W użytkowanie wieczyste (prawo z pogranicza własności i ograniczonych praw rzeczowych) może zostać oddany grunt stanowiący własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Nie jest możliwie ustanowienie użytkowania wieczystego na gruncie należącym do osoby fizycznej ani obciążenie użytkowaniem wieczystym np. gruntu prywatnego wniesionego aportem do spółki kapitałowej. Obecnie prawo użytkowania wieczystego powstaje najczęściej w wyniku umowy zawieranej między właścicielem gruntu a przyszłym użytkownikiem wieczystym.
Znane są także przypadki powstania tego prawa na podstawie decyzji administracyjnej (dotyczy to powstania prawa zabudowy nieruchomości przed dniem wejścia w życie dekretu z 26 października 1945 r. o prawie zabudowy) albo z mocy prawa (np. gdy miało miejsce uwłaszczenie państwowych lub komunalnych osób prawnych).
Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wymaga wpisu w księdze wieczystej. Wpis użytkowania wieczystego do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, dopiero więc z chwilą jego dokonania powstaje prawo użytkowania wieczystego.
Kupujący powinien zwrócić uwagę na to, że konstytutywny charakter wpisu użytkowania wieczystego do księgi wieczystej - to jeden z wyjątków. Co do zasady wpis prawa do księgi wieczystej nie tworzy tego prawa. W większości przypadków jest to wpis deklaratoryjny, potwierdzający prawo istniejące skutecznie przed wpisem, co odnosi się m.in. do prawa własności.
W praktyce, między innymi z tego powodu, często dochodzi do niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Ustawodawca, starając się wzmocnić pewność i bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami wskazuje, iż w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.
Pamiętać należy, że aby powoływać się na wiarygodność księgi wieczystej koniecznym jest istnienie urządzonej księgi wieczystej dla nieruchomości oraz wpis osoby rozporządzającej, z którą dokonywana jest czynność prawna - jako uprawnionej. W sytuacji rozbieżności między rzeczywistością a wpisem w księdze przysługuje powództwo o uzgodnienie treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym. Postępowanie w tym przedmiocie toczy się w formie procesu przed sądem cywilnym. Powództwo może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej czyli właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis nastąpił, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. W sprawach dotyczących obciążeń powstałych z mocy ustawy wniosek może złożyć uprawniony organ.
Czy warto zatem zaufać temu, co w księdze wieczystej zostało zapisane? Czy w sytuacji, w której nabywający użytkowanie wieczyste działał w dobrej wierze (czyli nie wiedział, że grunt nie jest skarbowy lub samorządowy i nie mógł się o tym z łatwością dowiedzieć) można uznać to, co zostało napisane w księdze wieczystej za prawdę? Czy nabywcę użytkowania wieczystego, który działał w dobrej wierze - w przypadku stwierdzenia wadliwego wpisu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela nieruchomości - chroni zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych?
Ze względu na trwające przed sądami powszechnymi oraz organami administracji postępowania o zwrot bezprawnie znacjonalizowanych majątków powyższe pytania nie tracą na aktualności. Podważanie decyzji administracyjnych, stwierdzających przejęcie lub stanowiących podstawę nabycia własności określonych nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub w wyniku ich komunalizacji na rzecz jednostek samorządu terytorialnego - nie należy do rzadkości.
W piśmiennictwie i orzecznictwie poglądy dotyczące określenia sytuacji prawnej osoby trzeciej, która w dobrej wierze nabywa prawo użytkowania wieczystego w zaufaniu do treści wpisu w księdze wieczystej są skrajne różne.
Obecnie, Sąd Najwyższy (stanowisko SN zajęte w formie uchwały siedmiu sędziów z 15 lutego 2011 roku, sygn. III CZP 90/10) stawiając na szali zasadność rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych i zasadę oddawania w użytkowanie wieczyste wyłącznie gruntów skarbowych lub samorządowych uznaje za istotniejszą wiarygodność ksiąg. Poprzez przyjęcia tego poglądu, działanie rękojmi prowadzi do dwóch daleko idących skutków prawnych.
Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/212/m129492.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/elektroniczna;ksiega;wieczysta;co;sie;zmieni;1;grudnia,254,0,1414654.html) *Będzie łatwiej o wyciąg z księgi wieczystej * Wydruki dokumentów elektronicznych z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych będą miały moc dokumentów wydawanych przez sąd. Pierwszym z nich jest uznanie nabycia użytkowania wieczystego nieruchomości od nieuprawnionego, wpisanego do księgi wieczystej jako właściciel; drugim - uzyskanie przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego prawa własności nieruchomości, po to, by została zachowana reguła o oddawaniu w użytkowanie wieczyste wyłącznie gruntów państwowych. Konsekwencją takiego rozwiązania jest utrata prawa własności przez rzeczywistego właściciela, któremu w sądowej walce pozostaje roszczenie odszkodowawcze przeciwko
Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego.
W takiej sytuacji uznaje się, że nabycie własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego następuje z chwilą dokonania wpisu do księgi wieczystej ze skutkiem od chwili złożenia wniosku o wpis użytkowania wieczystego, który ma charakter konstytutywny. Takie rozwiązanie sprawia, że użytkownik wieczysty niejako zyskuje więcej praw do nieruchomości niż jej rzeczywisty, pierwotny właściciel. Natomiast w okolicznościach uzasadniających zastosowanie rękojmi nie stwierdza się w postępowaniu administracyjnym nieważności określonej decyzji administracyjnej, uznaje się wówczas wydanie takiej decyzji z naruszeniem prawa ze względu na wywołanie przez nią nieodwracalnych skutków prawnych.
Kupujący powinien uwzględnić to, że przytoczona uchwała Sądu Najwyższego opisuje tylko jeden ze sposobów zakreślania granic działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Przytoczonej uchwale Sąd Najwyższy nie nadał mocy zasady prawnej, więc jest ona wiążąca tylko w konkretnej sprawie, w której została wydana. Mając na uwadze powyższe, badanie stanu nieruchomości przed podjęciem decyzji o nabyciu użytkowania wieczystego - to konieczność.
| Czytaj więcej w Money.pl | |
|---|---|
| Część wspólna do indywidualnego użycia Jest kilka rozwiązań prawnych pozwalających na wyłączenie części nieruchomości wspólnej do indywidualnego użytku dla jednego z właścicieli lokali. | |
| Nowelizacja przepisów o księgach wieczystych Wniosek o wydanie odpisu złożony elektronicznie, przy samodzielnym wydruku żądanego dokumentu, będzie tańszy niż wniosek składany tradycyjnie. | |
| Księgi wieczyste chronią ostrożnych przed... W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości z księgi wieczystej a rzeczywistym stanem, to treść księgi rozstrzyga na korzyść kupującego. |
Autorka jest aplikantką adwokacką w Celichowscy Służewska-Woźnicka Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych