Ochrona praw nabywców mieszkań. Wkrótce nowe przepisy

Luka ta została formalnie dostrzeżona przez Trybunał Konstytucyjny, który wydał w tym zakresie orzeczenie sygnalizacyjne. Jednak najdobitniejszym dowodem na jej istnienie był szereg głośnych upadłości deweloperów i dramatów ich klientów.

W przypadku upadłości dewelopera kontrahenci w przeważającej większości pozostawali bez możliwości odzyskania zainwestowanych pieniędzy w jakiejkolwiek formie. Przyczyną takiego stanu rzeczy było to, że dotychczas obowiązujące przepisy nie przewidywały żadnej specjalnej ochrony dla nabywców lokali mieszkalnych (konsumentów) na rynku pierwotnym.

Teoretyczna równość stron w dotychczas zawieranych umowach deweloperskich, w praktyce skutkowała uprzywilejowaną pozycją dewelopera (profesjonalisty) w trakcie zawierania i wykonywania umowy deweloperskiej oraz wysokim ryzykiem utraty oszczędności życia przez nabywców mieszkań w razie upadłości dewelopera. Taki stan rzeczy utrzymywał się, mimo tego że działalność deweloperska jest rozwijającą się od wielu lat formą budownictwa mieszkaniowego w Polsce, mającą znaczący udział w pierwotnym rynku nieruchomości.

Ustawa ma to zmienić przez umocnienie pozycji nabywcy mieszkania w relacji do dewelopera i jego pozostałych wierzycieli wskutek uregulowania zasad ochrony jego praw.

W pierwszej kolejności, ustawa wprowadzi nadzór nad dysponowaniem przez dewelopera powierzonymi mu środkami pieniężnymi nabywców mieszkań (i odpowiednio domów jednorodzinnych). Deweloper ma obowiązek zapewnienia im środków ochrony wpłacanych pieniędzy w postaci zamkniętego albo otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo tego drugiego wraz gwarancję bankową albo ubezpieczeniową. Wybór formy ochrony należy do dewelopera.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/237/100333.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/wady;ustawy;deweloperskiej;za;malo;swobody;w;umowach,149,0,982421.html) *Wady ustawy deweloperskiej. Za mało swobody w umowach? * Zgodnie z ustawą deweloperską, umowa powinna bezwzględnie zawierać określenie wysokości odsetek i kar umownych dla zawierających ją stron.

Z punktu widzenia konsumentów najbardziej komfortowym rozwiązaniem jest zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. W tym przypadku bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę własności mieszkania. Forma ta jest wygodna również dla banków, gdyż wyraźnie określony jest moment uwolnienia środków na rzecz dewelopera.

Z kolei istota otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego polega na tym, że bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na rachunku po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Jednocześnie bank ma obowiązek dokonywania kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego przed dokonaniem wypłaty. Ta forma zabezpieczenia jest najkorzystniejsza od strony dewelopera ze względu na lepszy bilans przepływów finansowych w trakcie realizacji inwestycji.

Można się jednak spodziewać, że ze względu na potencjalne trudności związane z potwierdzaniem spełnienia warunku uwolnienia danej części środków banki niechętnie będą brały na siebie odpowiedzialność za dokonywanie częściowych wypłat. Dokonywanie oceny procesów inwestycyjno-budowlanych nie leży bowiem w zakresie normalnej działalności bankowej.

Wydaje się natomiast, że martwą instytucją pozostaną dwie pozostałe formy zabezpieczenia w postaci połączenia otwartego rachunku powierniczego z gwarancja bankową albo ubezpieczeniową, które miałyby dodatkowo zabezpieczać środki wypłacone deweloperowi z otwartego rachunku powierniczego na wypadek upadłości dewelopera. Przy istnieniu możliwości skorzystania przez dewelopera wyłącznie z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, trudno będzie o pozytywną decyzję dewelopera co do poniesienia kosztów dodatkowego zabezpieczenia nabywców.

Na drugiej stronie o innych przepisach ustawy deweloperskiej chroniących konsumentów

W dalszej kolejności, ustawa określa obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej. Najważniejszym z nich jest obowiązek sporządzenia wystandaryzowanego prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego, który docelowo staje się integralną częścią umowy deweloperskiej. Ponadto, deweloper jest obowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, a także zapewnić możliwość zapoznania się z odpowiednią dokumentacją inwestycji (pozwoleniem na budowę, projektem budowlanym czy sprawozdaniem finansowym).

Niewykonanie przez dewelopera obowiązków przedkontraktowych, w tym zamieszczenie w prospekcie nierzetelnych (nieprawdziwych) informacji, sankcjonowane jest prawem odstąpienia po stronie nabywcy oraz zawartymi w ustawie przepisami karnymi.

Kolejnym środkiem ochrony praw nabywcy jest zamieszczenie w ustawie definicji umowy deweloperskiej, w tym uregulowanie zasad i trybu jej zawierania oraz szczegółowe określenie treści umowy deweloperskiej - jej istotnych i obligatoryjnych elementów deweloperskiej oraz praw i obowiązków stron umowy deweloperskiej. Brak w umowie ustawowo wyróżnionych elementów stanowi przesłankę prawa odstąpienia po stronie nabywcy, natomiast zamieszczenie w niej postanowień mniej korzystnych niż przepisy ustawy skutkuje ich nieważnością - w ich miejsce stosuje się przepisy ustawy.

Ponadto, ustawa przesądza, że umowy deweloperskie wymagają formy aktu notarialnego i stanowią podstawę wpisu do księgi wieczystej wynikających z nich roszczeń nabywcy. Uregulowano także procedurę odbioru mieszkania, w tym zasady zgłaszanie i usuwania wad.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/51/127027.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/co;zrobic;gdy;deweloper;odmawia;naprawy,212,0,752084.html) *Co zrobić, gdy deweloper odmawia naprawy? * Można wystąpić do sądu o nakazanie mu usunięcia usterek lub odszkodowanie.

W końcu, ustawa wprowadza również istotne zmiany w prawie upadłościowym, stanowiąc, że w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców mieszkań. Uprzywilejowanie nabywców mieszkań w postępowaniu upadłościowym przejawia się również w tym, że to oni podejmują decyzję o formie zaspokojenia swoich roszczeń. Mają wybór między zaspokojeniem się ze środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych albo kontynuacją przedsięwzięcia deweloperskiego.

Opcją pozostaje także zawarcie układu likwidacyjnego. Odnosząc się do praktyki działalności deweloperskiej, warto zauważyć, że w razie, gdy nieruchomość dewelopera jest obciążona hipoteką banku, jedyną racjonalną opcją będzie podjęcie uchwały o zaspokojeniu się ze środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych albo zawarcie układu. W przypadku kontynuacji przedsięwzięcia, mieszkania, które nabędą klienci dewelopera na podstawie umowy zawartej z syndykiem, zostałyby bowiem obciążone hipoteką banku.

Warto uzupełnić, że zgodnie z przepisami przejściowymi, obowiązek dewelopera do zapewnienia nabywcom mieszkań środków ochrony wpłacanych pieniędzy stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu, do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpi po wejściu w życie ustawy.

Na koniec warto również zwrócić uwagę na zawarty w ustawie obowiązek Rady Ministrów do dokonania przeglądu funkcjonowania ustawy oraz przedłożenia Sejmowi informacji o skutkach jej obowiązywania wraz z propozycjami zmian w terminie 2 lat od dnia jej wejścia w życie. Podstawowym celem ustawodawcy było wyjście naprzeciw potrzebom rynku polskiego w zakresie wprowadzenia ustawowego standardu ochrony nabywców lokali mieszkalnych, jednocześnie ustawodawca wydaje się dostrzegać, że zaproponowany zakres ingerencji w sferę działalności deweloperów i banków może ulec zmianie w przypadku, gdy wprowadzony model ustawowy spowoduje znaczne zahamowanie tego sektora gospodarki lub wywinduje ceny mieszkań. Wtedy paradoksalnie nadmierna ochrona konsumentów godziłaby bowiem w ich interesy.

Autor jest adwokatem w kancelarii Baker&McKenzie