Właściciel, który kupił mieszkanie w nowym bloku, a po pewnym czasie zauważa usterki w nim lub też na klatce schodowej, powinien zgłosić je indywidualnie deweloperowi. W świetle prawa to właśnie właściciel lokalu jest uprawniony do zgłaszania roszczeń z tytułu rękojmi.
Uprawnienie to właściciel mieszkania może scedować na inny podmiot, jednak to w jego najlepszym interesie leży, aby dokonać uzgodnień w zakresie sposobu i terminu usunięcia usterek bezpośrednio z deweloperem.
Właściciel lokalu powinien zawiadomić zarząd wspólnoty o podejmowanych przez siebie działaniach, jeśli prace związane z usuwaniem usterek będą miały szeroki zakres, a ich wykonanie może mieć wpływ na funkcjonowanie innych lokali, albo też gdy usunięcie usterki w jednym z lokali wiązać się będzie z koniecznością usunięcia usterek w części wspólnej budynku, np. dachu.
Gdy usterki są w częściach wspólnych
W przypadku zgłaszania usterek w częściach wspólnych budynku, np. na klatce schodowej, właściciel lokalu indywidualnego, jako posiadający udział w nieruchomości wspólnej, jest uprawniony do zgłoszenia usterek bezpośrednio deweloperowi. Członkowie wspólnoty mogą jednak dokonać cesji swoich uprawnień z tytułu rękojmi i gwarancji dotyczących części wspólnych budynku na wspólnotę, w imieniu której działa zarząd. Wówczas to zarząd będzie uprawniony do zgłaszania deweloperowi tych usterek oraz dokonywania z nim ustaleń w przedmiocie sposobu i terminu usuwania usterek.
[ ( http://static1.money.pl/i/h/161/t9633.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/upadlosc;dewelopera;-;jak;sie;zabezpieczyc,131,0,218755.html) Upadłość dewelopera - jak się zabezpieczyć
Jeśli usterki występują w wielu lokalach, nie ma to wpływu na zgłaszanie roszczeń tj. właściciel lokalu jako podmiot uprawniony, powinien zgłosić usterkę samodzielnie deweloperowi. Jeśli usterki są jednego rodzaju, np. spękania, zawilgocenie i zostały zgłoszone w tym samym czasie, właściciele poszczególnych lokali mogą porozumieć się z deweloperem w kwestii sposobu i terminów usuwania usterek oraz np. wspólnie zatrudnić inspektora nadzoru, który będzie uczestniczył w odbiorze prac naprawczych.
Gdy wadę spowodowały błędy projektowe
Jeśli wada została zgłoszona deweloperowi w terminie, jest on względem nabywcy lokalu odpowiedzialny za jej usunięcie, niezależnie od tego, jaka jest przyczyna jej powstania. Ta przyczyna może stanowić podstawę roszczeń regresowych dewelopera względem projektanta czy wykonawcy budynku, co jednak pozostaje bez wpływu na odpowiedzialność dewelopera w stosunku do właściciela lokalu. Taka próba przerzucania odpowiedzialności i zniechęcania nabywców lokali do dochodzenia roszczeń jest bardzo często praktykowana przez deweloperów, niestety jednak jest ona zupełnie pozbawiona podstaw prawnych.
Deweloper jest obowiązany dostarczyć rzecz wolną od wad i ponosi odpowiedzialność za wszelkie wady, chyba że udowodni, że powstały one bez jego winy. Nie może także bronić się zarzutem, że prace wykonawcze prowadziła inna firma, gdyż zgodnie z art. 474 k.c. – dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działania lub zaniechania za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonuje, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza.
Gdy wada ujawniła się po latach
[
]( http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/umowa;rezerwacyjna;-;kiedy;zabezpieczenie;staje;sie;pulapka,103,0,213863.html )Umowa rezerwacyjna - kiedy zabezpieczenie staje się pułapką
Jeśli wada ujawniła się po upływie okresu rękojmi i gwarancji, nie możemy domagać się jej bezpłatnego usunięcia przez dewelopera. W przypadku rozbieżności co do jej charakteru i przyczyny zasadnym będzie sporządzenie ekspertyzy; może się bowiem okazać, iż wbrew twierdzeniom dewelopera, nie wynika ona z niewłaściwej eksploatacji a z nienależytego wykonania umowy i będziemy mogli dochodzić od dewelopera odszkodowania z tego tytułu. W tym przypadku okres przedawnienia roszczenia jest dłuższy niż w przypadku rękojmi i wynosi 10 lat. Należy pamiętać, iż w przypadku wad budynków i związanych z nimi roszczeń, nie ma jednego uniwersalnego rozwiązania.
Gdy w umowie z deweloperem nie ma regulacji dotyczących odpowiedzialności za wady
Sytuacja taka nie pozbawia nabywców roszczeń z tego tytułu. Będą do niej bowiem miały zastosowanie przepisy kc o rękojmi, która w przypadku wad budynku wynosi 3 lata. Wady zgłoszone w tym czasie deweloper zobowiązany jest usunąć na swój koszt. Dla zgłoszenia wady konieczne jest zachowanie formy pisemnej i przesłanie zawiadomienia o wykryciu wady listem poleconym. Roszczenia z tytułu rękojmi to: roszczenie o usuniecie wady, obniżenie ceny oraz prawo odstąpienia od umowy.
Klauzule niedozwolone w umowie z deweloperem
W orzecznictwie dominuje stanowisko, iż w pierwszej kolejności możemy domagać się usunięcia wady a dopiero w przypadku bezskuteczności takiego żądania – sięgnąć po instytucję obniżenia ceny lub najdalej idące uprawnienie do odstąpienia od umowy. Oprócz roszczeń z tytułu rękojmi możliwe jest zgłaszanie roszczeń odszkodowawczych z tytułu nienależytego wykonania umowy, jak również szkody związanej z wystąpieniem wad. Może się zdarzyć, iż deweloper wprawdzie usunął wady w naszym mieszkaniu, jednak trwało to bardzo długo, czasem kilkanaście miesięcy a my mieszkaliśmy przez ten czas na „placu budowy”, znosząc wszystkie związane z tym utrudnienia. Mogło to odbić się negatywnie na naszym zdrowiu (jak w przypadku zagrzybienia), samopoczuciu czy relacjach z najbliższymi. W takim przypadku możemy wystąpić do sądu o zadośćuczynienie za doznaną krzywdę. Jeśli chodzi o kary umowne, to jak sama nazwa wskazuje, by ich dochodzić, muszą być przewidziane w łączącej strony umowie.
Anna Piecuch jest radcą prawnym z Chałas i Wspólnicy Kancelarii Prawnej