Notowania

deweloper
19.03.2008 13:07

Cesja praw z umowy deweloperskiej - jak uniknąć ryzyka?

Częstym zjawiskiem jest odsprzedawanie przez klientów swoich praw do mieszkania wynikających z umów podpisanych z deweloperami.

Podziel się
Dodaj komentarz

W dalszym ciągu bardzo częstym zjawiskiem jest odsprzedawanie przez osoby fizyczne swoich praw wynikających z zawartych z developerami umów o budowę mieszkań.

Proceder ten polega na szybkiej "rezerwacji" mieszkania lub domu w atrakcyjnej okolicy i dalszym odsprzedaniu, po wyższej cenie, przysługującego prawa do niewybudowanych jeszcze lokali.

Podjęcie decyzji o nabyciu prawa do niewybudowanych lokali powinno zostać poprzedzone przede wszystkim analizą postanowień umowy developerskiej, a w dalszej kolejności sprawdzeniem inwestycji, tj. statusu prawnego developera oraz nieruchomości, na której mają powstać nasze wymarzone lokum.

Pojęcie cesji

Skutkiem zawarcia umowy cesji praw jest zmiana podmiotowa stron stosunku prawnego. Oznacza to, że na podstawie tejże umowy, wierzyciel (cedent) przenosi odpłatnie, bądź nie, swoje prawa i obowiązki wynikające z określonego stosunku umownego, na rzecz innej osoby (cesjonariusza). Wierzyciel wyzbywa się więc swojej wierzytelności, a jego miejsce zajmuje odtąd nabywca. Co do zasady cesja nie wymaga ani zgody, ani udziału dłużnika, chyba że co innego wynika z umowy developerskiej. Cesja też nie ma wpływu na ,,treść i kształt" stosunku umownego, który powstał na skutek zawarcia umowy developerskiej, gdyż prawa i obowiązki wynikające z tej umowy pozostają bez zmian.

Umowa developerska jako źródło nabywanych praw i obowiązków

Potencjalny nabywca prawa do niewybudowanego lokalu, przed podjęciem jakichkolwiek kroków zmierzających do sfinalizowania transakcji, powinien w pierwszej kolejności sprawdzić jakie postanowienia zawiera umowa developerska. Jest to bardzo ważne z uwagi na fakt, że nie zawsze można przeprowadzić skutecznie cesję praw, ale również z uwagi na to, że wraz z umową cesji nie tylko nabywa on prawa, ale także staje się zobowiązanym do spełnienia określonych świadczeń.

_ Cesja też nie ma wpływu na treść i kształt stosunku umownego, który powstał na skutek zawarcia umowy developerskiej, gdyż prawa i obowiązki wynikające z tej umowy pozostają bez zmian. _Po analizie umowy developerskiej może się okazać, że developer chcąc ograniczyć odsprzedaż swoich niewybudowanych jeszcze lokali wprowadził do jej treści zastrzeżenie umowne zakazujące lub w istotny sposób ograniczające dokonanie takiej cesji. Istnienie takiego zapisu powoduje, że cesja praw wynikająca z umowy developerskiej będzie niemożliwa lub znacznie utrudniona.

Jeżeli jednak takich zapisów nie ma należy dokładnie się przyjrzeć innym klauzulom umownym. Bez względu na rodzaj umowy developerskiej, pod kątem istnienia ewentualnych ryzyk, ,,pod lupę" powinniśmy wziąć przede wszystkim regulacje dotyczące terminowości oddania lokalu do użytku, ewentualnych środków prawnych dyscyplinujących developera do terminowego przekazania lokali (tj. kary umowy, odszkodowania z tego tytułu itp.), sposobu finansowania inwestycji oraz ewentualnej zmiany wysokości ceny lokalu, form zabezpieczenia roszczeń uprawnionego, możliwości odstąpienia od umowy, zarówno przez developera, jak i uprawnionego itd.

*ZOBACZ TAKŻE: *

* [ Uwaga na pułapki w umowach rezerwacyjnych ]( http://dom.money.pl/wiadomosci/artykul/uwaga;na;pulapki;w;umowach;rezerwacyjnych,105,0,213865.html )
* [ Upadłość dewelopera - jak sie zabezpieczyć? ]( http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/upadlosc;dewelopera;-;jak;sie;zabezpieczyc,131,0,218755.html )
* [ Umowa rezerwacyjna - kiedy zabezpieczenie staje się pułapką ]( http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/umowa;rezerwacyjna;-;kiedy;zabezpieczenie;staje;sie;pulapka,103,0,213863.html )
* [ Ulgę odsetkową można rozliczać nawet do 2027 r. ]( http://www.money.pl/podatki/wiadomosci/artykul/ulge;odsetkowa;mozna;rozliczac;nawet;do;2027;r;,133,0,328581.html )
* [ Jak chronić się przed budowlaną fuszerką? ]( http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/jak;chronic;sie;przed;budowlana;fuszerka,35,0,326435.html )
* [ Zerwanie umowy tylko po doręczeniu wezwania ]( http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/zerwanie;umowy;tylko;po;doreczeniu;wezwania,22,0,324886.html )

W przypadku umów developerskich mających kształt umów przedwstępnych niezbędnym jest również zwrócenie uwagi na formę, w jakiej ona została zawarta. Najkorzystniejsze dla nabywcy, i jego następcy, jest sporządzona umowa developerska w formie aktu notarialnego. Pozwala to nabywcy praw do niewybudowanego lokalu w sposób bardziej efektywny wyegzekwować swoje prawa przed sądem.

Chodzi tu o sytuację, w której developer nie będzie chciał z różnych powodów zawrzeć umowy przyrzeczonej. Wówczas te osoby, które zawarły swoje umowy w formie aktu notarialnego, będą mogły wystąpić do sądu z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej. Wydane wskutek tego przez sąd orzeczenie zastąpi oświadczenie woli developera co do zawarcia umowy. Niestety w znacznie gorszej sytuacji będą osoby, które zawarły swoją umowę w formie innej niż akt notarialny.

_ Najkorzystniejsze dla nabywcy, i jego następcy, jest sporządzona umowa developerska w formie aktu notarialnego. _Jeżeli nic innego nie zostało ustalone w umowie developerskiej nie będzie im przysługiwało roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, ale tylko roszczenie o naprawę szkody, którą ponieśli przez to, że liczyli na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jest to więc dużo mniej korzystna sytuacja, która nie ulegnie zmianie przy okazji zawierania w późniejszym terminie umowy cesji.
Sprawdzamy dewelopera

Sprawdzamy inwestora

Kolejnym korkiem powinno być sprawdzenie inwestycji, tj. samego developera, który po zawarciu umowy cesji będzie zobowiązany do przeniesienia na nabywcę własności lokalu, jak również stanu prawnego nieruchomości, na której ma być wybudowane nasze lokum.
Deweloperzy działający na terytorium Polski zazwyczaj prowadzą działalność gospodarczą w formie spółek kapitałowych tj. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjnej.

Rzadziej spotykane są spółki osobowe. Bez względu na to, czy działalność ta jest prowadzona w formie spółki kapitałowej, czy osobowej, podmioty te i ich dane są uwidocznione w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego. Wszelkie dane dotyczące spółki tj. wysokość kapitału zakładowego (w przypadku spółek kapitałowych), struktura własnościowa spółki, sposób reprezentacji, dane dotyczące członków zarządu itd., jak i dotyczące jej działalności tj. sprawozdania finansowe spółki, w tym bilans oraz rachunek zysków i strat itd., są danymi jawnymi i ogólnodostępnymi. Aby je sprawdzić, wystarczy się udać samodzielnie lub z doradcą do właściwego sądu gospodarczego, w którym znajdują się akta spółki. Łatwo więc można dokonać oceny ewentualnych zagrożeń i ryzyka zakupu nieruchomości od konkretnego dewelopera.

Przy sprawdzaniu dewelopera należy zwrócić szczególną uwagę na sprawozdanie finansowe. To z jego treści można się dowiedzieć, jaka jest obecnie sytuacja finansowa spółki. Niewątpliwie czynnikiem, który powinien mieć wpływ na wybór odpowiedniego dewelopera, jest również wysokość jego kapitału zakładowego, gdyż to właśnie on stanowi minimalną gwarancję zabezpieczającą zobowiązania spółki wobec jej potencjalnych wierzycieli.

Tym samym, im wyższy kapitał zakładowy spółki, tym wyższa teoretycznie jest gwarancja zabezpieczenia naszych przyszłych roszczeń. Jeżeli więc kapitał zakładowy jest niski, istnieje ryzyko, iż w przypadku braku możliwości wypełnienia zobowiązań przez dewelopera, którego majątek będzie znikomy, suma kapitału zakładowego może nie starczyć na pokrycie wszystkich zobowiązań wierzycieli.

_ Przy sprawdzaniu dewelopera należy zwrócić szczególną uwagę na sprawozdanie finansowe. To z jego treści można się dowiedzieć, jaka jest obecnie sytuacja finansowa spółki. _Pod lupą grunt, na którym ma stanąć nasze mieszkanie

Gdy już sprawdzimy developera powinniśmy także sprawdzić stan prawny nieruchomości, na której ma być zbudowane przez dewelopera mieszkanie lub dom. W tym celu należy się udać do sądu wieczystoksięgowego i sprawdzić stan księgi wieczystej nieruchomości. Większość ksiąg jest już w systemie elektronicznym, co znacznie ułatwia dostęp do nich.

Posiadając numer księgi wieczystej, jesteśmy w stanie sprawdzić dane nieruchomości nie tylko położonych w obrębie właściwości danego sądu wieczystoksięgowego, ale także dane nieruchomości położonych w całej Polsce. Jedynym warunkiem jest ,,istnienie" ksiąg wieczystych tych nieruchomości w systemie elektronicznym. Jeżeli księga jest w formie papierowej pozostaje nam udać się do właściwego sądu i przejrzeć księgę.

Przy sprawdzaniu treści księgi wieczystej, najważniejszym jest sprawdzenie działu II, który wskazuje, kto jest właścicielem nieruchomości, działu III - jakie ewentualne prawa i roszczenia przysługują innym podmiotom wobec nieruchomości oraz działu IV - wskazującego, czy istnieją potencjalne obciążenia nieruchomości w postaci hipotek. Należy zwrócić także uwagę na ewentualne wzmianki ujawnione w księdze wieczystej, które oznaczają, iż sąd nie zdążył jeszcze rozpoznać wniosków o dokonanie wpisu w księdze wieczystej czy to prawa, roszczenia, czy to ewentualnego obciążenia, choć wniosek w tym przedmiocie już wpłynął. W przypadku takich wpisów powinniśmy zażądać od dewelopera wyjaśnień, czego one dotyczą.

Co więcej, informacje ujawnione w księdze wieczystej mogą dużo nam powiedzieć nie tylko o stanie prawny nieruchomości, ale także np. o ewentualnych postępowaniach egzekucyjnych toczących się przeciwko developerowi, jeżeli takowe są prowadzone. Dlatego też ważnym jest dokładne sprawdzenie jej treści.

_ Przy sprawdzaniu treści księgi wieczystej, najważniejszym jest sprawdzenie działu II, który wskazuje, kto jest właścicielem nieruchomości, działu III - jakie ewentualne prawa i roszczenia przysługują innym podmiotom wobec nieruchomości oraz działu IV - wskazującego, czy istnieją potencjalne obciążenia nieruchomości w postaci hipotek. _Oprócz działań stricte prawnych warto także zasięgnąć informacji od znajomych, zarówno o developerze, jak i realizowanej inwestycji. Boom na rynku nieruchomości sprawił bowiem, że niektórzy z developerów mogą pochwalić się dobrą marką, a niektórzy niestety nie. Takie informacje, również nie powinny pozostać bez wpływu na ostateczną decyzje zawarcia umowy cesji, której skutkiem jest nabycie praw i obowiązków wynikających z umowy developerskiej.

Umowa cesji

Po sprawdzeniu wszystkich możliwych dostępnych danych dotyczących inwestycji, ocenieniu wszelkiego ryzyka związanego z nabyciem prawa do niewybudowanego lokalu może i ostatecznie podjęciu decyzji o jego nabyciu, możemy przystąpić do sfinalizowania transakcji. Warto zwrócić się do prawnika w celu przygotowania treści umowy, który zadba o nasze interesy.

Pomimo braku obowiązku sporządzenia umowy cesji w kwalifikowanej formie, najlepiej jednak wybrać formę aktu notarialnego. Skorzystanie z usług notariusza jest oczywiście płatne, ale warto zainwestować niewielką kwotę w porównaniu do kosztów całej transakcji. Notariusz również może sporządzić dla nas stosowną umowę, a co więcej także wytłumaczy nam znaczenie wszystkich zawartych w niej postanowień.

*Podsumowanie *

Zakup prawa do niewybudowanego lokalu, pomimo swojej atrakcyjności, może nieść za sobą sporo ryzyk. Dlatego też na każdym etapie, czy to analizy umowy developerskiej, czy to sprawdzania inwestycji, tj. developera i nieruchomości, na którym ma zostać wybudowane lokum najlepiej skorzystać z usług profesjonalnego pełnomocnika. Usługi te, pomimo dodatkowych kosztów, dają nam możliwość podjęcia prawidłowej decyzji.

Autor jest aplikantem radcowskim w BSO Prawo & Podatki Bramorski Szermach Okorowska Kancelaria Prawna Sp. k. z siedzibą we Wrocławiu

Tagi: deweloper, prawo, wiadmości, okiem eksperta
Źródło:
BSO
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz