Na skróty

Money.plPrawoPorady prawnePoradyPrawo cywilne

Wada fizyczna zakupionego domu

2008-05-12 14:32

Wada fizyczna zakupionego domu

Wada fizyczna zakupionego domu
[fot: PAP/ Remigiusz Sikora]

Klient (Pan X) kupił na rynku wtórnym dom. Po nabyciu domu ujawniła się wada fizyczna budynku. Istnienie wady fizycznej potwierdza ekspertyza budowlana. Sprzedający dom klientowi nie był świadomy istnienia wady. Pan X prosi o informację czy w zaistniałej sytuacji przysługują mu w stosunku do kierownika budowy roszczenia o naprawienie błędu oraz czy w razie odmowy może skierować sprawę do sądu i czy ma szansę ją wygrać?

1. Stan prawny w kontekście stanu faktycznego

Na wstępie należy rozróżnić stosunki prawne, z którymi mamy w sprawie do czynienia. Aktualny właściciel (Pan X) nabył dom na podstawie umowy sprzedaży od poprzedniego właściciela (pierwszego) (umowa sprzedaży), który to z kolei na podstawie umowy o roboty budowlane zawartą z wykonawcą stał się pierwszym właścicielem domu (umowa o roboty budowlane).

Podstawą dochodzenia przez Pana X roszczeń od poprzedniego właściciela (sprzedającego) są przepisy kodeksu cywilnego regulujące rękojmię za wady rzeczy sprzedanej (art. 556 - 576 kc)

I relacja

Podstawą dochodzenia roszczeń przez pierwszego właściciela w stosunku do wykonawcy domu stanowi przepis art. 656 § 1 kc, odsyłający w kwestii rękojmi za wady do stosowania odpowiednio przepisów regulujących umowę o dzieło (art. 637 i art. 638 kc) oraz odpowiednio przepisów regulujących rękojmię za wady rzeczy sprzedanej (art. 556 - 576 kc)  - II relacja.

W I relacji, przysługują Panu X na podstawie art. 560 kc następujące roszczenia: może Pan X od umowy sprzedaży odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Prawo odstąpienia od umowy nie przysługuje Panu X, jeżeli sprzedawca (pierwszy właściciel) niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie, z zastrzeżeniem, że pojęcie - niezwłocznie jest definiowane jako krótki czas, którego ramy wyznaczają okoliczności konkretnego przypadku (tak orzeczenie SN z 10 stycznia 2002 r., II CKN 564/99).

Dodatkowo, zgodnie z przepisami kc, jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej Pan X odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności - art. 566 § 1 kc. Zważywszy na okoliczność, iż w przedmiotowej sprawie szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności (był nieświadomy istnienia wady) można żądać jedynie naprawienia szkody, którą poniósł klient przez to, że zawarł umowę sprzedaży, nie wiedząc o istnieniu wady - w szczególności Pan X może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim klient nie odniósł korzyści z tych nakładów.

Zakładając, że nabywca domu nie chce odstępować od umowy (w przypadku odstąpienia od umowy zgodnie z art. 560 § 2 kc strony umowy powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia - czyli co do zasady dom i wynagrodzenie za dom), pozostaje zgłoszenie w stosunku do sprzedającego żądania obniżenia ceny. Z uwagi na okoliczność, iż dom jest rzeczą oznaczoną co do tożsamości (rzeczą zindywidualizowaną, jedyną w swoim rodzaju), Pan X nie ma prawa żądać dostarczenia zamiast rzeczy wadliwej rzeczy wolnej od wad.

W II relacji pierwszemu właścicielowi przysługuje w stosunku do wykonawcy domu prawo żądania usunięcia wady przy jednoczesnym wyznaczeniem w tym celu wykonawcy odpowiedniego terminu z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu pierwszy właściciel nie przyjmie naprawy. Wykonawca może odmówić naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów.

Gdy wady usunąć się nie dadzą albo gdy z okoliczności wynika, że wykonawca nie zdoła ich usunąć w czasie odpowiednim (pojęcie to należy interpretować stosownie do okoliczności konkretnego przypadku, podobnie jak pojęcie niezwłocznie, o którym mowa powyżej), pierwszy właściciel może od umowy odstąpić, jeżeli wady są istotne. Jeżeli wady nie są istotne, pierwszy właściciel może żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku (z uwagi na okoliczność, że wada domu jest istotna to rozwiązania nie może być brane pod uwagę).

Żądanie obniżenia wynagrodzenia przysługuje pierwszemu właścicielowi również w przypadku, gdy wykonawca nie usunął wad w terminie wyznaczonym przez pierwszego właściciela.

Reasumując, przy założeniu, że wada fizyczna domu da się usunąć w odpowiednim czasie, pierwszemu właścicielowi przysługuje żądanie usunięcia wady domu. Z uwagi na odpowiednie stosowanie przepisów o rękojmi przy sprzedaży do umowy o roboty budowlane, pierwszemu właścicielowi, który z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, zgodnie z przepisem art. 566 § 1 kc przysługuje prawo żądania naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. Odmiennie niż w przypadku Pana X w kwestii odszkodowania, szkoda (wada domu) jest następstwem okoliczności, za które wykonawca odpowiedzialność ponosi (ewidentny błąd w sztuce budowlanej), wobec czego przysługuje żądania naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, a nie tylko żądania naprawienia szkody, którą poniósł on przez to, że zawarł umowę o roboty budowlane.

Reasumując, w przedmiotowej sprawie, biorąc pod uwagę w/w stosunki prawne, Panu X jako kupującemu przysługują w stosunku do pierwotnego właściciela (sprzedającego) roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej. Z kolei pierwszemu właścicielowi (jako inwestorowi) przysługuje w stosunku do wykonawcy domu roszczenie z tytułu rękojmi za wady fizyczne na podstawie przepisów regulujących dochodzenie rękojmi z umowy o roboty budowlane do której stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi za wady dzieła (umowa o dzieło), a do której z kolei stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Bezpośrednie dochodzenie przez Pana X w/w roszczeń od wykonawcy (a tym bardziej, jak on sugeruje, od kierownika budowy, który jest jedynie uczestnikiem procesu budowlanego), nie jest możliwe.

Polski kodeks cywilny nie przewiduje bowiem automatycznego przejścia uprawnień z rękojmi na dalszego nabywcę rzeczy (tak uchwała SN z 5.02.2003 r. III CZP 96/2003), czyli uprawnień pierwszego właściciela w stosunku do wykonawcy na rzecz Pana X.

Orzecznictwo dopuszcza natomiast możliwość przeniesienia przez kupującego w drodze przelewu - art. 509 i nast. kc) (w naszym przypadku byłby to pierwszy kupujący) na nabywcę (Pana X) uprawnień do żądania obniżenia ceny, usunięcia wady lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad z tytułu rękojmi (tak uchwałą SN z 5.02.2003 sygn. akt: III CZP 96/2003).

Powołane orzeczenie z uwagi na odpowiednie stosowanie przepisów o rękojmi przy sprzedaży do umowy o roboty budowlane znajdzie zastosowanie w niniejszej sprawie. Z uwagi na odmienny, w stosunku do w/w roszczeń, charakter prawa do odstąpienia od umowy (uprawnienie o charakterze kształtującym), nie jest możliwe przeniesienie w drodze przelewu prawa pierwszego właściciela do odstąpienia od umowy.

W orzecznictwie istnieje również zgoda co do możliwości przelania roszczeń odszkodowawczych przysługujących kupującemu (pierwszemu właścicielowi) wobec jego sprzedawcy. W sytuacji, w której kupującemu (pierwszemu właścicielowi) przysługuje prawo do odstąpienia od umowy, roszczenia odszkodowawcze powstaną natomiast dopiero po wykonaniu tego uprawnienia przez kupującego (pierwszego właściciela). Skoro zaś tego uprawnienia kupujący nie może zbyć, to ewentualne zbycie roszczeń odszkodowawczych będzie możliwe dopiero po wykonaniu przez kupującego prawa do odstąpienia od umowy.

Przelew uprawnień z rękojmi może być wyraźnie zastrzeżony w umowie sprzedaży pomiędzy zainteresowanymi stronami (w konkretnym przypadku między Panem a pierwszym właścicielem), nie jest jednak wykluczone, aby został dokonany w drodze odrębnej umowy.

Powyższe rozważania w kwestii przelewu są prawdziwe przy założeniu, że uprawnienia z rękojmi rzeczywiście przysługują kupującemu (pierwszemu właścicielowi), czyli że spełnione zostały przesłanki, od których uzależnione jest ich powstanie, oraz nie upłynął termin zawity, w którym można ich dochodzić, a także kupujący (pierwszy właściciel) w umowie z wykonawcą nie zgodził się na ograniczenie lub wyłączenie uprawnień z rękojmi.

Mając na uwadze powyższe, gdyby doszło do przelewu przysługującego pierwszemu właścicielowi w stosunku do wykonawcy prawa żądania usunięcia wady (vide relacja II - prawo odstąpienia nie może zostać przeniesione w drodze przelewu, natomiast żądanie obniżenia ceny z uwagi na fakt, iż wada ma charakter istotny nie wchodzi w grę), Pan X mógłby żądać bezpośrednio od wykonawcy domu usunięcia wady.

Niezwykle ważnym w kwestii dochodzenia roszczeń z rękojmi jest zagadnienie terminu skorzystania z uprawnień. Zarówno w przypadku relacji I jak również relacji II znajdzie zastosowanie przepis art. 563 § 1 kc, zgodnie z którym kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Z kolei zgodnie z art. 576 § 1 kc, uprawnienia z tytułu rękojmi za wady prawne rzeczy sprzedanej wygasają z upływem roku od chwili, kiedy kupujący dowiedział się o istnieniu wady.

Odnosząc powyższe do kwestii przelewu prawa do żądania usunięcia wady, w momencie, gdy dojdzie do przelewu uprawnień z rękojmi muszą one jeszcze przysługiwać przenoszącemu prawo (pierwszemu właścicielowi) w stosunku do wykonawcy.

Innymi słowy, w chwili gdy dojdzie do przelewu uprawnień z rękojmi nie może jeszcze upłynąć miesięczny termin licząc od chwili, gdy przenoszący uprawnienia z rękojmi (pierwszy właściciel) wykrył wadę. Dochodzenie roszczeń na drodze postępowania sądowego jest jak najbardziej możliwe.

Najnowsze wiadomości
Przykładowe porady
  • Umowa użyczenia a wynajemPytanie: Jesteśmy samorządową instytucją kultury. Naszym organem założycielskim jest Urząd Miasta. Organizator, na podstawie umowy użyczenia, przekazał nam w użyczenie, na cele kulturalne obiekt,...
  • Zabezpieczenie roszczenia pieniężnegoPytanie: W toku postępowania cywilnego z pozwu o zapłatę sąd udzielił mi zabezpieczenia na dochodzoną kwotę poprzez zajecie konta dłużnika. W czasie procesu inni wierzyciele, którzy szybciej uzyskali...
  • Informacja publiczna udostępniana w BIPPytanie: Statut powiatu stanowi, że: ...
  • Skutki orzeczenia Krajowej Izby OdwoławczejPytanie: Przedsiębiorca budowlany pomimo zaoferowania najniższej ceny nie wygrał przetargu. Zamawiający stwierdził, że oferta nie spełnia wymagań technicznych. Przedsiębiorca odwołał się do KIO. Jakie...
  • Wezwanie przez Straż MiejskąPytanie: Otrzymałem wezwanie od Straży Miejskiej z miejscowości odległej o 200 km do stawienia się w charakterze osoby podejrzanej w sprawie wykroczenia drogowego (art. 92 par. 1 - przekroczenia...
Przydatne linki