Jak ustalić wynagrodzenie za służebność drogi

Właściciel nieruchomości żądający ustanowienia służebności drogi koniecznej na gruncie sąsiednim musi się liczyć z koniecznością zapłaty wynagrodzenia na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej służebnością. Przepis art. 145 § 1 k.c. stanowi przy tym jednoznacznie, że świadczenie to ma charakter wynagrodzenia, a nie odszkodowania.

Wynagrodzenie należne jest bez względu na okoliczności sprawy, oraz niezależnie od żądania właściciela nieruchomości występującego z wnioskiem o ustanowienie służebności, a także niezależnie od żądań właściciela nieruchomości uprawnionego do wynagrodzenia. O wynagrodzeniu sąd orzeka bowiem z urzędu.

Stanowisko to potwierdził Sąd Najwyższy, m.in. w postanowieniu z 26 października 2000 r. (sygn. akt. IV CKN 1197/00), w którym stwierdzono, że _ w świetle art. 145 § 1 k.c. na sądzie spoczywa obowiązek rozważenia sprawy wynagrodzenia za drogę konieczną niezależnie od żądania uprawnionego właściciela, wysuniętego w toku postępowania, chyba że zrzekł się on wynagrodzenia _.

[ ( http://static1.money.pl/i/h/56/t21048.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/czy;mozna;obnizyc;stawke;za;uzytkowanie;wieczyste,142,0,852878.html) Czy można obniżyć stawkę za użytkowanie wieczyste
Na gruncie regulacji Kodeksu cywilnego oraz orzecznictwa sądów brak jest podstaw do wskazania okoliczności wyłączających obowiązek zapłaty wynagrodzenia. Należy zatem stwierdzić, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej należne jest w każdym przypadku ustanawiania służebności przez sąd. Wyjątkiem będzie natomiast jedynie sytuacja, w której uprawniony właściciel zrzeknie się wynagrodzenia.

Sąd wydając postanowienie o ustanowieniu służebności orzeka również o wynagrodzeniu, powołując tym samym do życia nowy stosunek zobowiązaniowy, którego treścią jest roszczenie właściciela nieruchomości obciążonej służebnością o zapłatę wynagrodzenia. Stosunek ten ma charakter niezależny od innych relacji prawnych pomiędzy właścicielami nieruchomości. Oznacza to, że nie jest możliwe zaliczenie na poczet wynagrodzenia kwot świadczonych przez właściciela żądającego ustanowienia służebności przed wszczęciem postępowania np. w zamian za zgodę na korzystanie z drogi. Tego rodzaju zgoda ma bowiem charakter jedynie obligacyjny i niezależny od prawno - rzeczowego stosunku służebności.

[ ( http://static1.money.pl/i/h/240/t130544.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/mieszkanie;spoldzielcze;nie;kazde;mozna;odziedziczyc,137,0,814985.html) Mieszkanie spółdzielcze. Nie każde można odziedziczyć
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej nie ma jedynie charakteru odszkodowawczego. Jeżeli w wyniku ustanowienia służebności właściciel nieruchomości ponosi szkodę, wynagrodzenie może mieć również charakter kompensacyjny, jednakże nie jest to jego jedyna funkcja. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 lutego 2008 r. (II CSK 517/07) stwierdził, że _ przewidziane w art. 145 § 1 k.c. wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej bez względu na poniesienie szkody na skutek ustanowienia służebności i obejmuje wszystkie koszty i nakłady na urządzenie i utrzymanie drogi w zakresie, w jakim uprawniony ze służebności nie ponosi ich bezpośrednio. Wynagrodzenie, o jakim mowa, może także obejmować wyrównanie uszczerbku majątkowego, jaki właściciel nieruchomości obciążonej poniósł na skutek ustanowienia służebności drogowej, jednakże w takim przypadku właściciel nieruchomości obciążonej powinien wykazać, że go poniósł _.

Również w postanowieniu z 8 maja 2000 r. (V CKN 43/00) Sąd Najwyższy stwierdził, że _ właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej, chociażby nie poniósł z tego tytułu żadnej szkody _, tak samo w postanowieniu z 7 lutego 2002 r. (I CKN 573/00), gdzie Sąd Najwyższy zauważył, że _ ustanowienie drogi koniecznej następuje w interesie właścicieli nieruchomości pozbawionych dostępu do drogi publicznej, dlatego powinni oni uiścić właścicielom nieruchomości obciążonych taką służebnością odpowiednie wynagrodzenie. Także ewentualne dodatkowe koszty niezbędne dla urządzenia drogi koniecznej powinni ponieść zainteresowani jej ustanowieniem. _

[ ( http://static1.money.pl/i/h/139/t128907.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/okiem-eksperta/artykul/nienalezyte;wykonanie;umowy;moze;byc;deliktem,181,0,852917.html) Nienależyte wykonanie umowy może być deliktem
Wynagrodzenie należne w związku z ustanowieniem służebności powinno zatem obejmować nie tylko naprawienie ewentualnej szkody, ale także pokrycie kosztów utrzymania urządzeń wykorzystywanych przez właściciela nieruchomości władnącej oraz dodatkowych kosztów związanych z ustanowieniem służebności. Niezależnie jednak od wskazanego orzecznictwa, częstą praktyką ustalania wysokości wynagrodzenia przez sąd jest zasądzanie wynagrodzenia w wysokości ustalonego przez biegłego obniżenia wartości nieruchomości obciążonej, spowodowanego ustanowieniem służebności.

Wynagrodzenie może zostać ustanowione zarówno jako świadczenie jednorazowe, jak i świadczenie powtarzające się. W postanowieniu z 17 stycznia 1969 r. (sygn. akt III CRN 379/68) Sąd Najwyższy stwierdził, że _ przewidziane art. 145 k.c. wynagrodzenie za ustanowioną drogę konieczną może mieć także charakter świadczenia okresowego. _

Jeżeli wynagrodzenie zostanie zasądzone, wówczas przyjmuje się, że nie ma możliwości zmiany jego wysokości. Orzecznictwo nie jest jednak w tym zakresie jednolite. W uchwale z 8 października 1988 r. (sygn. akt III CZP 76/88) Sąd Najwyższy stwierdził, że _ wynagrodzenie ustalone w formie świadczeń okresowych za ustanowioną służebność drogi koniecznej (art. 145 § 1 k.c.) może być zmienione w razie zmiany stosunków (art. 907 § 2 k.c.). _Natomiast w uchwale z 15 września 1986 r. (sygn. akt III CZP 76/88) stwierdzono, że _ wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej (art. 145 i 146 k.c.) nie podlega zmianie także wówczas, gdy obowiązek jego zapłaty określony został w formie świadczeń okresowych _. Brak jest zatem jednoznacznego stanowiska w tym przedmiocie, przy czym należy stwierdzić, że możliwość ewentualnej zmiany dotyczyć będzie jedynie wynagrodzenia płatnego w formie świadczenia okresowego.

Autor jest prawnikiem w Kancelarii BSO Prawo & Podatki