Sposób realizacji prawa pierwokupu wynika z czysto zobowiązaniowego charakteru stosunku prawnego łączącego podmiot rozporządzający tytułem prawnym do rzeczy z podmiotem uprawnionym do pierwszeństwa jej kupna. Przepisy ustawowe nie chronią jednak całkowicie przed znacznym utrudnieniem, a niekiedy uniemożliwieniem realizacji uprawnień wynikających z ustanowionego prawa pierwokupu. W takich przypadkach, o ile przepisy szczegółowe nie stanowią inaczej, Kodeks cywilny oraz ustawa o księgach wieczystych i hipotece gwarantują uprawnionemu z tytułu prawa pierwokupu szereg roszczeń o charakterze głównie odszkodowawczym.
Istotą pierwokupu jest prawo pierwszeństwa do nabycia określonej rzeczy przez uprawnioną stronę w sytuacji, gdyby strona zobowiązana sprzedała rzecz osobie trzeciej (art. 596 K.c.). Realizacji powyższego służy obowiązek sprzedania rzeczy obciążonej prawem pierwokupu _ tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona _ (art. 597 § 1 K.c.). W praktyce wymieniony wyżej warunek powinien sprowadzać się do zawarcia w umowie zobowiązującej do przeniesienia prawa własności rzeczy klauzuli, zgodnie z którą strony zawrą umowę przenoszącą prawo do rzeczy dopiero w momencie, gdy podmiot uprawniony z tytułu pierwokupu skutecznie i w określonym terminie złoży oświadczenie o rezygnacji z wykonania prawa pierwokupu, bądź nie złoży w tym terminie jakiegokolwiek oświadczenia.
Jeżeli zarówno umowa będąca źródłem powstania prawa pierwokupu, jak i przepisy prawa milczą w zakresie terminu - prawo pierwokupu nieruchomości można wykonać w okresie miesiąca, zaś co do innych rzeczy - w okresie tygodnia od daty otrzymania zawiadomienia o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży (por. art. 598 § 2 K.c.).
Uprawniony z tytułu prawa pierwokupu realizuje swoje uprawnienie przez złożenie stosownego oświadczenia podmiotowi zobowiązanemu (czyli temu, który zawarł z osobą trzecią warunkową umowę sprzedaży rzeczy). Sam fakt skutecznego złożenia oświadczenia prowadzi co do zasady do zawarcia umowy rozporządzającej prawem do rzeczy pomiędzy podmiotem uprawnionym a zobowiązanym z tytułu pierwokupu.
Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/212/m129492.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/odszkodowanie;za;wady;fizyczne;nieruchomosci;wspolnej,145,0,1081233.html) *Odszkodowanie za wady fizyczne nieruchomości wspólnej * Wspólnota mieszkaniowa może pozwać dewelopera, ale pod warunkiem, że zostaną scedowane na nią roszczenia właścicieli poszczególnych lokali. Opisany podstawowy mechanizm funkcjonowania pierwokupu w obrocie pokazuje, że podmiot zobowiązany do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży rzeczy obciążonej pierwokupem może podjąć szereg działań uniemożliwiających skuteczną realizację uprawnień z tytułu prawa pierwokupu. W takich przypadkach, uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu chronią normy art. 599 § 1 i § 2 K.c.
Artykuł 599 § 1 K.c. stanowi źródło odpowiedzialności odszkodowawczej podmiotu, który dąży do zbycia rzeczy z pominięciem obowiązków wynikających z prawa pierwokupu. Podmiot zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu ponosi odpowiedzialność za szkodę wynikającą z zawarcia z osobą trzecią bezwarunkowej umowy sprzedaży, z zaniechania zawiadomienia uprawnionego z tytułu pierwokupu o dokonanej sprzedaży, lub wynikającą z poinformowania uprawnionego z tytułu pierwokupu o niezgodnych z rzeczywistością postanowieniach umowy sprzedaży. Każda z wymienionych wyżej przesłanek ustawowych stanowi samodzielne źródło odpowiedzialności odszkodawczej, każdorazowo musi ona jednak zachodzić w zbiegu z przesłanką zaistnienia szkody po stronie uprawnionego z tytułu pierwokupu.
Zawarcie bezwarunkowej umowy sprzedaży (tj. pierwszą przesłankę odpowiedzialności odszkodowawczej) należy rozumieć jako zawarcie z osobą trzecią umowy sprzedaży, która nie uzależnia skuteczności zbycia rzeczy od zawiadomienia uprawnionego z tytułu pierwokupu lub od złożenia przez niego w określonym terminie oświadczenia w przedmiocie realizacji swoich uprawnień. Taka konstrukcja umowna skutkuje przeniesieniem tytułu prawnego do rzeczy na nabywcę, a jednocześnie uniemożliwia uprawnionemu z tytułu pierwokupu realizację przysługujących mu praw (prawo pierwokupu realizuje się co do zasady przez odpowiednie oświadczenie kierowane do zbywcy, a nie nabywcy rzeczy).
Druga przesłanka odpowiedzialności, tj. zaniechanie dokonania zawiadomienia uprawnionego o zawarciu umowy sprzedaży może również być rozumiana jako zawinione opóźnienie (zwłoka) zobowiązanego w zawiadomieniu o zawartej umowie sprzedaży.
Trzecia przesłanka stanowi źródło odpowiedzialności w przypadku, gdy zobowiązany z tytułu pierwokupu nie powiadomił uprawnionego o istotnych postanowieniach umowy zawartej z osobą trzecią. Do tak rozumianych postanowień umownych należy z pewnością zaliczyć cenę nabycia, przedmiot umowy (precyzyjne określenie składnika majątkowego), ale i inne postanowienia umowne, które mogą być istotne dla kontrahentów z uwagi na charakter przedmiotu umowy sprzedaży. Zwłaszcza w przypadku podania nieprawdziwych informacji o cenie nabycia należy zauważyć, że odpowiedzialność odszkodowawcza może powstać zarówno w sytuacji zawyżenia kwoty transakcji (co może zniechęcić uprawnionego z tytułu pierwokupu do nabycia rzeczy na wygórowanych warunkach), jak i w przypadku jej zaniżenia (błędne przeświadczenie uprawnionego z tytułu pierwokupu może prowadzić do złożenia przez niego oświadczenia o wykonaniu pierwokupu, co skutkować będzie automatycznym zawarciem umowy sprzedaży na warunkach wynikających ze sporządzonej umowy warunkowej,
nie zaś na warunkach podanych w zawiadomieniu - por. art. 600 § 1 K.c.).
Raz jeszcze należy podkreślić, że każda z powyższych przesłanek rodzi odpowiedzialność jedynie w przypadku zaistnienia szkody. W rozpatrywanych przypadkach szkoda powinna być rozumiana jako uszczerbek poniesiony przez uprawnionego z tytułu pierwokupu, w związku z tym że nie uzyskał on możliwości nabycia rzeczy obciążonej pierwokupem, a więc np. wydatki poniesione w związku z czynnościami prowadzącymi do ustanowienia prawa pierwokupu (koszty czynności notarialnej, na podstawie której zastrzeżono umowne prawo pierwokupu; opłaty sądowe związane z ujawnieniem roszczeń z tego tytułu w księdze wieczystej założonej i prowadzonej dla obciążonej nieruchomości itp.).
Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/231/111847.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/jakie;wady;ma;prawo;chroniace;klientow;deweloperow,26,0,956954.html) *Wady prawa chroniącego kupujących dom * Rachunek powierniczy ma być ochroną praw nabywców lokali oraz domów jednorodzinnych. W rzeczywistości może być kosztownym obciążeniem.
Zgodnie z art. 363 §1 zdanie pierwsze K.c., n_ aprawienie szkody powinno nastąpić według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. _ Powyższe oznacza, że oprócz oczywistej formy roszczenia o zapłatę określonej sumy pieniężnej tytułem rekompensaty za poniesiony uszczerbek, uprawnionemu z tytułu pierwokupu co do zasady przysługuje alternatywa w postaci prawa żądania przywrócenia stanu, w którym tytuł prawny do rzeczy nie został przeniesiony na nabywcę, zaś uprawnionemu nadal przysługuje możliwość skorzystania z prawa pierwokupu.
Powyższe uprawnienie nie jest jednak możliwe do wyegzekwowania w każdym stanie faktycznym. W takich przypadkach art. 363 § 1 zdanie drugie K.c. precyzuje, że: _ gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu. _
Podmioty uprawnione z tytułu pierwokupu obciążającego nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta, mogą dysponować ciekawym środkiem ochrony praw, wynikającym z treści art. 16 i 17 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity - Dz. U.z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.). Zgodnie z art. 16 ust. 1 oraz ust. 2 pkt 1 tejże ustawy, w księdze wieczystej poza prawami rzeczowymi mogą być ujawniane również prawa osobiste i roszczenia, w tym między innymi prawo pierwokupu. Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu (art. 17 ustawy).
Powyższe przepisy, zdaniem części praktyków, oznaczają że skoro uprawnienie ujawnione w publicznym rejestrze powinno podlegać silniejszej ochronie prawnej, to osoba uprawniona z tytułu prawa pierwokupu powinna móc egzekwować swoje roszczenia nie tylko wobec zbywcy nieruchomości, ale także wobec nabywcy (może m.in. złożyć nabywcy skuteczne oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu).
Powyższe rozważania nie mają zastosowania do sytuacji, w których podmiotami uprawnionymi z tytułu prawa pierwokupu są z mocy ustawy Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego, współwłaściciele albo dzierżawcy. W takich wypadkach sprzedaż bezwarunkowa jest z mocy samego prawa nieważna (art. 599 § 2 K.c.).
| Czytaj więcej w Money.pl | |
|---|---|
| Można stać się właścicielem nie płacąc czynszu Dzierżawca zarzucając płacenie czynszu i postępując z nieruchomością jak właściciel może po 30 latach zyskać do niej prawa. | |
| Odszkodowanie za instalacje przechodzące przez działkę Właściciel nieruchomości nie może żądać usunięcia urządzeń, które założono legalnie, ale nie przekreśla to prawa do ubiegania się o odszkodowanie. | |
| Korzystanie z cudzej nieruchomości. Jak się przed tym bronić Właściciel nieruchomości może domagać się zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z niej, jeśli ktoś pozbawił go władztwa nad nieruchomością. |
Autor jest aplikantem radcowskim w Kancelarii Malinowski, Płachta i Wspólnicy