Uchwała z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06

Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący)
Sędzia SN Jan Górowski
Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Grzegorza M. syndyka masy
upadłości ,,P.Z.Z.M. w W." sp. z o.o. w W. przeciwko Przedsiębiorstwu Produkcyjno-
Usługowo-Handlowemu "S." sp.j. w S. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej
na posiedzeniu jawnym w dniu 21 listopada 2006 r. zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Toruniu postanowieniem z dnia 28
czerwca 2006 r.:
,,Czy w hipotezie art. 673 § 3 k.c. mieści się także postanowienie przewidujące
możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony z ważnych
przyczyn?"
podjął uchwałę:

Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące
możliwość wypowiedzenia tej umowy z ,,ważnych przyczyn" mieści się w
hipotezie art. 673 § 3 k.c.

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 28 czerwca 2006 r. Sąd Okręgowy w Toruniu
przedstawił Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne dotyczące możliwości
wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony. Zagadnienie to powstało
przy rozpoznawaniu apelacji od wyroku Sądu Rejonowego we Włocławku, który
zasądził od pozwanego Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowo-Handlowego "S."
sp.j. w S. na rzecz syndyka masy upadłości "P.Z.Z.M." w W., spółka z o.o. w W.
kwotę 9150 zł z tytułu czynszu najmu. Zagadnieniem spornym pomiędzy stronami
było, czy w świetle art. 673 § 3 k.c. dopuszczalne jest postanowienie zawarte w
umowie najmu, uprawniające najemcę do rozwiązania tej umowy, zawartej na czas
określony, przed upływem tego czasu, z ważnych przyczyn.
Sąd pierwszej instancji przyjął, że najem zawarty na czas określony może być
wypowiedziany z datą wcześniejszą jedynie w przypadku określenia w umowie
najmu zamkniętego katalogu przyczyn uzasadniających takie rozwiązanie. Chodzi o
w miarę precyzyjne wskazanie stanów faktycznych, których wystąpienie pociąga za
sobą możliwość wypowiedzenia umowy przez jedną lub obie jej strony.
Sformułowanie ,,z ważnych przyczyn" jest sformułowaniem nieprecyzyjnym,
niedookreślonym i jako takie nie wywiera skutków prawnych.
Sąd Okręgowy uznał, że kwestia ta nie jest tak jednoznaczna i przedstawił
Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne, wskazując argumenty przemawiające
za różnymi rozwiązaniami.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu oraz umowy dzierżawy
zawartych na czas oznaczony - przed dodaniem do art. 673 k.c. § 3 dokonanym
ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733) - była
przedmiotem kontrowersji zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie. Należy
zasygnalizować, że w literaturze prezentowane były stanowiska, poczynając od
niedopuszczalności takiego wypowiedzenia, przez dopuszczenie takiej możliwości,
gdy strony uregulowały ją w umowie, aż do całkowitej swobody stron w tym
zakresie. W orzecznictwie początkowo dominował pogląd o niedopuszczalności
wypowiedzenia umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony, jednak z
biegiem czasu stanowisko to uległo pewnemu złagodzeniu i Sąd Najwyższy
dopuścił możliwość zastrzeżenia w umowie prawa wypowiedzenia z określonych w
tej umowie powodów oraz warunku rozwiązującego, którego aktualizacja zależy od
zgodnej woli stron.
Po wejściu w życie art. 673 § 3 k.c. w doktrynie znaleźć można nieliczne
wypowiedzi odnoszące się do wykładni ustawowego sformułowania ,,z przyczyn
określonych w umowie". Prezentowane są różne stanowiska.
Nowelizując art. 673 k.c., ustawodawca rozstrzygnął o dopuszczalności
zakończenia stosunku najmu lub dzierżawy przed upływem czasu, na jaki została
zawarta umowa. Przyjęte zostało rozwiązanie kompromisowe, zezwalające na
wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony jedynie wówczas, gdy jest to
zgodne z wolą stron wyrażoną w umowie oraz gdy strony określą w umowie
wypadki uzasadniające to wypowiedzenie. Należy podzielić wyrażony w doktrynie
pogląd, że rozwiązanie przyjęte w art. 673 § 3 k.c. polega na dopuszczeniu takiego
ukształtowania podstaw wypowiedzenia, które można pogodzić z właściwością
(naturą) najmu zawartego na czas oznaczony.
Przepisy kodeksu cywilnego prowadzą do wniosku, że pojęcie umowy
zawartej na czas określony ustawodawca utożsamia z umową trwałą (art. 660, 661,
669 § 2, art. 673 § 1 i 3, art. 678 § 2, art. 688 i 691 § 4 k.c.), a więc z umową, która
będzie łączyła strony przez oznaczony czas. Trwałość oznacza stabilizację,
pewność co do przysługujących praw oraz obciążających obowiązków. Cechą
zobowiązań trwałych jest to, że pozwalają działać w zaufaniu, iż wynikające z nich
prawa i obowiązki nie wygasną przedwcześnie. Utrwalają istniejący stosunek
prawny na określony czas, umacniają więź między stronami oraz pozwalają
mniemać, że będzie ona istniała nawet w razie zmiany woli stron.
Stabilizacja ta nie ma jednak charakteru absolutnego, gdyż przepisy wprost
przewidują w pewnych sytuacjach możliwość przedwczesnego rozwiązania umowy
trwałej, zawartej na czas oznaczony (por. np. art. 664 § 2, art. 667 § 2, art. 672, 685
k.c.). Trwałość (stabilność) stosunku prawnego nie musi wykluczać ryzyka jego
zakończenia; musi to być jednak ryzyko podlegające w równym stopniu ocenie obu
stron, a więc musi dotyczyć wydarzeń niezależnych od ich woli. Trwałości nie
narusza przyjęcie rozwiązania ograniczającego możliwości wypowiedzenia umowy
z określonych przyczyn, takich, których rodzaj wyklucza arbitralność, w tym z
ważnych powodów.
Uzależnienie możliwości wypowiedzenia umowy od ważnych przyczyn
powoduje, że istotnego znaczenia nabiera ocena, czy przyczyna ma kwalifikowany
charakter - czy jest to przyczyna poważna. Zwęża to krąg sytuacji, w których
możliwe jest dokonanie wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, a
ostateczna ocena ,,ważności" przyczyny należy do sądu. Sąd dokonuje takiej oceny
w sposób obiektywny, a nie wyłącznie przez pryzmat subiektywnego interesu
wypowiadającego, nie można zatem w żaden sposób mówić o swobodnym prawie
wypowiedzenia umowy.
Zaletą przesłanki ,,ważnych przyczyn" jest jej elastyczność, pozwalająca na
uwzględnienie interesów obu stron, co ma istotne znaczenie także w stosunkach
gospodarczych. Ocena ważności przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie umowy
zawartej na czas określony przed upływem umówionego terminu musi być
dokonywana z uwzględnieniem nie tylko interesów wypowiadającego, ale także
interesów drugiej strony, liczącej na to, że stosunek najmu łączący ją z
kontrahentem ma charakter stabilny.
Oczywiście, dopuszczenie możliwości wypowiedzenia umowy zawartej na
czas określony ,,z ważnych przyczyn" powoduje utrudnienia w ocenie ryzyka
wystąpienia zdarzenia pozwalającego na zniweczenie istniejącego stosunku
prawnego przed nadejściem terminu, na jaki był zawarty. Należy także wskazać, że
pomiędzy określeniem ,,ważne przyczyny" a ,,określonymi wypadkami", o jakich
mowa w art. 673 § 3 k.c., zachodzi pewna różnica.
Trzeba jednak mieć na względzie, że ,,ważna przyczyna" jako podstawa
wypowiedzenia już w pewien sposób określa sytuacje, w których strona jest
uprawniona do przedwczesnego zakończenia stosunku łączącego ją z drugą stroną
umowy najmu. Takie postanowienie umowy pozostaje zatem w zgodzie z intencją
ustawodawcy, aby rozwiązywanie stosunków prawnych o charakterze trwałym
następowało nie w wyniku całkowicie swobodnej decyzji jednej ze stron, ale jako
wynik podjęcia przez obie strony ryzyka wystąpienia sytuacji, w których takie
zakończenie stosunku prawnego może nastąpić. Wola stron znajduje wyraz w
odpowiednim sformułowaniu treści umowy, a przy tym nie pozostaje w sprzeczności
z właściwościami (naturą) łączącego je stosunku prawnego.
Dodatkowo można wskazać, że przedwczesne zakończenie stosunku
prawnego o charakterze ciągłym przewidują wyraźnie niektóre przepisy prawa
cywilnego. Dobitnym przykładem jest uregulowanie zawarte w art. 11 ust. 10 ustawy
z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie
gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze
zm.), zgodnie z którym w razie wystąpienia ważnych powodów, innych niż
określone w jego ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie
stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły
porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania stosunku najmu. Możliwość
przewidziana przez ustawodawcę stanowi ważny przykład możliwości rozwiązania z
ważnych przyczyn stosunku prawnego, którego trwałość jest przez ustawodawcę
chroniona silniej niż trwałość innych stosunków prawnych.
Na koniec warto także odwołać się do panującego pod rządem kodeksu
zobowiązań poglądu, że z ważnych powodów można rozwiązać każde
zobowiązanie trwałe. Obecnie zasada ta znajduje ustawowe odzwierciedlenie w art.
3651 k.c.
Oczywiście, w praktyce uzależnienie przez strony możliwości wypowiedzenia
umowy najmu zawartej na czas oznaczony od wystąpienia ,,ważnych przyczyn"
spowoduje często odmienne oceny wagi danej przyczyny przez każdą ze stron. Jak
już jednak była mowa, ostatecznie sąd dokona oceny skuteczności wypowiedzenia,
a tym samym rozstrzygnie, czy przyczyna, na którą powołuje się strona dokonująca
wypowiedzenia, jest ,,ważna". Dokona tego posługując się kryteriami obiektywnymi,
a także rozważając interesy obu stron danego stosunku prawnego. Spory są
zresztą nieuchronne, w większym lub mniejszym zakresie, gdyż także wymienienie
w umowie sytuacji uzasadniających takie wypowiedzenie może zostać dokonane
nieprecyzyjnie.
Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienia
prawne, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).