Uzyskanie prawa własności przez zasiedzenie nieruchomości

Przedmiotem zasiedzenia może być nie tylko nieruchomość gruntowa, ale również
prawo użytkowania wieczystego. Pogląd dopuszczający możliwość zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego jest obecnie ugruntowany i bezsporny (por. uchwała SN z 11 grudnia 1975 r., sygn. akt: III CZP 63/75).

Zastrzec jedynie należy, że zasiedzenie jest dopuszczalne wyłącznie _ przeciwko _ innemu użytkownikowi wieczystemu. Oznacza to, iż nie można zasiedzieć tego prawa przeciwko właścicielowi gruntu (Skarbowi Państwa lub gminie) i w ten sposób ustanowić je dla siebie z pominięciem innych warunków jego powstania (w szczególności ewentualnych obowiązków umownych obciążających użytkownika wieczystego związanych z oddawanym mu gruntem).

Zgodnie z przepisami kolejnych ustaw regulujących gospodarowanie nieruchomościami państwowymi: _ o gospodarce terenami w miastach i osiedlach _ z 14 lipca 1961 roku
(tj. w Dz.U. z 1969 r., Nr 22, poz. 159 ze zm.), _ o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości _ z 29 kwietnia 1985 roku (tj. w Dz.U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm.) oraz aktualnie obowiązującej ustawie z 21 sierpnia 1997 roku _ o gospodarce nieruchomościami _ (tj. w Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) prawo użytkowania wieczystego powstaje w drodze zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, przy czym wpis użytkowania wieczystego do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny.

Nadto przed zawarciem umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste konieczne było, w stanie prawnym obowiązującym do 5 grudnia 1990 roku (do czasu zmiany art. 35 ustawy
z 29 kwietnia 1985 r.), uzyskanie ostatecznej decyzji administracyjnej wydanej przez terenowy organ administracji państwowej.

Posiadanie samoistne

Jednym z dwóch wymogów koniecznych do zasiedzenia prawa własności nieruchomości jest jej nieprzerwane samoistne posiadanie. Samoistnym posiadaczem jest ten, kto postępuje
z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażające wolę posiadacza do wykonywania prawa własności (por. wyrok SN z 19 grudnia 2000 r., V CKN 164/00 i postanowienie SN z 28 lutego 2002 r., III CKN 891/00).

Różnica między posiadaniem samoistnym, a zależnym sprowadza się do woli posiadacza postępowania z nieruchomością _ jak jej właściciel _, a nie _ jak wykonujący inne prawo _ zależne od prawa własności (np. użyczenie, użytkowanie wieczyste, najem, dzierżawa, sprawowanie zarządu, czy administrowanie).

Dla oceny, czy posiadacz włada nieruchomością _ jak właściciel _ nie jest wystarczająca tylko zewnętrzna manifestacja posiadania, ale również _ wewnętrzna _ chęć władania nieruchomością w ten sposób (nastawienie psychiczne). Za zobiektywizowane dla osób trzecich przejawy woli można uznać np.:

• uiszczanie podatków związanych z posiadaniem nieruchomości lub opłat z tytułu użytkowania wieczystego (w zależności od prawa, którego podmiotem uważa się posiadacz);
• wskazywanie w dokumentach, oświadczeniach, czy umowach siebie jako właściciela nieruchomości;
• wytyczenie granic i ogrodzenie danej nieruchomości.

Odnotować należy również, iż w prawie polskim posiadanie zależne (stan wyłączający zasiedzenie) może przejść w posiadanie samoistne - decydujące będzie ustalenie zmiany nastawienia posiadacza do wykonywania odnośnie nieruchomości uprawnień _ jak właściciel _ i rozpoczęcie manifestowanie tej zmiany _ na zewnątrz _ w sposób jawny. W ten sposób np. dzierżawca zarzucając płacenie czynszu wydzierżawiającemu i postępując z nieruchomością jak właściciel może po 30 latach stać się jej właścicielem.

Dobra lub zła wiara

Dobra lub zła wiara nie jest wymogiem formalnym zasiedzenia - wpływa wyłącznie
na długość czasu, jaki musi upłynąć do nabycia nieruchomości przez jej posiadacza samoistnego. Od 01 października 1990 roku, w odniesieniu do wszystkich nieruchomości, bez względu na to kto jest jej właścicielem, czas niezbędny do jej zasiedzenia wynosi 20 lat (dla posiadacza będącego w dobrej wierze) lub 30 lat (dla posiadacza będącego w złej wierze).

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/136/128904.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/korzystanie;z;cudzej;nieruchomosci;jak;sie;przed;tym;bronic,228,0,1080036.html) *Korzystanie z cudzej nieruchomości. Jak się przed tym bronić * Właściciel nieruchomości może domagać się zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z niej, jeśli ktoś pozbawił go władztwa nad nieruchomością.

Dobra wiara oznacza usprawiedliwione przekonanie posiadacza, że przysługuje mu prawo własności nieruchomości. Stan, w którym posiadacz wie, że nie jest właścicielem nieruchomości lub nie zdaje sobie z tego spraw z powodu nie dołożenia należytej staranności oznacza, iż taka osoba pozostaje w złej wierze (por. uchwała SN z 6 grudnia 1991 r.,
III CZP 108/91). Co istotne, posiadacz, który po objęciu danej nieruchomości w posiadanie samoistne zorientował się później, że nie jest jej rzeczywistym właścicielem, to taka zmiana dobrej wiary na złą nie wydłuża okresu koniecznego do zasiedzenia nieruchomości (por. postanowienie SN z 25 czerwca 2003 r.,III CZP 35/03).

W razie sporów dotyczących prawa własności i w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia sporym ułatwieniem dla posiadacza samoistnego jest z całą pewnością domniemanie istnienia dobrej wiary (art. 7 Kodeksu cywilnego) i związany z tym ciężar dowodu przeciwnego obciążającego rzeczywistego właściciela nieruchomości (art. 6 K.c.). Oznacza to, że sąd stwierdzający fakt nabycia nieruchomości przez zasiedzenie jest związany domniemaniem istnienia dobrej wiary jej posiadacza samoistnego, do czasu przeprowadzenia dowodu przeciwnego przez uczestnika postępowania o stwierdzenie zasiedzenia.

W przypadku podmiotów innych osoby fizyczne, o dobrej lub złej wierze przy objęciu nieruchomości w posiadanie samoistne decyduje stan wiedzy osób tworzących jego organ reprezentacji w tym dniu. Przyjmuje się przy tym, iż wystarczy stwierdzenie złej wiary
u choćby jednego członka organu, by wykluczyć dobrą wiarę całego podmiotu, co ma skutek w postaci wydłużenia terminu niezbędnego do zasiedzenia (por. wyrok SN z 24 października 1972 r., I CR 177/72). Nie bez znaczenia będzie również okoliczność, iż brak wiedzy o rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości może być w danych okolicznościach nie do pogodzenia z podstawową wiedzą, jakiej można wymagać od przeciętnego człowieka lub przeciętnego członka organu, czy choćby dostęp do osób, które mogą łatwo zweryfikować rzeczywisty stan prawny nieruchomości.

Na drugiej stronie o tym, po ilu latach następuje zasiedzenie

Upływ czasu i możliwość zasiedzenia nieruchomości

Ograniczając rozważania dotyczące możliwości zasiedzenia nieruchomości do aktów prawnych wydanych po II wojnie światowej wskazać należy na art. XXXIII przepisów wprowadzających w życie dekret z 11 października 1946 r. _ Prawo rzeczowe _ (czyli od 1 stycznia 1947 r.). Zgodnie z tym artykułem, jeżeli przed 1 stycznia 1947 r. według właściwych przepisów obowiązujących przed tym dniem, nie doszło jeszcze do zasiedzenia nieruchomości, od tego momentu stosuje się właściwe normy _ Prawa rzeczowego _. Zgodnie zaś z art. 50 i nast. samego dekretu generalnie do zasiedzenia nieruchomości wymagany był upływ 20 lat (gdy posiadacz był w dobrej wierze) lub 30 lat. Krótsze terminy umożliwiające zasiedzenie (odpowiednio 10 i 20 lat) wiązały się z nabyciem własności nieruchomości przez osobę wpisaną bez ważnej podstawy prawnej do księgi wieczystej jako właściciel, licząc od dnia wpisu.

Od 21 lipca 1961 roku (wejście w życie Ustawy o gospodarce terenami w miastach
i osiedlach z 14 lipca 1961 roku) została wyłączona możliwość zasiedzenia m.in. nieruchomości państwowych położonych w granicach administracyjnych miast i osiedli - równolegle takie nieruchomości mogły być przedmiotem nowej instytucji wprowadzonej przez tę ustawę: prawa użytkowania wieczystego. W okresie od 1 stycznia 1965 roku (wejście w życie Kodeksu cywilnego i uchylenie właściwych przepisów o zasiedzeniu zawartych w Prawie rzeczowym) do 30 września 1990 roku (uchylenie art. 177 K.c.) zakaz ten rozciągnięto na wszystkie nieruchomości państwowe, bez względu na ich położenie.

W związku z tym bieg terminów niezbędnych do zasiedzenia nieruchomości państwowych, (w tym tych położonych w miastach, które nie zostały zasiedziane do 20 lipca 1961 r.), mógł się rozpocząć dopiero po 30 września 1990 roku (tak art. 120 K.c. w zw. z art. 175 K.c.).

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/121/109945.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/odszkodowanie;za;instalacje;przechodzace;przez;dzialke,145,0,870289.html) *Odszkodowanie za instalacje przechodzące przez działkę * Właściciel nieruchomości nie może żądać usunięcia urządzeń, które założono legalnie, ale nie przekreśla to prawa do ubiegania się o odszkodowanie.

Ograniczenie to nie dotyczy nieruchomości prywatnych, które mogły być przedmiotem zasiedzenia na ogólnych zasadach - z zastrzeżeniem stosownych przepisów przejściowych wprowadzających _ Prawo rzeczowe _ z 1946 r., Kodeks cywilny z 1964 r., czy nowelizację tego ostatniego z 1990 r.

W odniesieniu do nieruchomości państwowych, zgodnie z art. XLI ustawy z 23 kwietnia 1964 r. _ Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny _, jeżeli nie doszło do jej zasiedzenia do końca 1964 r. (a gdy nieruchomość znajdowała się w obrębie miasta do 20 lipca 1961 r.) to zgodnie z art. 177 K.c. i art. 10 ustawy z 28 lipca 1990 r. _ o zmianie ustawy - Kodeks cywilny _ (Dz.U. Nr 55, poz. 321 ze zm.) termin zasiedzenia takiej nieruchomości dla jej posiadacza samoistnego uległ przerwaniu i biegł na nowo od 1 października 1990 r. Zważywszy na powyższe ustawodawca przewidział dla podmiotów, których posiadanie nieruchomości nie mogło doprowadzić do ich zasiedzenia, pewne ułatwienia.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/29/148765.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/czy;mozna;obnizyc;stawke;za;uzytkowanie;wieczyste,142,0,852878.html) *Czy można obniżyć stawkę za użytkowanie wieczyste * Użytkownik może żądać obniżenia stawki za użytkowanie wieczyste jeżeli nieruchomość wykorzystuje na inne cele, a właściwy organ nie zaktualizował opłaty.

Zgodnie z art. 10 ustawy z 28 lipca 1990 r., co do osób będących posiadaczami samoistnymi nieruchomości państwowych, odnośnie których wyłączone było ich zasiedzenie przed dniem 1 października 1990 r., kodeksowe terminy ulegają skróceniu o czas trwania tego posiadania, lecz nie więcej niż o połowę. Tym samym, w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza w momencie objęcia nieruchomości państwowej w posiadanie samoistne, termin zasiedzenia może być krótszy, aniżeli wskazany w art. 172 K.c. (w brzmieniu od 1 października 1990 r.), ale nie więcej niż o dziesięć lub piętnaście lat. Tak skrócony termin zasiedzenia nieruchomości państwowych nie podlega jednak już dalszemu skróceniu o ewewntualny czas posiadania nieruchomości przed 1 stycznia 1965 roku (por. uchwała SN z 31 stycznia 2002 r., III CZP 72/01).

W odniesieniu do nieruchomości prywatnych zmiana wprowadzona do Kodeksu cywilnego z 1 października 1990 r. wydłużyła czas niezbędny do zasiedzenia nieruchomości z 10 do 20 lat (gdy posiadanie cechowało się dobrą wiarą) i z 20 do 30 lat (gdy posiadanie oparte było na złej wierze). Zgodnie z art. 9 nowelizacji Kodeksu cywilnego, jeżeli do 30 września 1990 r. nie upłynął krótszy termin prowadzący do zasiedzenia nieruchomości (innej niż państwowa) to dla stwierdzenia zasiedzenia konieczny był upływ nowych (dłuższych) terminów obowiązujących w znowelizowanym art. 172 K.c. W praktyce oznaczało to wydłużenie okresu niezbędnego do zasiedzenia nieruchomości o 10 lat.

Zaznaczyć należy, iż czas posiadania nieruchomości _ jak użytkownik wieczysty _ nie podlega przy tym doliczeniu do posiadania _ jak właściciel _, które prowadzi do zasiedzenia nieruchomości, gdyż jak wskazano wcześniej posiadanie zależne nie prowadzi do zasiedzenia nieruchomości. Jeżeli więc posiadacz uiszczał opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego nie może on w sądzie dochodzić stwierdzenia zasiedzenia prawa własności nieruchomości.

Autor jest radcą prawnym w Kancelarii Piszcz, Norek i Wspólnicy