Wyrok z dnia 8 lutego 2008 r., I CSK 328/07

Zadatek może zostać dany także po zawarciu umowy, w terminie
uzgodnionym przez strony.

Sędzia SN Józef Frąckowiak (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Maria Grzelka
Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa "I.", spółki z o.o. w W. przeciwko
Grażynie M. i Markowi M. o zapłatę, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 8 lutego 2008 r. skargi kasacyjnej pozwanych od wyroku Sądu Apelacyjnego
w Warszawie z dnia 12 kwietnia 2007 r.
oddalił skargę kasacyjną i zasądził od pozwanych na rzecz strony powodowej
kwotę 3600 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Strona powodowa "I.", spółka z o.o. i pozwani małżonkowie Marek i Grażyna M.
zawarli w dniu 15 grudnia 1998 r. umowę przedwstępną sprzedaży prawa
użytkowania wieczystego czterech działek gruntu położonych w B. W dniu zawarcia
umowy pozwani nie byli ujawnieni w księgach wieczystych jako użytkownicy
wieczyści, natomiast okazali umowę, na podstawie której przeniesiono na nich
prawo użytkowania wieczystego wymienionych nieruchomości.
Zgodnie z umową, strona powodowa zobowiązała się nabyć prawo użytkowania
wieczystego opisanych pod warunkiem, że pozwani będą prawomocnie wpisani do
ksiąg wieczystych jako użytkownicy wieczyści. Pozwani zobowiązali się dostarczyć
wypisy z ksiąg wieczystych potwierdzających to prawo do dnia 30 stycznia 1999 r.,
strony przewidziały jednak, że wypisy te mogą zostać dostarczone z 90-dniowym
opóźnieniem. Przyrzeczona umowa sprzedaży w formie warunkowej miała zostać
zawarta w terminie do dnia 30 maja 1999 r., jeżeli jednak pozwani dostarczą wypisy
z ksiąg wieczystych z opóźnieniem, to termin zawarcia przyrzeczonej umowy
przesunie się o taki czas, jaki wyniesie opóźnienie pozwanych, najpóźniej do dnia
28 sierpnia 1999 r. Strony ustaliły, że opóźnienie pozwanych w dostarczeniu
wypisów z ksiąg wieczystych przekraczające wskazany okres będzie traktowane
jako zawinione ze strony pozwanych niewykonanie ich zobowiązań z umowy
przedwstępnej ze skutkiem w postaci powstania po stronie powodowej spółki
uprawnienia do żądania zwrotu danego zadatku w podwójnej wysokości albo
dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.
Powodowa spółka w terminie 3 dni od podpisania umowy, tj. w dniu 18 grudnia
1998 r., wpłaciła na konto pozwanych tytułem zadatku kwotę 5 990 388 zł
stanowiącą równowartość kwoty 1 446 220 ECU, według kursu na dzień dokonania
przelewu. Kwota ta została uznana na rachunku pozwanych w dniu 21 grudnia
1998 r. Pozwani nie wykonali warunku dostarczenia wypisów z ksiąg wieczystych w
terminie wynikającym z umowy, ponieważ Sąd Rejonowy w Bytomiu
postanowieniem z dnia 1 czerwca 1999 r. odmówił wpisu prawa użytkowania
wieczystego nieruchomości na ich rzecz na podstawie umowy o przeniesieniu tego
prawa, stwierdzając nieważność tej umowy. Orzeczenie to zostało zaskarżone, ale
sąd odwoławczy apelację oddalił, a prowadzone pertraktacje dotyczące możliwości
realizacji umowy przedwstępnej nie przyniosły rezultatu.
Pozwani w dniu 19 sierpnia 1999 r. zawarli z "P.K.H.M.M." S.A. w W. -
użytkownikiem wieczystym nieruchomości będących przedmiotem przedwstępnej
umowy sprzedaży - umowę o przejęciu zobowiązania i spłacie świadczenia, na
mocy której spółka zobowiązała się do przejęcia i spłaty zobowiązań pozwanych
wynikających z umowy przedwstępnej. W dniu 20 sierpnia 1999 r. "P.K.H.M.M."
złożyła oświadczenie w formie aktu notarialnego o zobowiązaniu się do
przeniesienia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości wymienionych w
umowie przedwstępnej zamiast pozwanych na rzecz powodowej spółki na
warunkach i w terminie określonych tą umową. Pismem z dnia 20 sierpnia 1999 r.
pozwani i "P.K.H.M.M." wezwali powodową spółkę do zawarcia umowy
przyrzeczonej do dnia 27 sierpnia 1999 r., wskazując jako stronę umowy, która
dokona przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości "P.K.H.M.M.".
Pozwani oświadczyli ponadto, że niewykonanie przez nich warunku z umowy
przedwstępnej wynika z przyczyn przez nich niezawinionych i od nich niezależnych.
Powodowa spółka nie przyjęła tej propozycji, ponieważ zarząd spółki stracił
zaufanie do pozwanych w związku z niezłożeniem w terminie wypisów z ksiąg
wieczystych. W piśmie z dnia 20 sierpnia 1999 r. powodowa spółka odstąpiła od
umowy przedwstępnej i zażądała zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, a
ponieważ pozwani nie spełnili dobrowolnie tego żądania wniosła o zasądzenie od
pozwanych w postępowaniu nakazowym solidarnie kwoty 11 980 776 zł z
odsetkami ustawowymi od dnia 7 września 1999 r.
Nakazem zapłaty z dnia 12 kwietnia 2002 r. Sąd Okręgowy w Warszawie nakazał
pozwanym, aby zapłacili powodowej spółce solidarnie dochodzoną kwotę, a
wyrokiem z dnia 23 listopada 2005 r. utrzymał w mocy ten nakaz. W apelacji
pozwani zarzucili m.in., że przekazana im przez powodową spółkę kwota stanowi
zadatek oraz zakwestionowali ustalenie, iż przyrzeczona umowa nie została
zawarta ze względu na okoliczności, za które odpowiedzialność ponosili tylko
pozwani.
Sąd Apelacyjny przyjął za własne ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd
Okręgowy, stwierdzając, że znajdują oparcie w trafnie ocenionym materiale
dowodowym, a ponadto podzielił wnioski z tych ustaleń wywiedzione. Sąd drugiej
instancji stwierdził, że kwota 5 990 388 zł wpłacona przez powodową spółkę
pozwanym jest zadatkiem w rozumieniu art. 394 § 1 k.c. (...) Zdaniem Sądu
Apelacyjnego brak także podstaw do przypisania powodowej spółce
odpowiedzialności za niedojście do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. (...)
W skardze kasacyjnej pozwani zarzucili naruszenie prawa materialnego przez
jego błędną wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie (...) oraz naruszenie
przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy (...).
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
(...) Podstawowe znaczenie dla prawidłowego rozstrzygnięcia rozpoznawanej
sprawy ma wykładnia umowy przedwstępnej zawartej przez pozwanych z
powodową spółką ,,I.". W skardze kasacyjnej pozwani zarzucili naruszenie art. 65
k.c., wskazując, że Sąd Apelacyjny przy ustalaniu znaczenia, jakie strony nadały
wskazanym w skardze kasacyjnej postanowieniom umowy przedwstępnej, dokonał
błędnej wykładni tego przepisu. Zarówno zarzuty dotyczące naruszenia art. 65 § 2
k.c., jak i wiele zarzutów dotyczących naruszenia art. 394 § 1 i § 2 k.c. zmierzają do
wykazania, że Sąd Apelacyjny błędnie przyjął, jakoby kwota w wysokości 5 990 380
zł, jaką powodowa spółka przekazała pozwanym, była zadatkiem, nie zasługują
jednak na uwzględnienie.
Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że w umowie przedwstępnej strony w
sposób jednoznaczny ustaliły, iż powodowa spółka wpłaci powodom na określony
rachunek bankowy kwotę 5 990 380 zł tytułem zadatku; takie postanowienie
wyraźnie wskazuje, że intencją stron było potraktowanie tej kwoty jako zadatku w
rozumieniu art. 394 § 1 k.c. Jeżeli postanowienia umowy są sformułowane
jednoznacznie, to inne ich rozumienie niż wynika z przyjętych reguł uznawanych w
języku, w którym umowę zredagowano, dopuścić można tylko wyjątkowo, gdy
przemawiają za tym ważne względy wynikające z okoliczności towarzyszących
zawarciu i ewentualnie wykonaniu umowy. Takich wyjątkowych okoliczności brak w
stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy, jak też brak podstaw, aby regulacje
zawarte w umowie przedwstępnej, dotyczące zadatku, uznać za sprzeczne z
właściwymi w tym względzie przepisami prawa, a w szczególności z art. 394 k.c.
Zgodnie z art. 394 § 1 k.c., zadatek powinien być dany przy zawarciu umowy, co
do zasady więc trafne jest stanowisko, że kwota wręczona kontrahentowi po
zawarciu umowy nie może być uznana za zadatek (wyrok Sądu Najwyższego z dnia
7 października 1999 r., I CKN 262/98, OSNC 2000, nr 4, poz. 71). Z samego
sformułowania art. 394 § 1 k.c. wynika jednak wyraźnie, że przepis ten ma
charakter dyspozytywny, nie jest zatem wykluczone, na co zwraca się uwagę w
doktrynie, aby strony ustaliły w umowie, iż kwota mająca stanowić zadatek zostanie
przekazana kontrahentowi w uzgodnionym terminie już po zawarciu umowy, w ten
sposób, że zostanie wpłacona na jego konto. Wykluczenie takiej możliwości,
szczególnie przy zadatku stanowiącym znaczną wartość, narażałoby strony na
dodatkowe utrudnienia związane z bezpieczeństwem takiej transakcji. Taka
interpretacja art. 394 § 1 k.c. prowadzi do wniosków wyraźnie sprzecznych z
nakazem dokonywania płatności za pomocą rachunku bankowego, wynikającym z
art. 22 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (jedn.
tekst: Dz.U. z 2007 r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.). To, że umowie przedwstępnej
strony ustaliły, iż kwota zadatku zostanie wpłacona w ciągu trzech dni od zwarcia
umowy przelewem na konto powodów, nie narusza więc art. 394 § 1 k.c.
Bliższa analiza sformułowania umowy przedwstępnej dotyczącego przekazania
zadatku wskazuje, że powodowa spółka była zobowiązana do dokonania przelewu
kwoty zadatku na konto powodów w ciągu trzech dni od dnia zawarcia umowy.
Zarzut pozwanych, że kwota ta w ciągu trzech dni powinna już znaleźć się na ich
koncie byłby zasadny, gdyby strony ograniczyły się tylko do stwierdzenie, że
zadatek ma zostać przekazany w ciągu trzech dni od zawarcia umowy lub że
świadczenie z tytułu zadatku ma być spełnione w tym terminie. Wtedy, stosując
przepisy o spełnieniu świadczeń pieniężnych (art. 454 k.c.), można by uznać, że
przekazanie zadatku nastąpiło z dniem, w którym kwota zadatku znalazła się na ich
koncie. W umowie przedwstępnej strony wyraźnie jednak wskazały, że kwotę tę
powodowa spółka wpłaci po kursie z dnia przelewu, przez jej wpłatę na oznaczone
konto powodów w terminie trzech dni, licząc od daty podpisania umowy
przedwstępnej. Wyraźną intencją stron było więc, aby powodowa spółka w ciągu
trzech dni dokonała przelewu kwoty zadatku na konto powodów; ten wymóg, co jest
bezsporne, został spełniony.
Sąd Apelacyjny dokonał więc poprawnej wykładni postanowień umowy
przedwstępnej i nie można uznać, aby naruszył art. 65 § 2 lub art. 394 § 1 k.c.
Wpłacona przez powodową spółkę w dniu 21 grudnia 1998 r. na konto pozwanych
kwota 5 990 388 zł była zadatkiem, pozostaje zatem do rozważenia, czy powodowa
spółka może żądać zwrotu podwójnej kwoty zadatku. Zgodnie z art. 394 § 1 i 3 k.c.,
możliwość żądania podwójnej kwoty zadatku powstaje wówczas, gdy strona umowy
zabezpieczonej zadatkiem nie wykonuje jej z powodu okoliczności, za które ponosi
odpowiedzialność. W takiej sytuacji strona, która dała zadatek, może, bez
wyznaczania dodatkowego terminu, od umowy odstąpić i żądać sumy dwukrotnie
wyższej. Warto jednak zwrócić uwagę, że takie uregulowanie wchodzi w grę
dopiero wtedy, gdy umowa w sprawie zadatku nie stanowi inaczej, co wyraźnie
podkreśla art. 394 § 1 k.c.
W umowie przedwstępnej ustalono precyzyjnie warunki, w jakich powstać mogło
roszczenie powodowej spółki o zwrot podwójnej sumy zadatku. Zgodnie z umową,
powodowa spółka może według swego wyboru żądać niezwłocznego zwrotu
danego zadatku w podwójnej wysokości albo dochodzić zawarcia przyrzeczonej
umowy, w razie gdy nie dojdzie do jej zawarcia ze względu na okoliczności, za które
odpowiedzialność ponoszą wyłącznie pozwani. Umowa stron przyznała więc
powodowej spółce uprawnienie do żądania zadatku w podwójnej wysokości bez
konieczności wypowiadania umowy przedwstępnej.
Strony w umowie ustaliły też, że jeżeli pozwani nie dostarczą wypisów z księgi
wieczystej najpóźniej do dnia 30 kwietnia 1999 r., to będzie to okoliczność, za którą
wyłączną odpowiedzialność poniosą pozwani. Jednoczenie wyraźnie postanowiono,
że w takiej sytuacji powodowa spółka będzie według swego wyboru mogła żądać
niezwłocznego zwrotu zadatku w podwójnej wysokości albo zawarcia przyrzeczonej
umowy. Takie postanowienie oznacza, że pozwani przyjęli odpowiedzialność za
niewykonanie umowy w szerszym zakresie niż wynika z art. 471 k.c., nie można
jednak uznać go za niedopuszczalne, zważywszy że art. 473 § 1 k.c. zezwala
stronom na rozszerzenie okoliczności, za które każda z nich poniesie
odpowiedzialność w razie niewykonania zobowiązania. (...)
Sąd Apelacyjny trafnie stwierdził, że nie można uznać, aby niezawarcie
przyrzeczonej umowy było spowodowane okolicznościami, za które ponosi
odpowiedzialność powodowa spółka. Wprawdzie skarżący mają rację zarzucając,
że Sąd Apelacyjny powołał się na § 4 ust. 1 a rozporządzenia Ministra Spraw
Wewnętrznych i Administracji z dnia 26 kwietnia 2004 r. w sprawie szczegółowych
informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić
cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości
(Dz.U. Nr 95, poz. 925 ze zm.) do stanu faktycznego z 1999 r., to jednak nie ma to
znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Z umowy przedwstępnej wyraźnie wynika, że
powodowa spółka zastrzegła otrzymanie wypisów z ksiąg wieczystych
potwierdzających prawo pozwanych do działek, ze znacznym wyprzedzeniem.
Umowa przyrzeczona bowiem miała być zawarta dopiero w ciągu trzech miesięcy
od otrzymania tych wypisów. Wbrew temu co obecnie twierdzą pozwani, powodowa
spółka miała więc prawo oczekiwać na dostarczenie wypisów z ksiąg wieczystych
potwierdzających prawo użytkowania pozwanych do przedmiotowych działek, a
dopiero po ich otrzymaniu powinna wystąpić o zezwolenie na ich nabycie. Skoro
pozwani nie dostarczyli takich wypisów, to nie można uznać, aby niewystąpienie o
zezwolenie potrzebne powodowej spółce było okolicznością, która doprowadziła do
niezawarcia umowy przyrzeczonej.
Nie można także uznać, aby powodowa spółka była zobowiązana do zawarcia
przyrzeczonej umowy na skutek propozycji złożonej jej dnia 20 sierpnia 1999 r.
przez pozwanych i "P.K.H.M.M.". Wprawdzie nie można wykluczyć, aby do
spełnienia świadczenia z umowy przedwstępnej miał także zastosowanie art. 356 §
1 k.c., to jednak - wbrew odmiennym sugestiom pozwanych - nie znajduje on
zastosowania w rozpoznawanej sprawie. Jeżeli strony nie zastrzegły w umowie
przedwstępnej osobistego spełnienia świadczenia przez dłużnika, to wierzyciel z
takiej umowy nie może odmówić przyjęcia świadczenia z niej wynikającego,
zaoferowanego przez osobę trzecią tylko wtedy, gdy chce ona złożyć takie samo
oświadczenie woli, do jakiego był zobowiązany dłużnik. Przy ocenie, czy chodzi o
takie samo oświadczenie woli, należy brać pod uwagę nie tylko to, czy prowadzi
ono do zawarcia umowy, jaką przyrzekł zawrzeć dłużnik, ale czy umowa taka
dojdzie do skutku na warunkach uzgodnionych w umowie przedwstępnej, m.in. czy
wymagane oświadczenie woli zostanie złożone do końca terminu przewidzianego
dla jego złożenia. Z umowy przedwstępnej wynikało, że powodowa spółka była
zainteresowana złożeniem przez pozwanych stosowanego oświadczenia woli oraz
dostarczeniem w uzgodnionym terminie wypisów z ksiąg wieczystych
potwierdzających ich prawo użytkowania wieczystego do czterech działek
położonych w B. Pozwani mieli dostarczyć wypisy do dnia 30 stycznia 1999 r., a
najpóźniej do dnia 30 kwietnia 1999 r., gdyby więc w tym terminie "P.K.H.M.M.", w
porozumieniu z pozwanymi, zaoferowała powodowej spółce, że zamiast pozwanych
złoży oświadczenie woli w sprawie przeniesienia praw do działek, to można by
rozważać, czy po stronie powodowej spółki istniał obowiązek przyjęcia tego
oświadczenia woli na podstawie art. 356 § 1 k.c. Skoro jednak do dnia 30 kwietnia
1999 r. pozwani nie dostarczyli wymaganych wypisów, a "P.K.H.M.M." nie
zaoferowała spełnienia świadczenia w postaci złożenia oświadczenia woli, którego
skutkiem byłoby nabycie działek przez powodowa spółkę, to zgodnie umową
przedwstępną spółka ta nabyła uprawnienie do żądania zapłaty zadatku w
podwójnej wysokości. (...)
Zważywszy, że zarzuty podniesione w skardze kasacyjnej są nieuzasadnione,
Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39814 k.p.c., orzekł, jak w sentencji.