Zmiana przepisów o budownictwie społecznym ma odblokować możliwość wykupu mieszkań z zasobów Towarzystw Budownictwa Społecznego. Teoretycznie ich wykup jest możliwy od blisko czterech lat, jednak nieprecyzyjność ustawy powoduje, że jak do tej pory nie sprzedano ani jednego lokalu. Od 1996 roku w Polsce wybudowano ponad 93 tysiące mieszkań w ponad 230 TBS-ach. Ich wartość rynkowa to ponad 22,9 mld złotych. Co ciekawe, rząd zapowiada reanimację Towarzystw Budownictwa Społecznego i 2 mld złotych na budowę kolejnych mieszkań w ciągu najbliższych pięciu lat.
Senat zaproponował jesienią ubiegłego roku ujednolicenie zasad przekształcania na własność mieszkań wybudowanych do 2009 roku w ramach towarzystw budownictwa społecznego TBS. Chodzi o rozwianie wątpliwości prawnych i doprecyzowanie przepisów, mówiących o tym kto będzie mógł wykupić na własność mieszkanie wybudowane przez towarzystwo budownictwa społecznego za kredyty udzielone przez Bank Gospodarstwa Krajowego w ramach Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Senatorowie postanowili - jak twierdzą - ujednolicić przepisy po otrzymaniu licznych petycji od członków TBS-ów.
Koniec z chaosem?
Jak czytamy w uzasadnieniu projektu, nowelizacja ma uporządkować chaos prawny, który pojawił się w wyniku częstych zmian przepisów w tym zakresie. Do 2011 roku bowiem, mieszkania zbudowane przez TBS-y nie mogły być przekształcane na własność. Nowelizacja ustawy z 2011 roku dopuściła taką możliwość, choć po jej wejściu w życie pojawiły się niejasności jeżeli chodzi o interpretację, związane z różnymi typami TBS i różnymi formami finansowania tego typu budownictwa. Skutkowało to tym, że zarządzający towarzystwami z reguły odmawiali prywatyzacji mieszkań.
Senacka nowelizacja ustawy ma ostatecznie sprecyzować, jakie lokale tego rodzaju będzie można prywatyzować, a jakie nie.
Zakłada ona, że wyodrębniane na własność nie będą mogły być tylko te mieszkania wybudowane przed 30 września 2009 roku przez TBS za kredyty BGK, w których "partycypant jest inny niż najemca". Chodzi o sytuacje, w których najemca nie ponosił w żaden sposób kosztów budowy.
Wszystkie inne mieszkania TBS, zbudowane przed 2009 rokiem, zgodnie z senacką propozycją, będą mogły być wyodrębniane na własność. Senacki projekt trafił do konsultacji, niebawem powinien trafić do Sejmu.
100 tysięcy mieszkań w TBS. Ile na sprzedaż?
Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, finansowany z budżetu państwa, powstał w 1995 roku. Rok później spółdzielnie mieszkaniowe oraz Towarzystwa Budownictwa Społecznego mogły zaciągać preferencyjne kredyty na budowę mieszkań, z długim okresem spłaty i oprocentowaniem poniżej rynkowych stóp procentowych. Kredyty opiewały od kilkunastu do kilkudziesięciu mln zł.
Bank Gospodarstwa Krajowego, który zajmował się obsługą KRM zawarł ponad 1800 takich umów, udzielił kredytów na 7,2 mld zł za które wybudowano ponad 93 tys. mieszkań. Do spłaty jest jeszcze ponad 6 mld zł. Przyjmując średnią wartość metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym, można szacować, że wartość tych lokali przekracza 22,9 mld złotych.
Źródło: Money.pl na podstawie danych GUS i BGK.
W 2009 roku KFM zlikwidowano, ale BGK został ustawowo zobowiązany do obsługi kredytów, o które wnioskowano do 30 września 2009 roku, na starych zasadach. Znowelizowane w 2011 roku dwie ustawy: o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o spółdzielniach mieszkaniowych umożliwiły wykup tych lokali przez najemców TBS-ów oraz członków spółdzielni mieszkaniowych.
Spółdzielnie sprzedały dotychczas około 400 lokali spośród 17 tys., sfinansowanych z KFM. W przypadku TBS-ów... żadnego. Zdaniem senatorów, doprecyzowanie przepisów powinno odblokować przejmowanie mieszkań na własność. Ile ich jest?
Jako że dopiero od 2004 roku, przepisy nie wymagają by partycypantem była osoba nie będąca jednocześnie najemcą, można szacować, że chodzi o ponad połowę mieszkań wybudowanych w ramach TBS, czyli 50-60 tys. Ograniczenie to jednak można ominąć.
W przypadku lokali, w których ktoś inny jest najemcą, a jeszcze inna osoba wniosła obowiązkowy wkład, czyli stała się partycypantem, można dokonać cesji prawa do wkładu finansowego. Partycypant może je scedować na najemcę.
Cesja praw jest umową cywilnoprawną zawieraną pomiędzy wierzycielem (zbywcą wierzytelności / cedentem) a osobą trzecią (nabywcą wierzytelności / cesjonariuszem), na podstawie której wierzyciel przenosi swoją wierzytelność wobec dłużnika na osobę trzecią. Przede wszystkim należy zadbać o to, aby umowa sporządzona została na piśmie i potwierdzona aktem notarialnym oraz o konieczności odprowadzenia podatku. Opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają bowiem umowy sprzedaży praw majątkowych, od których - zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450) - stawka podatku wynosi 1 proc. (liczone od wysokości odstępnego).
Przenosząc prawa do wkładu na członka rodziny można uniknąć podatku, dokonując darowizny partycypacji. W obu powyższych przypadkach, osoba na którą przenoszona jest partycypacja, musi spełniać warunku zapisane w ustawie. Partycypantem może być: _ osoba fizyczna, pracodawca, działając w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, osoba prawna mająca interes w uzyskaniu mieszkania przez wskazaną przez nią osobę, powiat, gmina lub związek międzygminny _.
Co jeszcze powinno się zmienić w prawie o TBS?
Najemcy mogą wykupić wynajmowane mieszkanie po cenie rynkowej pomniejszonej o zwaloryzowany wkład własny, czyli tzw. partycypację, wynoszącą zazwyczaj 20-30 proc. wartości lokalu. Zgodę na wykup mieszkania musi wyrazić właściciel, czyli TBS albo spółdzielnia mieszkaniowa.
_ - Można śmiało stwierdzić, że wykup mieszkań TBS na własność praktycznie nie istnieje - _ stwierdza w rozmowie z Money.pl Dawid Wola redaktor naczelny portalu budownictwa społecznego tbs24.pl.
Dokładne określenie, kto może, a kto nie wykupić mieszkanie to zdaniem członków TBS dopiero początek koniecznych zmian. Podkreślają, iż wykup mieszkań na obecnych warunkach jest dla najemców bardzo niekorzystny. W przyjętej w 2011 roku ustawie, na poczet ceny sprzedaży lokalu nie zaliczono wpłacanej przez najemców kaucji zabezpieczającej wynoszącej od kilku do kilkunastu tys. zł. Oprócz wpłaty ceny rynkowej mieszkania, muszą spłacić także kredyt ciążący na tym lokalu w BGK, co czyni transakcję nieopłacalną. Jak czytamy bowiem w obowiązujących przepisach, osoba, która zdecyduje się nabyć lokal od TBS-u, musi zapłacić za niego tyle, ile wynosi jego wartość rynkowa.
Członkowie towarzystw apelują o jak najszybsze uwzględnienie kaucji przy wyliczaniu wartości mieszkań przed ich sprzedażą.
| ##Porównanie kosztów zakupu mieszkania | | |
| --- | --- | --- |
| Źródło: wyliczenia Money.pl | | |
| Wykup mieszkania od TBS | Kupno mieszkania na rynku wtórnym | Kupno nowego mieszkania |
| N decyduje się na wykup mieszkania od TBS we Wrocławiu. Jest najemcą i partycypantem lokalu o powierzchni 50 mkw od 2008 roku. Przy założeniu, że koszt wybudowania jego mieszkania sięgnął 150 tys. zł (3 tys. za mkw) musiał wnieść wkład (partycypację) w wysokości 45 tys. zł, poza tym zapłacił kaucję w wysokości 5 tys. Biorąc pod uwagę aktualną stawkę kosztu odtworzeniowego 1 m kw mieszkania we Wrocławiu (4 647 zł), wartość jego partycypacji sięga 69 705 zł. Od tego trzeba odjąć wysokość kaucji, której nie odzyska. N może więc liczyć na pomniejszenie ceny mieszkania o 64 705 zł. Zakładając, że jego mieszkanie zostanie wycenione na 285 tys. (5700 zł za mkw), N będzie musiał zapłacić 220 295 zł * | Za mieszkanie liczące 50 mkw we Wrocławiu N zapłaci 285 tys. zł. Odliczając od tego odzyskany od TBS wkład, mieszkanie na rynku wtórnym będzie go kosztowało *220 295 zł * | Przy średniej cenie za mkw nowego lokalu w wysokości 6 tys. zł (Wrocław) i odliczeniu odzyskanego od TBS wkładu, N będzie musiał wyłożyć
*235 295 zł |
Najemcy wskazują też inne bariery. TBS-y obawiają się z kolei utraty zarządzania tym majątkiem na rzecz wspólnot. Gminy, czyli właściciele około 80 proc. istniejących TBS-ów nie chcą pozbywać się narzędzia polityki mieszkaniowej. TBS-y nie chcą też oddawać nadwyżki ze sprzedaży lokalu do Funduszu Dopłat w ciągu siedmiu dni od przeprowadzonej transakcji.
Wyodrębnienie więcej niż 50 proc. lokali oznacza, że wspólnota mieszkaniowa może pozbawić TBS zarządzania ich zasobem. W konsekwencji może to doprowadzić do likwidacji towarzystwa.
Rząd chce reanimować TBS
Zarówno w 2012 jak i w 2013 roku TBS-y wybudowały już tylko nieco ponad 1,1 tys. mieszkań. Były to osiedla wybudowane w ramach wniosków złożonych jeszcze przed wrześniem 2009 r, po którym to terminie nie przyjmowano już żadnych wniosków. Najwięcej powstawało w połowie pierwszej dekady tego wieku - od 6 tys. do ponad 7 tys. rocznie.
Najprawdopodobniej w tym roku oddane zostaną jedne z ostatnich mieszkań wybudowane przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego w ramach uruchomionego w połowie lat 90. programu budowy mieszkań o umiarkowanych czynszach.
Rząd zamierza jednak ponownie uruchomić program finansowego wsparcia dla budownictwa społecznego._ - Wdrożenie nowego rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego wymaga zmian ustawowych, jak również wydania rozporządzenia wykonawczego regulującego tryb ubiegania się o finansowanie __ - _ informuje Money.pl Piotr Popa, rzecznik prasowy Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju.
Projekt MIiR przewiduje 5-letni okres realizacji rządowego programu. W tym czasie chce sfinansować 10 tys. nowych mieszkań czynszowych. Ma to umożliwić preferencyjna akcja kredytowa BGK na poziomie około 320 mln zł rocznie. Budżet całego programu to 2 mld zł, w tym pieniądze z budżetu w wysokości około 400 mln zł.
Resort podkreśla, że nowy program to coś zupełnie innego niż uruchomiony niedawno Fundusz Mieszkań na Wynajem. To komercyjna inicjatywa podjęta przez Bank Gospodarstwa Krajowego - mówi rzecznik MIiR.
_ - Natomiast nowy rządowy program skierowany będzie w szczególności do osób, które nie posiadają odpowiedniej zdolności kredytowej aby móc zaciągnąć kredyt na zakup własnego mieszkania, nawet korzystając z rządowego programu Mieszkanie dla młodych, a jednocześnie uzyskują dochody zbyt wysokie, aby ubiegać się o lokale gminne - _wyjaśnia Piotr Popa.
Projekt nowelizacji ustawy przed tygodniem został przekazany do rozpatrzenia przez Stały Komitet Rady Ministrów. Uruchomienie programu jest planowane jeszcze w 2015 roku.
Branża windykacyjna ma się coraz lepiej. Wierzyciele chętnie sprzedają nie tylko długi konsumpcyjne, lecz także hipoteczne. Zrobiły to już m.in. banki Getin Bank i BZ WBK. W najbliższym czasie na taki krok zdecydować się ma Raiffeisen Polbank. Na sprzedaż wystawiane są pakiety hipoteczne wraz z zabezpieczeniem:
Czytaj więcej w Money.pl