Uchwała SN - III CZP 48/04
Izba:Izba Cywilna
Sygnatura:III CZP 48/04
Typ:Uchwała SN
Opis:Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2005/9/153
Data wydania:2004-09-23
Uchwała z dnia 23 września 2004 r., III CZP 48/04

Sędzia SN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)
Sędzia SN Irena Gromska-Szuster
Sędzia SN Hubert Wrzeszcz (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa wspólnoty mieszkaniowej
nieruchomości w B. przeciwko "D.-B.", S.A. w W. o zapłatę i nakazanie, po
rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 23 września 2004 r.,
przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Piotra Wiśniewskiego, zagadnienia
prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku postanowieniem z
dnia 16 czerwca 2004 r.:
1. "Czy wspólnota mieszkaniowa, utworzona na podstawie przepisów ustawy z
dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz.
903 ze zm.), posiada na podstawie art. 6 tej ustawy legitymację czynną do
dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne, odnoszące się do
nieruchomości wspólnej, oraz roszczeń odszkodowawczych, związanych z tymi
wadami, w stosunku do podmiotu, który sprzedał odrębne lokale mieszkalne jej
członkom w nowo wybudowanym budynku,
a w przypadku pozytywnej odpowiedzi na to pytanie
2. w jaki sposób należy w takim wypadku ustalać początek biegu terminu
zawitego, wynikającego z art. 568 § 1 k.c., do dochodzenia przez wspólnotę
mieszkaniową roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wspólnej,
a zwłaszcza czy określa go data sprzedaży (ścisłej: wydania) pierwszego czy
ostatniego lokalu mieszkalnego?".
podjął uchwałę:

Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia
roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi
nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności
lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.

Uzasadnienie

Powodowa wspólnota mieszkaniowa domagała się zasądzenia kwoty
55 252,17 zł z tytułu kosztów usunięcia części wad fizycznych nieruchomości
wspólnej oraz nakazania pozwanej, aby usunęła pozostałe wady tej nieruchomości.
Pozwana, wnosząc o oddalenie powództwa, zarzuciła m.in. brak czynnej
legitymacji procesowej i przedawnienie roszczeń z tytułu rękojmi.
Sąd Okręgowy w Bydgoszczy wyrokiem z dnia 31 stycznia 2003 r. uwzględnił
roszczenie o zapłatę kwoty 41 677,30 zł i w całości żądanie o nakazanie usunięcia
wad fizycznych nieruchomości, a w pozostałym zakresie powództwo oddalił. Ustalił,
że pozwana była inwestorem budynku mieszkalnego w B., wybudowanego Centrum
Usługowo-Wytwórcze Budownictwa ,,C." S.A. w B. W latach 1996-1999 pozwana
zbyła mieszkania znajdujące się w tym budynku na podstawie umów, które zostały
określone jako ,,umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i
sprzedaży lokalu". Po zasiedleniu budynku ujawniły się wady nieruchomości
wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa - po uzyskaniu opinii technicznej - wezwała
pozwaną do usunięcia stwierdzonych wad fizycznych w oznaczonym terminie, a po
jego bezskutecznym upływie zleciła wykonanie robót osobie trzeciej. Biegły, który
wydał opinię w sprawie, potwierdził istnienie wad nieruchomości i ustalił zakres
nieusuniętych jeszcze wad. Stwierdził też, że wszystkie wady powstały na skutek
błędów projektowych i wykonawczych.
Sąd Okręgowy sporną kwestię czynnej legitymacji procesowej przesądził - na
podstawie art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst:
Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej: "u.w.l.") - na korzyść powódki. Uznał
też, że kwestia przedawnienia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku
nie ma istotnego znaczenia, ponieważ ,,nawet gdyby przyjąć, iż powódka utraciła je
na skutek upływu terminu, to przysługują jej roszczenia odszkodowawcze na
zasadach ogólnych". Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia Sąd wskazał art. 361
§ 1 w związku z art. 471 k.c.
Sąd Apelacyjny, rozpoznając apelację pozwanej, przedstawił - na podstawie
art. 390 § 1 k.p.c. - przytoczone na wstępie zagadnienie prawne.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Charakter prawny wspólnoty mieszkaniowej - jak trafnie zauważył Sąd
Apelacyjny - budzi wątpliwości na gruncie ustawy o własności lokali. Spór dotyczy
kwalifikacji wspólnoty jako jednostki organizacyjnej i jest w znacznej mierze
związany ze sporem co do istnienia tzw. ułomnych osób prawnych.
Zdaniem części przedstawicieli doktryny, wspólnota mieszkaniowa ma
zdolność prawną oraz zdolność sądową i dlatego powinna być - obok osób
fizycznych i prawnych - zaliczona do trzeciej kategorii podmiotów cywilnoprawnych.
Konsekwencją takiego ujęcia jest m.in. uznanie, że wspólnota mieszkaniowa ,,ma"
majątek. Należy jednak podkreślić, że majątek ten - zdaniem niektórych autorów -
stanowi przedmiot współwłasności właścicieli lokali, jest jednak ich majątkiem
odrębnym, poddanym specjalnemu reżimowi prawnemu.
Inna grupa autorów uznaje, że wspólnota mieszkaniowa nie ma zdolności
prawnej i nie może mieć majątku odrębnego od majątku właścicieli lokali. Jeżeli
nabywa cokolwiek, to na rzecz członków wspólnoty w takim ułamku, w jakim mają
oni udziały w nieruchomości wspólnej. Wspólnota jest stosunkiem prawnym
łączącym właścicieli lokali (ich jednostką organizacyjną), zespołem osób fizycznych
lub prawnych albo stanowi ogół właścicieli lokali, którzy występują z mocy prawa
razem w zakresie czynności dotyczących przymusowej współwłasności
nieruchomości wspólnej.
Zdaniem niektórych autorów, art. 6 u.w.l. nie daje podstaw do przyjęcia
koncepcji, że wspólnota jest ułomną osobą prawną, gdyż stanowi jedynie, iż
wspólnota nabywa prawa i obowiązki, co nie oznacza, że może być ich podmiotem.
Podkreśla się, że możliwa jest koncepcja, iż wspólnota mieszkaniowa działa jako
przedstawiciel współwłaścicieli, a więc w ich imieniu. Pojawiła się też koncepcja, że
wspólnota działa we własnym imieniu, jest stroną czynności prawnej, ale nie jest
stroną stosunku prawnego i nie nabywa wynikających z niego praw i obowiązków.
Ponosi jednak odpowiedzialność z funkcjonalnie wyodrębnionego majątku
właścicieli lokali, którym zarządza w takim zakresie, w jakim może nim zarządzać.
Pogląd o podmiotowym statusie wspólnoty mieszkaniowej zyskał mocne
wsparcie na skutek dodania do kodeksu cywilnego art. 331 na podstawie ustawy z
dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych
ustaw (Dz.U. Nr 49, poz. 408). Wprawdzie, zdaniem niektórych autorów, przepis ten
nie dotyczy wspólnoty mieszkaniowej, ale inni uznają, że obejmuje on także
wspólnotę mieszkaniową. Również uzasadnienie projektu nowelizacji kodeksu
cywilnego wskazuje wyraźnie na taką intencję ustawodawcy.
Można zatem uznać, że obecnie istnieją podstawy do przyjęcia, iż wspólnota
mieszkaniowa ma zdolność prawną w rozumieniu art. 331 k.c. Nie jest jednak jasne,
czy nowelizacja kodeksu cywilnego ma skutek wsteczny w zakresie charakteru
wspólnoty mieszkaniowej, powstaje zatem pytanie, czy wspólnota mieszkaniowa
mogła być podmiotem uprawnień z tytułu rękojmi i roszczeń odszkodowawczych
wynikających z umów zawartych przed wejściem w życie nowelizacji. Przesądzenie
charakteru prawnego wspólnoty mieszkaniowej przed i po nowelizacji kodeksu
cywilnego - wbrew przekonaniu Sądu Apelacyjnego - nie jest jednak niezbędne w
sprawie, zasadnicze znaczenie ma bowiem nie to, czy wspólnota może być
samodzielnym podmiotem uprawnień z rękojmi i roszczeń odszkodowawczych, lecz
to, czy może - niezależnie od tego, jak rozumieć pojęcie ,,majątek wspólnoty" -
dochodzić wymienionych roszczeń bez szczególnego umocowania i umowy
przelewu.
Istota wątpliwości wyraża się więc w pytaniu, czy dochodzenie roszczeń z
rękojmi i roszczeń odszkodowawczych za wady nieruchomości wspólnej,
wynikających z umowy nabycia lokali zawartych przez poszczególnych właścicieli,
należy do kompetencji wspólnoty. Jest to jednak pytanie dotyczące problemu
zarządu nieruchomością wspólną, należy więc rozstrzygnąć, czy związek tych
roszczeń z nieruchomością wspólną jest tak silny, że ich dochodzenie staje się
ex lege elementem zarządu i tym samym leży w zakresie kompetencji wspólnoty,
czy też przeciwnie, należy wyłącznie do sfery indywidualnych interesów właścicieli
lokali.
Sąd Apelacyjny, przedstawiając zagadnienie prawne, nie miał wątpliwości, że
zbycie lokali nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży odrębnej własności lokali,
analiza, czy zawarte umowy rzeczywiście miały taki charakter, wykraczałaby poza
zakres przedstawionego zagadnienia prawnego. Istotne jest natomiast, czy w
ramach rozstrzyganego zagadnienia prawnego uzasadniona jest analiza
dopuszczalności dochodzenia przez wspólnotę mieszkaniową uprawnień z tytułu
rękojmi za wady fizyczne, zarówno w literaturze, jak i w judykaturze przyjmuje się
bowiem, że przedmiotem zagadnienia prawnego przedstawionego na podstawie art.
390 § 1 k.p.c. może być tylko taka poważna wątpliwość prawna, której wyjaśnienie
jest niezbędne do rozstrzygnięcia sprawy (por. postanowienie Sądu Najwyższego z
dnia 27 sierpnia 1996 r., III CZP 91/96, OSNC 1997, nr 1, poz. 9).
Powódka - po ostatecznym sprecyzowaniu powództwa - domagała się
zasądzenia do pozwanej kwoty odpowiadającej poniesionym kosztom częściowego
usunięcia wad nieruchomości wspólnej oraz nakazania pozwanej, aby usunęła
pozostałe wady tej nieruchomości. Jako podstawę prawną dochodzonych roszczeń
wskazała art. 363 § 1 w związku z art. 471 k.c. Również Sąd pierwszej instancji jako
podstawę prawną wyroku przyjął art. 471 k.c., zatem powódka dochodziła w
sprawie kontraktowych roszczeń odszkodowawczych z tytułu wad fizycznych
nieruchomości wspólnej i tak Sąd Okręgowy, uwzględniając powództwo,
zakwalifikował je. W realiach sprawy z uprawnień z tytułu rękojmi mogłyby wchodzić
w rachubę jedynie roszczenie o obniżenie ceny i uprawnienie do odstąpienia od
umowy.
Należy natomiast wykluczyć roszczenie o dostarczenie zamiast rzeczy
wadliwej takiej samej rzeczy wolnej od wad, gdyż przedmiotem sprzedaży była
rzecz oznaczona indywidualnie: odrębna własność lokalu i związany z nią udział w
nieruchomości wspólnej (art. 561 k.c.). Przy ocenie charakteru rzeczy kluczowe
znaczenie ma jej zastępowalność. Związek lokalu z udziałem w konkretnej,
wadliwej nieruchomości wspólnej sprawia, że nie ma możliwości wymiany rzeczy na
wolną od wad. Dostarczenie lokalu w innym budynku, nawet gdyby było obiektywnie
możliwe, nie byłoby takim samym świadczeniem, gdyż położenie nieruchomości
wspólnej stanowi zwykle istotny element umowy sprzedaży. Trzeba też podkreślić,
że w piśmiennictwie wskazuje się przeważnie, iż nieruchomość jest rzeczą
oznaczoną indywidualnie.
Nie wchodzi w grę także żądanie usunięcia wady, ponieważ takie roszczenie -
zgodnie z art. 561 § 2 k.c. - przysługuje wtedy, gdy przedmiotem sprzedaży jest
rzecz oznaczona co do tożsamości, a sprzedawca jest wytwórcą rzeczy.
Tymczasem z ustaleń faktycznych wynika, że pozwana była inwestorem, a nie
wykonawcą (wytwórcą) budynku. (...)
W związku z kontraktowymi roszczeniami odszkodowawczymi związanymi z
wadami należy podkreślić, że obecnie dominuje pogląd, iż ten rodzaj
odpowiedzialności podlega regułom przewidzianym w art. 471 k.c. i nie jest
związany ze szczególnym reżimem rękojmi, co oznacza, iż wymienionych roszczeń
można dochodzić także po utracie uprawnień z tytułu rękojmi (uchwała składu
siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1987 r., III CZP 82/86, OSNCP
1987, nr 12, poz. 189 i uchwała pełnego składu Izby Cywilnej i Administracyjnej
Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1988 r., III CZP 48/88, OSNCP 1989, nr 3,
poz. 36).
Dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie ma odpowiedź na pytanie, czy
wspólnocie mieszkaniowej przysługuje legitymacja czynna do dochodzenia
roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości
wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Jest
poza dyskusją, że wspólnota ma legitymację do dochodzenia tych roszczeń, gdy
zostały one na wspólnotę przeniesione w drodze przelewu, powstaje jednak
pytanie, czy legitymacja przysługuje także w razie braku przelewu. Kluczowe
znaczenie dla tych rozważań ma kwestia ustalenia zakresu uprawnień
przysługujących właścicielowi lokalu w wypadku powstania szkody związanej z
wadą fizyczną nieruchomości wspólnej. Chodzi zwłaszcza o to, czy właściciel lokalu
może żądać - na podstawie art. 363 § 1 k.c. - zarówno kompensaty pieniężnej, jak
i restytucji naturalnej polegającej na usunięciu wad, czy też przysługuje mu tylko
roszczenie o odszkodowanie w pieniądzu.
To zagadnienie w aspekcie żądania usunięcia wady rzeczy sprzedanej nie
było rozstrzygane w dotychczasowej praktyce sądowej. W orzecznictwie
arbitrażowym przyjmowano, że restytucja może polegać, w wypadku dostarczenia
wadliwego towaru, na doprowadzeniu towaru do stanu zgodnego z umową, a więc
stanu, w jakim towar powinien być wydany przez sprzedawcę należycie
wywiązującego się ze swoich zobowiązań. Taki pogląd został też wyrażony w
judykaturze, w której dopuszczono możliwość żądania przez zamawiającego
restytucji naturalnej w postaci usunięcia wad dzieła na podstawie ogólnych zasad
kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej (wyrok składu siedmiu sędziów
Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 1991 r., III CRN 500/90, OSNC 1992, nr 7-8,
poz.137).
Przeciwny pogląd zaprezentowano w piśmiennictwie. Wskazano, że z art. 363
k.c. wynika, iż restytucja polega na przywróceniu stanu istniejącego przed
wystąpieniem zdarzenia wywołującego szkodę, podczas gdy w wypadku
dostarczenia towarów z wadami stan zgodny z umową nigdy nie istniał. Ponadto nie
jest ona korzystna dla odbiorcy, ponieważ pozbawia go roszczenia
odszkodowawczego, gdyż nie można żądać zarówno naprawienia rzeczy, jak i
odszkodowania pieniężnego. Zwrócono także uwagę, że omawiana koncepcja nie
rozstrzyga pewnych kwestii, np. w jakim terminie dłużnik powinien zadośćuczynić
żądaniu wierzyciela, co dzieje się, gdy dłużnik nie doprowadził do naprawy rzeczy.
Zgłaszane są także inne zastrzeżenia aktualne również w zakresie umowy
sprzedaży. Podkreśla się, że omawiana koncepcja prowadzi do zacierania różnic
między odpowiedzialnością z tytułu rękojmi a odpowiedzialnością
odszkodowawczą, to zaś stwarza niebezpieczeństwo wchłonięcia rękojmi za wady
fizyczne przez odpowiedzialność kontraktową na zasadach ogólnych.
Argumenty podniesione przeciwko stanowisku wyrażonemu w przywołanym
orzecznictwie - z wyjątkiem odwołującego się do brzmienia art. 363 § 1 k.c. - nie są
przekonywające. Wbrew twierdzeniom niektórych autorów, przepis ten nie wyłącza
możliwości żądania restytucji naturalnej i uzupełniającego żądania odszkodowania
w pieniądzu. Trudno podzielić pogląd, że dopuszczenie możliwości żądania przez
kupującego naprawienia rzeczy przez sprzedawcę może być dla kupującego
niekorzystne, skoro w istocie poszerza ono zakres możliwych sposobów
kompensaty. Nie rodzi ono nadzwyczajnych trudności w ustaleniu terminu
spełnienia świadczenia i konsekwencji jego niewykonania. Aktualne są tu zasady
ogólne dotyczące wykonania zobowiązania. Nie jest jednak jasny argument
wskazujący na zacieranie się różnicy między odpowiedzialnością na zasadach
ogólnych i z tytułu rękojmi oraz związane z tym jej osłabienie. Dopuszczenie
możliwości żądania przez kupującego naprawienia rzeczy przez sprzedawcę na
zasadach ogólnych w niczym nie uszczupla możliwości korzystania z uprawnień z
rękojmi.
Przepis art. 363 § 1 k.c. - co wynika z jego lokaty - dotyczy również
kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej, dopuszczalne jest zatem
generalnie naprawienie w drodze restytucji naturalnej szkody wynikającej z
niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Trudno wyjaśnić, poza
samym brzmieniem art. 363 § 1 k.c., dlaczego ta reguła miałaby nie dotyczyć
wypadku nienależytego wykonania zobowiązania w postaci wadliwości rzeczy.
Uprawnienia z rękojmi, niezależne od winy sprzedawcy, służą wzmocnieniu pozycji
kupującego, nie jest zaś ich celem osłabienie uprawnień przysługujących na
zasadach ogólnych. Brzmienie art. 363 § 1 k.c. jest argumentem stosunkowo
słabym, gdyż niejednokrotnie względy funkcjonalne prowadziły do odejścia od
wykładni literalnej przepisu, dlatego pogląd wyrażony w przywołanym orzecznictwie
należało uznać za przekonywający. To oznacza, że kontraktowe roszczenia
odszkodowawcze związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej obejmują
zarówno restytucję naturalną polegającą na usunięciu wad, jak i odszkodowanie
pieniężne.
Nie budzi wątpliwości, że każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu
przysługują kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami
nieruchomości wspólnej, specyfika dochodzenia tych roszczeń polega jednak na
tym, że dotyczą one współwłasności wszystkich właścicieli lokali. Nie powoduje to
szczególnych problemów w wypadku dochodzenia odszkodowania w pieniądzu.
Zapłata kwoty pieniężnej jest świadczeniem podzielnym, więc każdy właściciel
może żądać odszkodowania odpowiednio do wielkości swojego udziału w
nieruchomości wspólnej. Przeciwko przyznaniu wspólnocie mieszkaniowej
legitymacji czynnej do dochodzenia tego roszczenia przemawia brak dostatecznie
silnego związku tego roszczenia z zarządem nieruchomością wspólną. Bardziej
złożona jest kwestia dochodzenia roszczenia odszkodowawczego w postaci
restytucji naturalnej polegającej na usunięciu wad nieruchomości wspólnej, w tym
wypadku nabiera bowiem znaczenia wspomniana wyżej specyfika dochodzenia
roszczeń. Naprawa nieruchomości wspólnej jest świadczeniem niepodzielnym, gdyż
trudno przyjąć realizację tego roszczenia w zakresie ograniczonym do wielkości
udziału poszczególnych właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej.
Restytucja naturalna polegająca na usunięciu wad wiąże się zawsze z
ingerencją w nieruchomość wspólną, która pozostaje co do zasady w zarządzie
wspólnoty mieszkaniowej, a nie poszczególnych właścicieli lokali. Z drugiej strony
dochodzenie odszkodowania za wady nieruchomości wspólnej jest związane z
indywidualnymi umowami nabycia lokali, które zawierali poszczególni właściciele
lokali, a nie wspólnota mieszkaniowa. Z tego tytułu właścicielom lokali przysługuje
własne uprawnienie w postaci kontraktowych roszczeń odszkodowawczych
związanych z wadami nieruchomości wspólnej, które nie podlegają ograniczeniu z
tego powodu, że nieruchomość jest przedmiotem współwłasności. Na tle realizacji
omawianego uprawnienia ujawnia się więc złożony splot interesów indywidualnych i
grupowych, rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego powinno zatem zmierzać do
znalezienia możliwie harmonijnego rozwiązania.
Gdyby przyjąć, że żądanie odszkodowania w postaci restytucji naturalnej
polegającej na usunięciu wad nieruchomości wspólnej jest zawsze związane z
zarządem tą nieruchomością, nawet wtedy, gdy jest ono konsekwencją
nienależytego wykonania umowy nabycia lokalu, to należałoby uznać wspólnotę za
czynnie legitymowaną do dochodzenia tego roszczenia. Ta koncepcja nie prowadzi
jednak do bezkolizyjnego rozwiązania wspomnianego splotu interesów, gdyż
ogranicza indywidualne uprawnienia poszczególnych właścicieli oraz prowadzi do
swego rodzaju rozszczepienia uprawnień z tytułu kontraktowych roszczeń
odszkodowawczych związanych z wadami nieruchomości wspólnej oraz uprawnień
związanych z wadami odrębnego lokalu, które mogą pozostawać w ścisłym związku
(np. wady dachu powodujące zalewanie mieszkania). Poza tym komplikacje mogą
pojawić się wówczas, gdy członkiem wspólnoty jest - obok nabywców
poszczególnych lokali - także sprzedawca. Jest to możliwe ze względu na
dopuszczalność sukcesywnego zbywania lokali mieszkalnych; wspólnota
mieszkaniowa powstaje ex lege z chwilą wyodrębnienia choćby jednego lokalu i
zbycia go innemu podmiotowi. Gdyby sprzedawca był właścicielem dysponującym
większością udziałów w nieruchomości wspólnej sytuacja pozostałych właścicieli
byłaby skomplikowana. W razie prób uniemożliwienia dochodzenia kontraktowych
roszczeń odszkodowawczych przez sprzedawcę mogliby oni dochodzić tych
roszczeń tylko po uprzednim przyjęciu - stosownie do art. 23 ust. 2a u.w.l. - reguły
głosowania, w której każdy właściciel ma jeden głos. Gdyby nabywcy lokali nie
dysponowali nawet 1/5 częścią udziałów, wówczas mogliby jedynie - w dużej
wspólnocie - żądać ustanowienia zarządcy przymusowego (art. 26 ust. 1 u.w.l.).
Ponadto, o ile żądanie usunięcia wad można by zakwalifikować jako pozostające w
zakresie zarządu nieruchomością wspólną, o tyle żądanie odszkodowania ma tylko
- co najwyżej - pośredni związek z takim zarządem. Przyjmuje się tymczasem, że
wspólnota mieszkaniowa nie jest upoważniona do prowadzenia działalności w
szerszym zakresie niż wynika to z zarządu nieruchomością wspólną. W końcu,
omawiana koncepcja nie rozwiązuje problemu rozliczeń wewnętrznych między
właścicielami mieszkań wtedy, gdy niektórym właścicielom lokali nie przysługują
omawiane roszczenia (znane wady spowodowały obniżenie ceny nabycia odrębnej
własności lokalu).
Złożony problem na tle przejścia indywidualnych roszczeń właścicieli lokali w
zakres zarządu wspólnoty mieszkaniowej powstaje także - o czym można
wspomnieć jedynie ubocznie - w wypadku dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi,
zwłaszcza żądania obniżenia ceny. Roszczenie o obniżenie ceny jest zasadniczo
instrumentem przywrócenia ekwiwalentności świadczeń w ramach indywidualnej
umowy sprzedaży, a nie instrumentem realizacji interesu wspólnotowego; związek
tego roszczenia z zarządem nieruchomością wspólną jest stosunkowo luźny.
Prostego rozwiązania problemu nie zapewnia również indywidualne
dochodzenie żądania o odszkodowanie w postaci restytucji naturalnej polegającej
na usunięciu wad nieruchomości wspólnej, przedmiotem dochodzonego roszczenia,
ze względu na niepodzielność świadczenia, będzie bowiem całe świadczenie. To
rodzi konieczność rozliczeń między właścicielem żądającym odszkodowania a
sprzedawcą oraz między właścicielami w stosunkach wewnętrznych, ponieważ
sprzedawca wobec właściciela dochodzącego odszkodowania jest zobowiązany do
spełnienia świadczenia w zakresie odpowiadającym jego udziałowi w
nieruchomości wspólnej. Zaletą tego rozwiązania jest jednak umożliwienie
właścicielom lokali indywidualnego dochodzenia roszczeń odszkodowawczych oraz
pozostawienie możliwości dochodzenia tych roszczeń przez wspólnotę na
podstawie przelewu wierzytelności.
Reasumując, każde z przedstawionych rozwiązań budzi zastrzeżenia. Są one
rezultatem nietypowego splotu interesów indywidualnych i grupowych, którego nie
da się rozwiązać w pełni bezkolizyjnie. Rozstrzygnięcie zawsze będzie się wiązać z
uznaniem pierwszeństwa interesu indywidualnego albo wspólnotowego.
Rozwiązanie umożliwiające dochodzenie kontraktowych roszczeń
odszkodowawczych właścicielom lokali jest bliższe ogólnym zasadom prawa
zobowiązań i preferuje interes indywidualny właścicieli mieszkań. Rozwiązanie
przyznające wyłączną legitymację do dochodzenia wymienionych roszczeń
wspólnocie mieszkaniowej w większym stopniu odpowiada specyfice zarządu
nieruchomością wspólną i preferuje interes wspólnotowy. Argumentem, który
przemawia za rozwiązaniem umożliwiającym dochodzenie kontraktowych roszczeń
odszkodowawczych właścicielom lokali jest to, że indywidualne dochodzenie tych
roszczeń, zwłaszcza w sytuacji nietypowego splotu interesów indywidualnych i
grupowych, zapewnia lepsze rozwiązanie występujących problemów. Daje też
właścicielom lokali możliwość przelania tych roszczeń na wspólnotę mieszkaniową,
gdy uznają, że dochodzenie ich przez wspólnotę gwarantuje właściwa ochronę ich
interesów.
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale.



Izba Cywilna - inne orzeczenia:
dokumentdata wyd.
[IC] III CZP 118/08   Uchwała siedmiu sędziów SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2009/6/76
2009-01-23 
[IC] III CZP 117/08   Uchwała siedmiu sędziów SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2009/7-8/91
2009-02-17 
[IC] III CZP 115/08   Uchwała SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2009/5/71
2008-11-26 
[IC] III CZP 110/08   Uchwała SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2009/5/70
2008-11-20 
[IC] III CZP 102/08   Uchwała siedmiu sędziów SN
Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna 2009/5/65
2008-12-16 
  • Adres publikacyjny: