Do tej pory było to nie do pomyślenia, wszystko wskazuje jednak na to, że już niedługo rzeczywiście będzie można zrealizować taką konstrukcję zabezpieczenia hipotecznego.
Hipoteka, będąca podstawowym instrumentem zabezpieczania wierzytelności na nieruchomości, zasadniczo utrzymywała się w stałym kształcie od momentu wejścia w życie obowiązującej ustawy o księgach wieczystych i hipotece (zwanej dalej _ Ustawą _), tj. od dnia 1 stycznia 1983 r. Zauważono jednak, iż kształt nadany instytucji hipoteki ćwierć wieku temu przestał odpowiadać aktualnie istniejącym warunkom społeczno-gospodarczym i potrzebom obrotu, czego skutkiem jest projekt nowelizacji Ustawy.
Obecnie trwają prace w Komisji Sprawiedliwości i Praw Człowieka po pierwszym czytaniu w Sejmie, które miało miejsce w dniu 18 lutego 2009 roku. Podstawowym celem projektowanej ustawy - według jej autorów - jest wprowadzenie rozwiązań, które sprawią, że hipoteka będzie efektywnym, a jednocześnie bardziej elastycznym sposobem zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych.
Projekt ma na celu także jednoznaczne uregulowanie kwestii, które wywoływały spory w orzecznictwie i nauce prawa, oraz zharmonizowanie przepisów materialnoprawnych i procesowych. Ponadto w projekcie zawarte są także propozycje zmian zmierzające do ujednolicenia terminologii ustawy oraz jej uaktualnienia w związku ze zmianami wprowadzonymi w innych aktach prawnych.
Jednym z nowych pomysłów proponowanych w projekcie nowelizacji Ustawy, jest wprowadzenie możliwości zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym osobom. Możliwość taką ma regulować nowy art. 682 Ustawy, który według projektu ma zostać wprowadzony do Ustawy.
Nie będzie jednak całkowitej dowolności co do rodzaju wierzytelności podlegających zabezpieczeniu jedną hipoteką. Wierzytelności te muszą być ze sobą związane wspólnym celem - muszą to być wierzytelności służące sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia, czyli np. wierzytelności uczestników konsorcjum wierzycieli. Wierzyciele zainteresowani ustanowieniem wspólnej hipoteki wybiorą spośród siebie jedną osobę, która pełnić będzie funkcję administratora hipoteki (administratorem może też zostać wybrana inna osoba, spoza grona wierzycieli).
Umowa powołująca administratora hipoteki powinno zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Następnie administrator hipoteki zawrze z właścicielem nieruchomości umowę o ustanowienie hipoteki i wykonywał będzie prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu (to właśnie administrator hipoteki zostanie wpisany do księgi wieczystej jako wierzyciel hipoteczny), lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności zostaną objęte zabezpieczeniem. W umowie ustanawiającej hipotekę określony zostanie zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu służą.
Według założeń projektu administrator hipoteki, występujący jako wierzyciel hipoteczny, będzie uprawniony do wytoczenia powództwa przeciwko właścicielowi obciążonej nieruchomości w celu uzyskania tytułu wykonawczego i będzie prowadził egzekucję z nieruchomości w celu zaspokojenia zabezpieczonych wierzytelności. W toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego prowadzonego przeciwko właścicielowi obciążonej nieruchomości administrator hipoteki będzie miał więc status strony postępowania.
Taka konstrukcja pozwoli na zachowanie dotychczasowego brzmienia przepisów o postępowaniu sądowym, w tym o postępowaniu egzekucyjnym, bez konieczności wprowadzania do nich zmian dopasowujących do założeń projektu. Wierzyciele, których wierzytelności objęte będą zabezpieczeniem, będą mogli w każdym czasie dokonać zmiany wpisu administratora hipoteki w księdze wieczystej i powołać na jego miejsce inną osobę (nie będzie to miało jednak wpływu na uprawnienia administratora względem wierzycieli, wynikające z umowy powołującej go do pełnienia tej funkcji, np. roszczenie o zapłatę wynagrodzenia czy o odszkodowanie).
Gdyby nie udało się uzyskać zgody wszystkich wierzycieli na zmianę administratora albo gdyby wygasła umowa powołująca administratora (np. na skutek jej rozwiązania, śmierci administratora) projekt przewiduje, że każdy z wierzycieli będzie mógł żądać poddziału hipoteki w postępowaniu nieprocesowym, w którym sąd stosował będzie odpowiednio przepisy o zniesieniu współwłasności.
W wyniku takiego podziału powstaną hipoteki zabezpieczające poszczególne wierzytelności, objęte dotąd zabezpieczeniem jedną hipoteką ustanowioną na rzecz administratora. Suma tych hipotek nie będzie mogła być wyższa niż suma hipoteki ustanowionej na rzecz administratora. Będą one korzystać z pierwszeństwa, które przysługiwało hipotece ustanowionej na rzecz administratora.
Projekt reguluje także skutki ogłoszenia upadłości administratora hipoteki, przyznając wierzycielom, których wierzytelności były zabezpieczone hipoteką, prawo żądania wyłączenia z masy upadłości kwot uzyskanych w wyniku realizacji hipoteki przez administratora lub - po ogłoszeniu upadłości - przez syndyka (nowy pkt 5 dodany w art. 63 prawa upadłościowego i naprawczego).
Wierzycielom realizującym wspólne przedsięwzięcie przyjdzie jeszcze trochę poczekać na możliwość zastosowania opisanego wyżej zabezpieczenia. Z uwagi na daleko idące zmiany wprowadzane do konstrukcji hipoteki oraz konieczność dostosowania do nich przepisów wykonawczych do ustawy o księgach wieczystych i hipotece regulujących dokonywanie wpisów do ksiąg wieczystych, projekt przewiduje dosyć długi okres vacatio legis - ustawa ma bowiem wejść w życie po upływie 18 miesięcy od dnia ogłoszenia.
Jak już wskazano na wstępie, projektowana regulacja jest elementem szeroko zakrojonej koncepcji kompleksowej reformy hipoteki, skierowanej na dostosowanie jej do aktualnych potrzeb rynku. Czy proponowane rozwiązania sprawdzą się w praktyce? Czas pokaże. Według autorów projektu, proponowane zmiany mają na celu uczynić z hipoteki bardziej efektywny i elastyczny sposób zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych.
Nowe rozwiązania powinny zmniejszyć ryzyko prawne związane ze stosowaniem tej formy zabezpieczenia wierzytelności a także - w niektórych przypadkach - koszty ustanowienia zabezpieczenia. To z kolei może spowodować, że przedsiębiorcy łatwiej będą mogli uzyskać kredyt.
Pisząc niniejszy artykuł autorzy korzystali z projektu ustawy wraz z uzasadnieniem, zamieszczonego na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.