Planowane na dzień 20.02.2011 r. wejście w życie ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw z dnia 26 czerwca 2009 r. (Dz.U. Nr 131, poz. 1075), zmieniającej ustawę o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. (Dz.U. Nr 19, poz. 147 – dalej jako ustawa) prowadzi do sytuacji, w której wierzyciele, których wierzytelności są zabezpieczone na danej nieruchomości, *nie tylko nie będą mogli być pewni pierwszeństwa, *bądź określonej kolejności swojego zabezpieczenia, *ale również niejasnym będzie zakres ich wpływu na rozporządzenia odnośnie już istniejących zabezpieczeń. *
Wynika to nie tylko z zakresu zmian ustawowych, ale także z możliwej rozbieżności wykładni przepisów o nowej hipotece, spodziewanej przez środowisko prawnicze.
Ustawa powyższa wprowadza mianowicie dwie podstawowe zmiany tj. odstępstwo od zasady akcesoryjności hipoteki, która przewidywała bezwzględne wygaśnięcie hipoteki, w przypadku wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpieczała, oraz znosi zasadę _ posuwania się hipotek. _ Zasada ta oznacza, że w przypadku, gdy hipoteka na nieruchomości wygasa, hipoteki z niższym pierwszeństwem automatycznie awansują o jedno miejsce w hierarchii. Uzupełnieniem i konsekwencją tych zmian jest wprowadzenie w oddziale piątym ustawy, instytucji rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym.
[ ( http://static1.money.pl/i/h/200/t96200.jpg ) ] (http://dom.money.pl/wiadomosci/artykul/deweloper;zadluzy;nowe;mieszkanie;banki;sie;boja,28,0,730908.html) Deweloper zadłuży nowe mieszkanie? Banki się boją
Przepisy ustawy stanowią, że w razie wygaśnięcia hipoteki, właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Może on ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nie na podstawie umowy z wierzycielem hipotecznym inną hipotekę obciążającą nieruchomość. Jeżeli hipoteka wygasła tylko w części, właściciel może rozporządzić zwolnionym miejscem hipotecznym w tej części.
Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym przyjmie więc dwie formy:
- poprzez ustanowienie na opróżnionym miejscu nowej hipoteki lub wielu hipotek albo
- poprzez przeniesienie na opróżnione miejsce innej hipoteki, lub hipotek już istniejących na wskazanej nieruchomości.
Wymaga zaznaczenia, że przesunięcie na opróżnione miejsce może dotyczyć nie tylko hipotek z niższym pierwszeństwem, ale również hipotek z wyższym lub równym pierwszeństwem zaspokojenia– w zależności od stosownego porozumienia właściciela z wierzycielem hipotecznym. Już ta pierwsza modyfikacja _ zasady posuwania się hipotek _ prowadzi do sytuacji, w której wierzyciele, którzy liczą na to, że ich hipoteka z niższym pierwszeństwem wykonalności i zaspokojenia w przypadku wygaśnięcia hipoteki wyższej w hierarchii przesunie się na zwolnione miejsce, *nie będą niestety w stanie określić realnego miejsca swojej hipoteki aż do momentu zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonej. *
Co więcej, hipotece, która powstanie na opróżnionym miejscu hipotecznym będzie przysługiwać pierwszeństwo takie samo jak wygasłej hipotece. Można też będzie na zwolnionym miejscu hipotecznym zmieścić kilka innych hipotek. W doktrynie nie rozstrzygnięto jak dotąd wiążąco, jakie hipoteki i ile hipotek powstanie na skutek przeniesienia częściowego hipoteki _ wyższej _ na miejsce hipoteki _ niższej. _
_ [ ( http://static1.money.pl/i/h/134/t20614.jpg ) ] (http://dom.money.pl/wiadomosci/artykul/tania;hipoteka;-;tak;ale;nie;dla;kazdego,5,0,659717.html) Tania hipoteka - tak, ale nie dla każdego _Konsekwentnie, przeniesienie hipoteki lub jej części z jednego miejsca na inne spowoduje opróżnienie dotychczas zajmowanego miejsca hipotecznego i możliwość dalszego ruchu w księdze wieczystej. Roszczenie wierzyciela hipotecznego o przeniesienie jego hipoteki na miejsce opróżnione będzie mogło zostać ujawnione w księdze wieczystej. W takim przypadku hipoteka uzyska przyrzeczone miejsce, z chwilą gdy stanie się wolne.
Ustawodawca nie określił jednak do jakiego momentu z uwagi na proces i tryb zaspokojenia wierzycieli z zabezpieczonej nieruchomości możliwa jest realizacja tego roszczenia. Warto podkreślić również, że do realizacji rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym wpis zastrzeżenia o uprawnieniu nie jest wcale konieczny.
*Brak przejrzystości wzajemnej relacji w przypadku wielości hipotek *i specyficzny sposób ujawniania zmian w zabezpieczeniach hipotecznych, *znacznie utrudni przeciętnemu Kowalskiemu samodzielne efektywne przeglądanie ksiąg wieczystych i rozeznanie w bieżącej sytuacji prawnej danej nieruchomości. *W bardziej złożonych stanach prawnych będzie to z pewnością wymagało skorzystania z fachowej pomocy doświadczonego prawnika.
Pobieżna analiza ustawy wskazuje na to, że jeżeli nieruchomość stanowiąca przedmiot hipoteki zostanie zwolniona spod obciążenia, właściciel nieruchomości może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym _ w granicach _ poprzedniej hipoteki.
Abstrahując od sposobu wykładni tego przepisu, należy zaznaczyć, że teoretycznie możliwa będzie późniejsza zmiana zakresu hipoteki, np. chociażby poprzez zmianę jej waluty. Jeżeli właściciel nieruchomości dokona zaś rozporządzenia na kwotę wyższą niż wysokość stanowiącego przedmiot rozporządzenia miejsca hipotecznego, powstanie kwestia ewentualnej zgody osób, którym przysługują określone prawa na nieruchomości. Problematyczna jest też kwestia zakresu tej zgody i osób, od których powinna być wymagana.
[ ( http://static1.money.pl/i/h/133/t20613.jpg ) ] (http://dom.money.pl/wiadomosci/artykul/rodzina;na;swoim;na;nowo;gdzie;bedzie;trudniej;o;mieszkanie;z;limitem,244,0,707316.html) "Rodzina na swoim" na nowo. Gdzie będzie trudniej o mieszkanie z limitem?
Jeśli zdamy sobie sprawę z kolejnej zmiennej w postaci przepisów przejściowych stanowiących, m.in. w art. 115 ustawy, że skutki wpisów, które zostały dokonane przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, a które według tej ustawy nie są dopuszczalne, podlegają przepisom dotychczasowym, wszystko to razem nasuwa refleksję, iż wprowadzane od lutego 2011 r. przepisy o nowej hipotece znacznie wzmacniają pozycję dłużników hipotecznych, jednocześnie komplikując sytuację wierzycieli.
Nowe przepisy z pewnością wpłyną również na obciążenie sądów wieczystoksięgowych dużo większą ilością przyjmowanych wniosków i wymagają przeorganizowania systemu wpisów oraz pewnych zmian organizacji pracy sądów. Ponadto należy spodziewać się, że związany ze zmianą, duży stopień skomplikowania spraw wieczystoksięgowych doprowadzi zarówno ze strony banków kredytujących, pozostałych wierzycieli praw ujawnionych na nieruchomości, jak i ze strony ich właścicieli do większego zapotrzebowania na specjalistyczne usługi prawnicze w tym zakresie.
Autorka jest radcą prawnym z Kancelarii K&L Legal Żurek i Spółka Spółka komandytowa