Jakie prawa ma właściciel nieruchomości wobec najemcy?

Gdy wynajmujący wykonał swój obowiązek i wydał rzecz najemcy, może domagać się zapłaty czynszu, chociażby najemca udostępnionej rzeczy nie odebrał. Najemca nie może też uchylać się od płacenia, jeśli najętej rzeczy nie używa. Przyjmuje się, że do wydania przedmiotu najmu wystarcza, że wynajmujący stworzy możliwość odebrania i używania rzeczy.

W przypadku opóźnienia w zapłacie czynszu wyrażonego w pieniądzu wierzycielowi przysługują odsetki, których wysokość określa się według stopy procentowej oznaczonej w umowie, a jeżeli umowa tego nie określa, wierzycielowi przysługują odsetki ustawowe.

Zaległość w opłatach za dwa pełne okresy upoważnia wynajmującego do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym. Takie prawo przysługuje zarówno przy umowach na czas określony, jak i nieokreślony.

Wypowiedzenie najmu ze skutkiem natychmiastowym jest dopuszczalne, gdy najemca z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność, nie zapłacił w ogóle czynszu za dwa okresy, a także, jeśli przez pewien czas częściowo wywiązywał się ze swego obowiązku i suma zaległości stała się równa wartości dwóch pełnych świadczeń czynszowych.

Wynajmującemu przysługuje szczególny środek w postaci ustawowego prawa zastawu dla zabezpieczenia czynszu oraz tzw. świadczeń dodatkowych. Obciążone zastawem są rzeczy najemcy znajdujące się w wynajmowanym lokaluz wyjątkiem przedmiotów nie podlegających zajęciu według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym.

Do uzyskania prawa zastawu przez wynajmującego nie jest konieczne dokonanie odrębnej czynności prawnej. Ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych rozciąga się na rzeczy wniesione do przedmiotu najmu. Prawo to powstaje w chwili wniesienia ruchomości. Dodatkowo, w odróżnieniu od typowego zastawu, rzeczy obciążone nie znajdują się w posiadaniu wynajmującego, lecz we władaniu właściciela. Muszą one być własnością najemcy i podlegać zajęciu w drodze egzekucji. Do powstania ustawowego prawa nie jest konieczne, aby najemca był wyłącznym właścicielem rzeczy. Wystarczy, że przysługuje mu udział we współwłasności.

Realizacja zastawu następuje w trybie sądowego postępowania egzekucyjnego. Z sumy uzyskanej ze sprzedaży rzeczy obciążonych zastawem wypłaca się wynajmującemu, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi:

• - zaległe należności za okres do jednego roku,
  • - przysługujące za ten czas odsetki
  • - przyznane koszty zaspokojenia wierzytelności.

Nie korzystają z tego zabezpieczenia inne wierzytelności wynajmującego ze stosunku najmu, np. roszczenia odszkodowawcze z powodu uszkodzenia rzeczy najętej.

W razie zawarcia umowy najmu na czas oznaczony typową okolicznością wyznaczającą chwilę zakończenia najmu jest nadejście wskazanego w umowie terminu. Wynajmujący ma prawo wcześniejszego wypowiedzenia takiej umowy wyłącznie wtedy, gdy zastrzeżono w niej możliwość wypowiedzenia z podaniem konkretnych okoliczności, kiedy jest to możliwe. Z kolei najem na czas nieoznaczony wygasa po wypowiedzeniu dokonanym przez którąkolwiek ze stron z zachowaniem terminu wypowiedzenia przewidzianego w umowie lub w ustawie, gdy umowa milczy na ten temat.

Wynajmujący ma prawo sprzedać, darować lub w inny sposób zbyć wynajmowaną nieruchomość podczas trwania umowy. W takim przypadku nabywca z mocy prawa wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Od chwili nabycia po stronie wynajmującego nie występuje więc zbywca przedmiotu najmu, ale jej nabywca.

Przyjmuje się, że zbycie rzeczy w rozumieniu tego przepisu oznacza nie tylko przeniesienie własności rzeczy najętej przez czynność prawną odpłatną (np. sprzedaż), jak i nieodpłatną (np. darowizna)
, ale także ustanowienie takiego ograniczonego prawa rzeczowego, które uniemożliwia zbywcy dalsze wykonywanie obowiązków wynajmującego (np. użytkowania). Nabywca może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, chociażby umowa najmu została zawarta na czas oznaczony, a jeżeli czas trwania umowy nie był oznaczony, chociażby umowne terminy wypowiedzenia były dłuższe niż ustawowe. Powyższe uprawnienie przysługuje nabywcy jednak jedynie wówczas, gdy umowa została zawarta w formie pisemnej i z datą pewną, tj. datą urzędowo poświadczoną.

Autor jest adwokatem w kancelarii CSP - Celichowski, Szyndler i Partnerzy