Wyrok z dnia 24 stycznia 2002 r., III CKN 405/99

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni nabywcy, jeżeli
umowa o przeniesienie własności nieruchomości była nieważna.

Sędzia SN Iwona Koper (przewodniczący)
Sędzia SN Mirosław Bączyk
Sędzia SN Kazimierz Zawada (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Skarbu Państwa - Wojewody L. i
Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, Oddział Terenowy w L. przeciwko
Edwardowi K. i Tatianie Ł.-J., przy udziale Prokuratora Prokuratury Krajowej Iwony
Kaszczyszyn, o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 24 stycznia 2002 r. na rozprawie
kasacji pozwanego Edwarda K. od wyroku Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 4
lutego 1999 r.
oddalił kasację.

Uzasadnienie

Sąd Wojewódzki wyrokiem z dnia 24 czerwca 1998 r. nakazał wpisać w dziale
II księgi wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Lublinie dla
nieruchomości położonej w G. o powierzchni 0,89 ha, oznaczonej w ewidencji
gruntów jako działka nr (...) - w miejsce Edwarda K. i Tatiany Ł., ujawnionych jako
współwłaściciele w równych częściach - Skarb Państwa, Agencję Własności Rolnej
Skarbu Państwa, Oddział Terenowy w L., oraz wykreślić w dziale I księgi
hipotecznej ,,Dobra G.", prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Puławach,
,,powierzchnię odpowiadającą aktualnie działce nr (...), wchodzącej w skład tzw.
resztówki Skarbu Państwa wymienionej w tejże księdze jako działka nr 2 o
powierzchni 100,62 ha".
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację Edwarda K.
od wyroku Sądu Wojewódzkiego z dnia 24 czerwca 1998 r.
Podstawę obu wyroków stanowiły następujące ustalenia faktyczne.
Księgę hipoteczną ,,Dobra G." urządzono dla posiadłości ziemskiej,
stanowiącej współwłasność Zygmunta B. i Mieczysława B. Dotychczasowi
właściciele utracili posiadłość na rzecz Skarbu Państwa na podstawie dekretu
PKWN o przeprowadzeniu reformy rolnej. Nowy stan prawny został w księdze
ujawniony. Część ,,Folwarku G." o powierzchni 100,62 ha, nie rozparcelowaną
pomiędzy rolników indywidualnych, przekazano Instytutowi Naukowemu
Gospodarstwa Wiejskiego w P. Instytut ten w dniu 20 listopada 1945 r. zawarł
umowę z Aleksandrem S., na podstawie której wydzierżawił mu zabudowany grunt,
wyodrębniony podczas pomiarów przeprowadzonych w latach 1960-62 jako działka
nr (...). Aleksander S. zobowiązał się w umowie do urządzenia w dzierżawionych
obiektach na swój koszt młyna i kaszarni. Z zobowiązania tego wywiązał się.
Zarządzeniem Ministra Skupu z dnia 2 kwietnia 1955 r., z datą wydania tego
zarządzenia, został ustanowiony przymusowy zarząd państwowy nad
,,przedsiębiorstwem młyn elektryczny, własność Aleksander S.". Młyn ten
powierzono Rejonowemu Przedsiębiorstwu Młynów Gospodarczych w P. Decyzją z
dnia 14 października 1982 r. Naczelnik Gminy G. przekazał działkę nr (...) w
użytkowanie na czas nieokreślony Przedsiębiorstwu Przemysłu Rolnego PGR w L.
Aleksander S., w okresie władania młynem przez wymienione jednostki państwowe,
był jego kierownikiem zatrudnionym na podstawie umowy o pracę. Spadkobiercą
Aleksandra S., zmarłego dnia 12 października 1988 r., został na podstawie
testamentu Jerzy Ł. W dniu 20 września 1990 r. udzielił on pozwanemu adwokatowi
Edwardowi K. pełnomocnictwa ,,w sprawie o zwrot młyna w G.".
Dnia 31 lipca 1991 r. Minister Rolnictwa wydał decyzję stwierdzającą
nieważność zarządzenia Ministra Skupu z dnia 2 kwietnia 1955 r. o ustanowieniu
przymusowego zarządu państwowego ,,nad przedsiębiorstwem - młyn elektryczny
własność Aleksander S." Z kolei Wojewoda L., powołując się na wymienioną
decyzję Ministra Rolnictwa, wydał w dniu 4 września 1991 r. decyzję, w której orzekł
o wygaśnięciu prawa zarządu do działki nr (...), przekazanej przez Naczelnika
Gminy G. w użytkowanie na rzecz Przedsiębiorstwa Przemysłu Rolnego PGR w L.
decyzją z dnia 14 października 1982 r., oraz stwierdził, że ,,w miejsce
nieruchomości Skarbu Państwa - Państwowego Funduszu Ziemi - wchodzi
Aleksander S. jako właściciel". Ta decyzja Wojewody L. stała się ostateczna w dniu
19 września 1991 r. Odwołując się do niej oraz do prawomocnego postanowienia o
stwierdzeniu nabycia spadku po Aleksandrze S., Jerzy Ł. złożył wniosek
o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości składającej się z działki nr (...).
Dnia 4 października 1991 r. Sąd Rejonowy wpisał Jerzego Ł. do założonej dla tej
nieruchomości księgi wieczystej nr (...) jako właściciela.
W dniu 13 listopada 1991 r. pozwany Edward K., występując jako pełnomocnik
Jerzego Ł. i działając zarazem w imieniu własnym, zawarł umowę sprzedaży na
swoją rzecz udziału wynoszącego 1/2 we własności nieruchomości, o którą toczy
się spór. Pozostały udział kupiła w dniu 18 listopada 1991 r. córka Jerzego Ł.,
Tatiana Ł. (obecnie Ł.-J.). Na podstawie tych umów, pozwani Edward K. i Tatiana Ł.
zostali wpisani w dziale II księgi wieczystej nr (...) w miejsce Jerzego Ł. jako
współwłaściciele w częściach równych. Obie umowy sprzedaży udziałów zostały
zawarte już po wznowieniu postępowania administracyjnego w sprawie
zakończonej decyzją Wojewody L. z dnia 4 września 1991 r. Decyzją z dnia 16
grudnia 1991 r. Wojewoda L. uchylił własną decyzję z dnia 4 września 1991 r. i
umorzył postępowanie. Decyzja Wojewody L. z dnia 16 grudnia 1991 r. została
utrzymana w mocy decyzją Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa z dnia 4 września
1997 r. W wyniku powództwa prokuratora (art. 57 k.p.c.), zapadły prawomocne
wyroki ustalające nieważność wymienionych umów; nieważność umowy sprzedaży
zawartej w dniu 13 listopada 1991 r. została ustalona wyrokiem Sądu
Wojewódzkiego w Lublinie z dnia 10 stycznia 1996 r., a nieważność umowy
sprzedaży zawartej w dniu 18 listopada 1991 r. - wyrokiem Sądu Wojewódzkiego w
Lublinie z dnia 25 lipca 1996 r.
Decyzją z dnia 19 sierpnia 1993 r. Wojewoda L. zlikwidował Przedsiębiorstwo
Przemysłu Rolnego PGR w L. i przekazał jego majątek Agencji Własności Rolnej
Skarbu Państwa.
Sąd Apelacyjny podzielił stanowisko Sądu Wojewódzkiego, że dokonane
w sprawie ustalenia nie dawały podstaw do przyjęcia, iż pozwani nabyli własność
nieruchomości, o którą toczy się spór. Po utracie własności ,,Dóbr G." przez
Zygmunta i Mieczysława B., nieruchomość, której dotyczy spór, stała się własnością
Skarbu Państwa i była nią aż do 1993 r., kiedy weszła w skład majątku Agencji
Własności Rolnej Skarbu Państwa. Pozwani nie mogli stać się jej
współwłaścicielami na podstawie umów, co do których zapadły prawomocne wyroki
stwierdzające ich nieważność, także przy uwzględnieniu przepisów o rękojmi wiary
publicznej ksiąg wieczystych.
W skardze kasacyjnej pozwany powołał się na naruszenie przez Sąd
Apelacyjny art. 2 § 1, art. 232, 233, 234, 235, 244 § 1, art. 252, 365, 366 i 378 § 2
k.p.c. oraz art. 5, 6, 10 i 31 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i
hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 - dalej "u.k.w.h."). Zarzuty
te zmierzają do wykazania, że właścicielem nieruchomości, o którą toczy się spór,
był Aleksander S., a po nim, w wyniku dziedziczenia, Jerzy Ł., który mógł więc nią
skutecznie rozporządzić na rzecz pozwanych. Jeżeliby zaś nawet nie mógł,
pozwani zasługują na ochronę wynikającą z przepisów o rękojmi wiary publicznej
ksiąg wieczystych.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Podstawę wpisu pozwanych w księdze wieczystej stanowiły umowy sprzedaży
na ich rzecz udziałów we własności nieruchomości. Rozstrzygające znaczenia dla
ustalenia, czy ujawniony na podstawie tego wpisu stan prawny jest zgodny
z rzeczywistym stanem prawnym, powinna więc mieć ocena tych umów.
Prawomocne orzeczenia Sądu Wojewódzkiego - wyroki z dnia 10 stycznia
1996 r. i z dnia 25 lipca 1996 r. - ustalające nieważność wspomnianych umów,
przesądziły negatywnie o możliwości nabycia na podstawie tych umów przez
pozwanych, stosownie do art. 155 § 1 k.c., własności nieruchomości. Jak trafnie
wskazał Sąd Apelacyjny, orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który
je wydał, lecz również inne sądy (art. 365 § 1 k.p.c.). Jeżeli zatem wyłoni się przed
jakimkolwiek sądem kwestia ważności umów, których nieważność została ustalona
wspomnianymi wyrokami, sąd ten musi przyjąć, że umowy te są nieważne. Musiały
to uczynić także Sądy orzekające w niniejszej sprawie.
Ustalenie nieważności umów, na podstawie których pozwani zostali wpisani
w księdze wieczystej jako właściciele nieruchomości, wykluczyło zarazem objęcie
pozwanych ochroną wynikającą z przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg
wieczystych (art. 5 i nast. u.k.w.h.).
Przesłanką przeniesienia własności nieruchomości jest przysługiwanie zbywcy
uprawnienia do rozporządzania własnością nieruchomości. Przesłanka ta
warunkuje jedynie skuteczność przeniesienia własności, nie zaś ważność umowy
o przeniesienie własności (wyroki Sądu Najwyższego z dnia 30 października
1969 r., II CR 430/69, OSNCP 1970, nr 9, poz. 152, z dnia 18 grudnia 1996 r., I
CKN 27/96, OSNC 1997, nr 4, poz. 43 oraz z dnia 11 grudnia 1998 r., II CKN 96/98,
OSNC 1999, nr 5, poz. 98), która zależy od zdolności prawnej i zdolności do
czynności prawnych stron, niesprzeczności jej treści z ustawą lub zasadami
współżycia społecznego, zachowania wymaganej dla niej formy oraz nieistnienia
wad oświadczeń woli, a niekiedy także od spełnienia innych jeszcze wymagań (por.
np. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 października 1997 r., III CKN
205/97, OSNC 1998, nr 3, poz. 50). Przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg
wieczystych pozwalają na sanowanie braku uprawnienia zbywcy do rozporządzania
własnością nieruchomości; mimo, że zbywca nie był uprawniony do rozporządzania,
druga strona odpłatnej umowy o przeniesienie własności nabędzie nieruchomość,
jeżeli działała w dobrej wierze mającej oparcie w treści księgi wieczystej, tj. była
przekonana, że zbywcy przysługuje zgodnie z treścią księgi wieczystej własność
nieruchomości. Stosownie do art. 6 u.k.w.h., wynikające z art. 7 k.c. domniemanie
dobrej wiary nabywcy co do przysługiwania zbywcy własności zostanie obalone
przez dowód, że druga strona wiedziała, iż wpis zbywcy w księdze wieczystej jako
właściciela jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, lub przez dowód, że
druga strona z łatwością mogła się dowiedzieć o niezgodności tego wpisu z
rzeczywistym stanem prawnym.
Dobra wiara nabywcy co do tego, że zbywcy przysługuje ujawniona w księdze
wieczystej własność nieruchomości, zastępuje zatem tylko jedną przesłankę
przeniesienia własności nieruchomości - istnienie po stronie zbywcy uprawnienia
do rozporządzania własnością nieruchomości - natomiast nie sanuje braku innych
przesłanek (por. np. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 9 października 1959 r., 3
CR 399/59, OSN 1960, nr 3, poz. 87). Aby więc doszło do nabycia własności
nieruchomości od osoby nieuprawnionej, przesłanki te musza być spełnione
niezależnie od dobrej wiary nabywcy co do przysługiwania zbywcy własności.
Dotyczy to w szczególności przesłanek ważności umowy o przeniesienie własności.
Wiążące w niniejszej sprawie na podstawie art. 365 § 1 k.p.c. wyroki Sądu
Wojewódzkiego wykluczają - rzecz jasna - uznanie wspomnianych przesłanek za
spełnione, a tym samym udzielenie pozwanym ochrony wynikającej z przepisów o
rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jest tak bez względu na motywy
rozstrzygnięcia zawartego we wspomnianych wyrokach. Choć więc powodem
rozstrzygnięcia zawartego w wyroku z dnia 10 lipca 1996 r. było stwierdzenie przez
Sąd Wojewódzki, że Jerzy Ł. nie był w chwili sprzedaży pozwanemu udziału we
własności właścicielem nieruchomości, a okoliczność ta zgodnie z wcześniejszymi
wyjaśnieniami nie uzasadniała nieważności omawianej umowy, lecz jedynie
niewywołanie przez nią skutku w postaci przeniesienia udziału na pozwanego, za
decydujące musi być uznane ustalenie zamieszczone w sentencji tego wyroku (por.
uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2000 r., III CZP
30/00, OSNC 2001, nr 2, poz. 24).
Niezależnie od tego, działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych było
w sprawie wyłączone także z innej przyczyny, wskazanej już przez Sąd Apelacyjny.
Sąd ten trafnie przyjął, w ślad za Sądem Wojewódzkim, że nieruchomość, o którą
toczy się spór, była objęta w chwili sprzedaży pozwanym udziałów we własności
nieruchomości dwiema księgami wieczystymi: księgą nr (...) i księgą hipoteczną
,,Dobra G.", będącą księgą wieczystą w rozumieniu ustawy o księgach wieczystych i
hipotece (zob. art. 114 u.k.w.h. w związku z art. LIV § 1 dekretu z dnia 11
października 1946 - Przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach
wieczystych, Dz.U. Nr 57, poz. 321, oraz § 1, 2, 3 i 5 rozporządzenia Ministra
Sprawiedliwości z dnia 14 lipca 1986 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych
założonych przed dniem 1 stycznia 1947 r. oraz utraty mocy prawnej niektórych
takich ksiąg, Dz.U. Nr 28, poz. 141). Księgi te zawierają odmienne wpisy w dziale II.
W takim zaś przypadku, według zapatrywań zarówno piśmiennictwa, jak
orzecznictwa (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 1994 r., III CRN
28/94, nie publ.), rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyłączona.
Trudno bowiem wówczas przyjąć istnienie domniemania, że ujawnione w księdze
wieczystej prawo jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
Wywody skarżącego, w których nie zgadza się on z tym, że w sprawie
zachodził przypadek objęcia jednej nieruchomości dwiema księgami wieczystymi,
pozostają w sprzeczności z uznaniem przez skarżącego działki nr (...) za
nieruchomość w rozumieniu art. 46 k.c. (zob. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 27
grudnia 1994 r., III CZP 158/94, OSNC 1995, nr 4, poz. 59, z dnia 31 stycznia
1996 r., III CZP 200/95, OSNC 1996, nr 5, poz. 67 oraz z dnia 29 lutego 1996 r., III
CZP 16/96, OSNC 1996, nr 5, poz. 73).
Wobec nieistnienia podstaw do objęcia pozwanych ochroną wynikającą
z przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, bezprzedmiotowe było
badanie, czy pozwani, zawierając umowy z Jerzym Ł., działali w dobrej czy też w
złej wierze.
Sąd Apelacyjny trafnie podzielił stanowisko Sądu Wojewódzkiego
o przysługiwaniu własności nieruchomości, której dotyczy spór, Skarbowi Państwa,
Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa (zob. uchwałę składu siedmiu sędziów
Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 1994 r., III CZP 189/93, OSNC 1994, nr 6,
poz. 121). Stanowiska tego nie podważa, powoływane przez pozwanego w związku
z art. 234 k.p.c., domniemanie prawne przewidziane w art. 15 ustawy z dnia
25 lutego 1958 r. o uregulowaniu stanu prawnego mienia pozostającego pod
zarządem państwowym (Dz.U. Nr 11, poz. 37). Według tego przepisu, domniemywa
się, że właścicielem przedsiębiorstwa jest osoba, która prowadziła je we własnym
imieniu przed ustanowieniem zarządu państwowego. Zdaniem skarżącego,
domniemanie to przemawiało na rzecz Aleksandra S., jego zatem, a później jego
spadkobiercę, Jerzego Ł., należało uznać za właściciela nieruchomości, na której
znajdował się młyn.
Zapatrywanie to jest nie do przyjęcia już z powodu niemożności jego
pogodzenia z konsekwencjami stwierdzenia nieważności zarządzenia o
ustanowieniu zarządu państwowego nad młynem prowadzonym przez
Aleksandra S. Skutkiem tego stwierdzenia było wyeliminowanie zarządzenia o
ustanowieniu zarządu z obrotu prawnego z mocą wsteczną, tj. powstanie takiego
stanu, jakby to zarządzenie nie zostało w ogóle wydane (zob. np. postanowienie
Sądu Najwyższego z dnia 7 czerwca 2000 r., III CKN 949/00, OSNC 2000, nr 12,
poz. 228 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2001 r., II CKN 277/99,
OSNC 2002, nr 6, poz. 77). Stwierdzenie nieważności omawianego zarządzenia
wyłączyło zatem Aleksandra S. w ogóle spod zasięgu działania ustawy o
uregulowaniu stanu prawnego mienia pozostającego pod zarządem państwowym.
Podobnie należy ocenić odwołanie się przez skarżącego od decyzji
Wojewody L. z dnia 4 września 1991 r. Również ta decyzja, stanowiąca, oprócz
postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po Aleksandrze S., podstawę wpisu
Jerzego Ł. do księgi wieczystej, została wyeliminowana z obrotu prawnego z mocą
wsteczną decyzją tegoż Wojewody z dnia 16 grudnia 1991 r., utrzymaną w mocy -
po wielu próbach jej podważenia - decyzją Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa z dnia 4
września 1997 r. Już więc sam fakt wyeliminowania tej decyzji z obrotu prawnego z
mocą wsteczną wykluczał wywodzenie z niej jakichkolwiek skutków w odniesieniu
do własności nieruchomości stanowiącej przedmiot sporu.
Podsumowując, decydujące znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy miało
przede wszystkim prawomocne ustalenie nieważności umów stanowiących
podstawę wpisu pozwanych do księgi wieczystej jako właścicieli oraz nie budzące
wątpliwości wyeliminowanie z obrotu prawnego zarządzenia Ministra Skupu z dnia
2 kwietnia 1955 r. i decyzji Wojewody L. z dnia 4 września 1991 r. W tej sytuacji
wszelkie zarzuty skarżącego, zmierzające do zanegowania konsekwencji
wynikających z prawomocnego ustalenia nieważności umów stanowiących
podstawę wpisu pozwanych do księgi wieczystej oraz z wyeliminowania z obrotu
prawnego zarządzenia Ministra Skupu z dnia 2 kwietnia 1955 r. i decyzji Wojewody
L. z dnia 4 września 1991 r., muszą być uznane za chybione.
Z tych przyczyn Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji (art. 39312 k.p.c.).