczenia do używania innej osobie zostanie i tak potraktowane przez organy podatkowe jako uzyskiwanie przychodu z nieruchomości w wymiarze tzw. wartości czynszowej, to jest stanowiącej równowartość czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu.
Prawo karne skarbowe przewiduje sankcje za niewykonywanie zobowiązań podatkowych. W razie uchylania się od opodatkowania najmu przez nieujawnienie przedmiotu opodatkowania (przychodu, względnie dochodu z czynszu), kodeks karny skarbowy przewiduje karę grzywny od 10 do 720 stawek dziennych (przy czym stawka nie może być niższa od jednej trzydziestej części minimalnego wynagrodzenia za pracę ani przekraczać jej czterystukrotności), karę pozbawienia wolności albo obie te kary łącznie. W razie narażenia na uszczuplenie kwoty podatku o małej wartości podatnikowi grozi jedynie grzywna. O odpowiedzialności karnoskarbowej podatnika za przestępstwo albo za wykroczenie skarbowe orzeka zawsze sąd powszechny, przy czym orzeczenie zapadłe w postępowaniu sądowym nie zwalnia podatnika od obowiązku uiszczenia podatku (zaległości podatkowej wraz z odsetkami za zwłokę).
W czasie trwania najmu wynajmujący, który wybrał ryczałt, obowiązany jest za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodu i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca. Po zakończeniu roku podatkowego należy złożyć na druku PIT-28 w urzędzie skarbowym do dnia 31 stycznia roku następującego po roku, w którym uzyskano przychód z najmu zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Podatnicy pozostający w związku małżeńskim winni pamiętać, że podatek dochodowy to danina publiczna przede wszystkim o charakterze osobistym.
Podatnikiem jest zatem każda osoba fizyczna osiągająca własny dochód. Zasadą w prawie podatkowym jest więc, że małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów. Wyjątkiem od wskazanej zasady jest możliwość wspólnego opodatkowania małżonków, którzy traktowani są wówczas jako tzw. łączny podmiot opodatkowania.
W przypadku najmu rzeczy wchodzącej w skład wspólności majątkowej małżeńskiej (np. wynajęcie wspólnego lokalu mieszkalnego) istnieje możliwość zgłoszenia przez jednego małżonka opodatkowania całości przychodów z najmu w formie ryczałtu, co w żaden sposób nie wpływa na stawki należnego podatku. W razie niezłożenia oświadczenia o wyborze ryczałtu małżonkowie rozliczają dochód z najmu na zasadach ogólnych, według stawki progresywnej, z tym że również w tym przypadku istnieje możliwość opodatkowania całości dochodu z najmu tylko przez jednego małżonka.
Taka decyzja nie pozbawia małżonków prawa do wyboru wspólnego rozliczenia dochodów z innych źródeł. Oświadczenie w przedmiocie wyboru opodatkowania najmu w postaci ryczałtu przez jednego małżonka składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do dnia 20 stycznia, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów z najmu w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów. W pozostałej zaś części ewentualne wspólne opodatkowanie dochodów małżonków z innych źródeł następuje na ogólnych zasadach. Takie rozwiązanie jest proste i wygodne dla wynajmujących pozostających w związku małżeńskim, przy tym w żaden sposób nie wpływa na wysokość podatku od najmu ani na możliwość wspólnego rozliczenia się małżonków z podatku dochodowego.
Autor jest prawnikiem Kancelaria BSO Prawo & Podatki Bramorski Szermach Okorowska