*Różnice pomiędzy umową najmu a użyczenia są małe, ale istotne. Wbrew pozorom wybierając umowę użyczenia nie unikniemy podatku. *
Umowa najmu oraz umowa użyczenia należą do tej samej kategorii rodzaju umów cywilnoprawnych, które zostały opisane w kodeksie cywilnym. Są to tzw. umowy regulujące używanie rzeczy. Różnice pomiędzy nimi są niewielkie, ale istotne.
Umowa najmu
Umowa najmu została uregulowana w kodeksie cywilnym w art. 652 - 692. Istnieją także regulacje okołokodeksowe, które regulują szczególne rodzaje najmu. Taką regulacją jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 05.31.266 j.t. z poźń. zm), która swoim zakresem przedmiotowym obejmuje najem lokali mieszkalnych.
Ustawa ta w znacznym stopniu ogranicza regulacje kodeksowe dotyczące najmu lokali mieszkalnych.
| UMOWA NAJMU |
| --- |
| Poprzez umowę najmu, wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz najemcy do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 § 1 k.c. ). |
Przedmiotem najmu mogą być rzeczy wszelakiego rodzaju (ruchome lub nieruchome), jak również ich części składowe. Z treści umowy najmu wynika, iż rzecz może być tylko używana. Nie można więc mówić o najmie w sytuacji, gdy osoba używająca rzecz pobiera dodatkowo _ z niej _ pożytki. Jeżeli z taką sytuacją mamy do czynienia, to nie jest to umowa najmu a umowa dzierżawy.
ZOBACZ TAKŻE:
Dodatkowo, należy zwrócić uwagę na okres trwania stosunku najmu. Umowę najmu można zawrzeć na czas określony lub nieokreślony. Często jest wybierany drugi wariant, czy to przez najemcę czy wynajmującego. Podmioty te uważają, że właśnie taka umowa jest gwarantem _ trwalszego _ stosunku najmu. Nic bardziej mylnego, to właśnie umowę najmu zawartą na czas określony jest trudniej rozwiązać, oczywiście poza przypadkami pozwalającymi na wypowiedzenie stosunku najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, które zostały wyszczególnione w kodeksie cywilnym.
Zgodnie bowiem z przepisami, rozwiązanie umowy zawartej na czas oznaczony jest możliwe tylko w wypadkach określonych w umowie.
Umowa użyczenia
Podobną do najmu jest umowa użyczenia. Regulacja kodeksowa tej umowy znajduje się w art. 710 - 719 kodeksu cywilnego. Umowa ta należy do jednej z najczęściej zawieranych w życiu codziennym umów, potocznie nazywanych _ pożyczką _. Tym samym często jest mylona czy to właśnie z umową pożyczki, czy to jak już wspomniano powyżej z umową najmu.
Od umowy pożyczki umowa ta różni się tym, iż zgodne z treścią przepisu kodeksu cywilnego użyczenie polega na bezpłatnym używaniu rzeczy przez osobę zainteresowaną (używającego). Natomiast w przypadku umowy pożyczki dochodzi do przeniesienia własności rzeczy oznaczonych co do gatunku lub określoną ilość pieniędzy.
| Od umowy najmu, użyczenie różni się tym, że jest ono bezpłatne, natomiast elementem przedmiotowo istotnym najmu jest jego odpłatność, tj. obowiązek zapłaty czynszu przez najemcę |
| --- |
Po zakończeniu umowy użyczenia, biorący w używanie zobowiązany jest zwrócić rzecz użyczającemu w stanie niepogorszonym, przy czym nie ponosi on odpowiedzialności za normalne jej zużycie.
Istotnym aspektem, o którym warto wspomnieć przy okazji opisywania umowy użyczenia są zasady opodatkowania przychodu z tytułu zawarcia umowy użyczenia nieruchomości. Często właściciele właśnie wybierają ten sposób oddania nieruchomości w używanie, sądząc iż pozwoli im to na uniknięcie zapłaty podatku.
Tymczasem opodatkowanie przychodu z tytułu umowy użyczenia odbywa się na analogicznych zasadach co przychodu z najmu. Podobnie ustalane są tutaj też koszty uzyskania przychodu.
Co więcej można powiedzieć, iż są one mniej korzystne niż przy najmie. Przepisy regulujące kwestię opodatkowania przychodów z tytułu użyczenia nieruchomości zawiera art. 16 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z jego treścią za przychód z nieruchomości odstąpionych bezpłatnie w całości lub w części do używania innym osobom fizycznym i prawnym oraz jednostkom organizacyjnym nie mającym osobowości prawnej uważa się wartość czynszową stanowiącą równowartość czynszu, jaki przysługiwałby od tych osób w razie zawarcia umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości.
Jest to tzw. przychód statystyczny, określany na podstawie cen rynkowych. Tym samym, istnieje ryzyko zapłaty większego podatku aniżeli przy umowie najmu. Od tej zasady istnieją jednak wyjątki, bowiem bezpłatne udostępnianie nieruchomości na rzecz członków rodziny podatnika na ich potrzeby nie powoduje powstania przychodu, a tym samym obowiązku zapłaty podatku.
Podsumowanie
Mimo wielu podobieństw umowa najmu i umowa użyczenia różnią się od siebie. Co więcej, przy zawieraniu umowy najmu, w szczególności nieruchomości, należy pamiętać o dokładnym zabezpieczeniu swoich interesów, związanych chociażby z możliwością jej wypowiedziana. Pozwoli to uniknąć negatywnych konsekwencji w przyszłości.
Autor jest aplikantem radcowskim w kancelarii BSO Prawo & Podatki - Bramorski Szermach Okorowska Kancelaria Prawna Sp. k.