Budowa drogi (czy też innego obiektu użyteczności publicznej) niejednokrotnie napotyka przeszkodę w postaci prawa przysługującego jakiemuś podmiotowi do nieruchomości, przez którą droga ma przebiegać.
Rozwiązanie tego problemu wymaga zastosowania procedur pozwalających na przejęcie przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb użyteczności publicznej w taki sposób, aby osoba dotychczas władająca nieruchomością nie była pokrzywdzona.
Dopuszczalność wywłaszczenia nieruchomości, jako wyjątek od konstytucyjnej zasady ochrony własności, przewiduje art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, który stanowi, iż wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.
_ Zasady wywłaszczenia precyzuje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.04.261.2603). Na jej podstawie może podlegać wywłaszczeniu nieruchomość, która położona jest na obszarze przeznaczonym w planie miejscowego zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne, jak również nieruchomość, dla której wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Takim samym zasadom podlega wywłaszczenie części nieruchomości, przy czym jeżeli wywłaszczeniem jest objęta jedynie część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości ma prawo domagać się od podmiotu przejmującego ową część nieruchomości nabycia także pozostałej części. _
Wywłaszczeniem ustawa nazywa pozbawienie albo ograniczenie, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.
Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. W tym sensie jest więc ono środkiem ostatecznym.
Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.
Jedynymi podmiotami, na których rzecz wywłaszczenie może nastąpić są Skarb Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego.
Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu, a na rzecz jednostki samorządu terytorialnego - na wniosek jej organu wykonawczego.
Wszczęcie postępowania z urzędu może także nastąpić na skutek zawiadomienia złożonego przez podmiot, który zamierza realizować cel publiczny.
Najpierw rokowania, potem wywłaszczenie
Postępowanie wywłaszczeniowe obligatoryjnie powinno być poprzedzone rokowaniami o nabycie w drodze umowy prawa do nieruchomości, w trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna.
Tylko w wypadku braku porozumienia między stronami, starosta uprawniony jest do wydania decyzji o wywłaszczeniu. Obowiązany jest jednak odczekać jeszcze 2 miesiące, w czasie których osoba dotychczas władająca nieruchomością może jeszcze zdecydować się na zawarcie umowy.
CO POWINNA ZAWIERAĆ DECYZJA:
Kiedy nieruchomość staje się wywłaszczona
Przejście prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się ostateczna (podobnie jest z przejściem innych praw).
Jeśli wywłaszczona nieruchomość nie ma być natychmiastowo wykorzystana do celu, na który nastąpiło wywłaszczenie, poprzedni właściciel może złożyć wniosek o oddaniu mu przedmiotowej nieruchomości w dzierżawę.
Taka sytuacja może mieć miejsce, gdyż podmiot, na którego rzecz nastąpiło wywłaszczenie ma 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna na rozpoczęcie prac związanych z realizacją celu i 10 lat, od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, na zrealizowanie celu określonego w decyzji (po tym okresie nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu).
Przy czym nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, chyba że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą wniosku o zwrot tej nieruchomości.
Jak zostało już wyżej zaznaczone, wywłaszczenie nastąpić może jedynie za wypłatą „słusznego odszkodowania". Ową „słuszność" wypłacanej kwoty pieniężnej precyzuje art.128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzając wymóg, aby odszkodowanie odpowiadało wartości wywłaszczonej nieruchomości lub wartości tego prawa.
_ Wysokość odszkodowania ustala starosta na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, a tę określa rzeczoznawca majątkowy. Wartość ta ustalana jest według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Odszkodowanie powinno być zapłacone jednorazowo w ciągu 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. _
Do przejmowania nieruchomości lub ich części na cele związane z budową dróg publicznych zastosowanie znajdują przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
((Dz.U.03.80.721; przed dniem 16.12.2006 r. tytuł brzmiał: o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych), która stanowi lex specialis wobec ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Procedury wywłaszczeniowe w niej przewidziane są znacznie prostsze niż przedstawione wyżej, gdyż pominięty został etap rokowań w sprawie odkupu nieruchomości.
Wojewoda (w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich) albo starosta (w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych) na wniosek właściwego zarządcy drogi wydaje decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi. Tą decyzją zatwierdza się projekt podziału nieruchomości, przy czym linie rozgraniczające teren ustalone decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi stanowią linie podziału nieruchomości.
Nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren stają się z mocy prawa:
Wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich albo starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych doręczają decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi wnioskodawcy oraz zawiadamiają o jej wydaniu pozostałe strony w drodze obwieszczeń w urzędach gmin właściwych ze względu na przebieg drogi oraz w prasie lokalnej. Ponadto wysyłają zawiadomienie o wydaniu decyzji o lokalizacji drogi dotychczasowemu właścicielowi na adres określony w ewidencji gruntów.
Również w tym wypadku, jeżeli przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości.
_ Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości i jej wartości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. W odniesieniu do lokali mieszkalnych ustalona wartość odszkodowania nie może pogorszyć warunków mieszkaniowych dotychczasowego właściciela. _
Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad albo samorządowa jednostka organizacyjna otrzymują z mocy prawa, nieodpłatnie, w trwały zarząd nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego, z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi dotycząca tych nieruchomości stała się ostateczna.
Przyspieszona procedura wywłaszczenia na cele budowy dróg i autostrad ma na celu przyspieszenie realizacji inwestycji w tym zakresie, jako że dobrych dróg wciąż w naszym kraju brakuje, a fundusze na ich budowę, w części przekazywane ze środków Unii Europejskiej, muszą zostać wykorzystane w ściśle określonym terminie.
Uregulowanie to budzi jednak wątpliwości, co do prawidłowości zagwarantowania praw właścicieli nieruchomości, którzy mogą zostać zaskoczeni decyzją pozbawiającą ich tytułu prawnego do nieruchomości.
O ile istnieją racje zastosowania środków zmierzających do przyspieszenia postępowania w przypadku głównych arterii komunikacyjnych, takich jak autostrady czy główne drogi krajowe, o tyle w przypadku dróg gminnych i powiatowych słuszniejszym rozwiązaniem wydaje się stosowanie procedury rokowań z właścicielami nieruchomości. Wywłaszczenie powinno być wszak środkiem ostatecznym, a nie regułą postępowania.
Paweł Tenerowicz Karolina Lukoszek
Autorzy są prawnikami Kancelarii Prawnej Miller&Canfield
PODSTAWA PRAWNA: