Deweloper i kupujący mogą określić zasady i termin odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Strony mogą w umowie przewidzieć możliwość odstąpienia od umowy w przypadkach zaistnienia określonych zdarzeń, w tym między innymi niewywiązywania się lub też nienależytego wywiązywania się z obowiązków nałożonych umową. Umowne prawo odstąpienia może zostać zastrzeżone również w umowie deweloperskiej.
Zgodnie z przepisem art. 395 § 1 kodeksu cywilnego można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Tak więc strony umowy deweloperskiej: deweloper i kupujący mogą postanowić w umowie, iż każdej ze stron lub tylko jednej będzie przysługiwać prawo odstąpienia od umowy. Będzie ono służyło też następcom prawnym w przypadku przelewu wierzytelności czy przejęcia długu. Postanowienie takie może zostać zastrzeżone nie tylko w umowie, ale także już po jej zawarciu w drodze umowy zmieniającej (aneksu).
ZOBACZ TAKŻE:
Warto pamiętać, iż aby prawo odstąpienia było skuteczne, strony powinny określić termin złożenia oświadczenia o odstąpieniu. Termin ten może zostać oznaczony w sposób dowolny, przez wskazanie daty lub zdarzenia, które nastąpi w przyszłości, na przykład: 30 dni od upływu terminu zapłaty zaliczki lub dwa miesiące od dnia podpisania umowy deweloperskiej.
Wprowadzenie wymogu wskazania terminu do odstąpienia od umowy ma celu ograniczenie trwania stanu niepewności co do dalszego związania stron umową. Brak ustalenia terminu powoduje bezskuteczność postanowienia o prawie odstąpienia.
Warto pamiętać, iż aby prawo odstąpienia było skuteczne, strony powinny określić termin złożenia oświadczenia o odstąpieniu. Brak ustalenia terminu powoduje bezskuteczność postanowienia o prawie odstąpienia.
Zgodnie z obowiązującą zasadą swobody umów strony mogą także przewidzieć, iż odstąpić od umowy można jedynie w ściśle określonych przypadkach. Ważne jest jednak, aby określić przesłanki odstąpienia w sposób jasny i zrozumiały. Pozwoli to uniknąć w przyszłości ewentualnych sporów interpretacyjnych.
Do często stosowanych powodów odstąpienia od umowy przez dewelopera, zalicza się: zwłokę w zapłacie należności przez Kupującego czy niestawienie się kupującego na odbiór lokalu. Natomiast w przypadku odstąpienia przez kupującego, do takich przyczyn należy: zwłoka dewelopera w wydaniu lokalu czy zwłoka w uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie lokalu.
Trzeba przy tym pamiętać, iż w umowach zawieranych z konsumentami, wprowadzenie do umowy prawa odstąpienia od umowy może okazać się niezbędne. Tak jest między innymi w przypadku, gdy deweloper zastrzega możliwość zmiany powierzchni lokalu w stosunku do planowanej lub gdy zastrzega możliwość waloryzacji ceny lokalu. Niezastrzeżenie prawa odstąpienia w takim wypadku może narazić dewelopera na odpowiedzialność za stosowanie klauzul niedozwolonych, np. na karę pieniężną.
Do często stosowanych powodów odstąpienia od umowy przez dewelopera, zalicza się: zwłokę w zapłacie należności przez Kupującego czy niestawienie się kupującego na odbiór lokalu.
Aby odstąpić od umowy należy złożyć drugiej stronie odpowiednie oświadczenie. Nie jest przy tym wymagane uzasadnienie odstąpienia, chyba że strony inaczej się umówią. Zgodnie z przepisem art. 77 § 2 kodeksu cywilnego jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, odstąpienie od niej powinno być stwierdzone pismem. Taka sama forma oświadczenia o odstąpieniu jest wymagana, stosownie do przepisu art. 77 § 3 kodeksu cywilnego, jeżeli umowa została zawarta w innej formie szczególnej.
Konsekwencje odstąpienia od umowy
Odstąpienie od umowy powoduje poważne konsekwencje. W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za nie zawartą. Jeżeli odstąpienie od umowy nastąpi po jej wykonaniu, wówczas to co strony już świadczyły, są zobowiązane zwrócić w stanie niezmienionym, chyba że zamiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu, czyli zmian niezbędnych do dla zachowania przedmiotu świadczenia i utrzymania go w stanie niepogorszonym. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie. W przypadku, gdy lokal mieszkalny został już kupującemu wydany, kupujący ma obowiązek go zwrócić.
Strony umowy deweloperskiej mogą zastrzec możliwość odstąpienia od niej. Jeżeli postanowią jednak, iż prawo to przysługuje jedynie w określonych sytuacjach, powinny, w celu uniknięcia wątpliwości, dokładnie wskazać z jakich powodów możliwe jest odstąpienie. Trzeba też pamiętać, iż dla skuteczności prawa odstąpienia konieczne jest wskazanie terminu wykonania tego prawa.
Autorka jest radcą prawnym, ekspertem prawa nieruchomości w Kancelarii Krawczyk i Wspólnicy