Deweloperzy ostrzegają przed zmianami w prawie

Forsowane przez UOKiK zmiany w ustawie deweloperskiej - zdaniem budowlańców - spowodują skok cen nieruchomości nawet o 500 złotych za metr kwadratowy. Zdaniem urzędników, ochrona interesów klientów w niepewnej sytuacji panującej na rynku jest ważniejsza i domagają się likwidacji otwartych kont powierniczych. Ze zgromadzonych na nich pieniędzy klientów firmy mogły budować kolejne domy. Polski Związek Firm Deweloperskich ostrzega przed falą plajt w branży.

Niespełna trzy lata temu weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana też ustawą deweloperską. Tymczasem Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów domaga się jej zaostrzenia. Projekt nowelizacji ustawy trafił już do Sejmu, przeszedł pierwsze czytanie i ma wejść w życie jeszcze w drugiej połowie tego roku. Szanse są o tyle duże, że resorty nie zgłosiły większych uwag do projektu.

_ - Najważniejszą z planowanych zmian, budzącą powszechne kontrowersje i zastrzeżenia środowiska deweloperskiego, jest propozycja UOKiK, która przewiduje likwidację otwartych rachunków powierniczych, wobec czego jedynymi dostępnymi byłyby rachunki powiernicze zamknięte - _wyjaśnia Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

Teraz wpłaty klientów firm deweloperskich na rzecz nowo powstającego mieszkania mogą być zabezpieczone na rachunkach powierniczych: otwartych lub zamkniętych. Środki zgromadzone przez kupującego mieszkanie na rynku pierwotnym w przypadku rachunku otwartego są przelewane przez bank na konto dewelopera w miarę postępów prac.

W przypadku rachunków zamkniętych bank przelewa deweloperowi wszystkie pieniądze kupującego dopiero w momencie, gdy ten staje się właścicielem mieszkania. W tym drugim przypadku deweloper musi na budowę posiadać 100 proc. środków własnych lub pochodzących z kredytów bankowych.

UOKiK uważa, że otwarty rachunek powierniczy, stosowany obecnie bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej lub bankowej, nie zapewnia nabywcy mieszkania skutecznej ochrony w przypadku upadłości dewelopera. _ Wypłata zdeponowanych środków z tego rodzaju rachunku następuje, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, określonego w tej umowie, jednak przed przeniesieniem własności nieruchomości na nabywcę, co powoduje, iż ryzyko utraty przez nabywcę zarówno środków finansowych, jak i nieruchomości, nie zostało wyeliminowane - _ czytamy w uzasadnieniu do projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej.

Z danych REAS, firmy zajmującej się doradztwem dla deweloperów, wynika, że w ubiegłym roku niespełna połowa nowych mieszkań objęta była rachunkami powierniczymi. W Warszawie było to 36 proc. lokali, w Krakowie 24 proc., w Gdańsku - 18 proc., we Wrocławiu - 53 proc., w Poznaniu - połowa oferty miała takie rachunki, a w Łodzi - 36 proc. lokali.

Zdaniem UOKiK sytuacja na rynku wciąż jest na tyle niepewna, że jeżeli chodzi o ochronę klientów ustawa powinna zostać zaostrzona. Według firmy Euler Hermes, która zajmuje się ubezpieczeniem należności, w ubiegłym roku upadły 184 firmy budowlane, a część z nich to deweloperzy.

Najgłośniejszym przypadkiem było ogłoszenie przez wrocławski sąd upadłości likwidacyjnej jednej ze spółek zależnych od Gant Development, spółki Gant PM sp. z o.o. Odra Tower - dewelopera, który wybudował budynek o tej samej nazwie. Setki klientów likwidowanej spółki zostały bez mieszkań, inni muszą spłacać jej długi.

W tej sytuacji, zdaniem UOKiK, jako zabezpieczenie pieniędzy nabywców mieszkań powinny funkcjonować albo rachunki powiernicze zamknięte, albo rachunki otwarte ze wspomnianymi zabezpieczeniami, które dziś nie są wymagane. W najostrzejszym w skutkach wariancie, proponuje całkowitą rezygnację z rachunków powierniczych i zastąpienie ich kredytami, z których deweloperzy finansowaliby inwestycje.

Nowelizacja wprowadza też kilka zmian w zakresie m.in. umów rezerwacyjnych oraz prospektu informacyjnego. Deweloper będzie zobowiązany przed jej zawarciem do przekazania potencjalnemu nabywcy prospektu informacyjnego. Maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej wyniesie 1 proc. ceny nieruchomości. Zostanie ona zaliczona na poczet ceny w przypadku zawarcia później umowy deweloperskiej.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/140/m318348.jpg ) ] (http://dom.money.pl/budownictwo/wiadomosci/artykul/deweloperzy-nad-krawedzia-buduja-za-duzo,8,0,1704968.html) *Deweloperzy nad krawędzią. Budują za dużo? * Już teraz w największych miastach proponują o 15 procent więcej nowych mieszkań niż przed rokiem.
Gdy strony nie zawrą umowy deweloperskiej, opłata zostanie zwrócona nabywcy (gdy nie otrzyma on kredytu, zmienią się dane podane w prospekcie informacyjnym albo deweloper odmówi zawarcia umowy deweloperskiej) albo zatrzyma ją deweloper (pozostałe przypadki, np. nabywca zmieni zdanie).

Wzór umowy deweloperskiej nie będzie stanowił już załącznika do aktu notarialnego, zawierającego właściwą umowę deweloperską. Sama umowa będzie musiała zawierać w swej treści wskazanie udziałów w nieruchomości wspólnej, które nabywać będzie nabywca.

W zakresie procedury odbioru lokalu, nowelizacja ma wyraźnie przewidywać możliwość odmowy dokonania odbioru przez nabywcę, gdy nieruchomość ma istotne wady.

Wreszcie, w założeniach, ma zostać wprowadzona odpowiedzialność karna dla dewelopera (do 2 lat pozbawienia wolności) za niestosowanie mieszkaniowego rachunku powierniczego dla ochrony kwot wpłacanych przez nabywców. Obecnie, jeśli deweloper wbrew obowiązkowi przyjmuje wpłaty na zwykły rachunek bankowy, nie grożą mu żadne sankcje o charakterze karnym.

UOKiK przedstawił też wyliczenia kosztów i korzyści po stronie zarówno deweloperów jak i nabywców mieszkań. _ Głównym składnikiem kosztów pieniężnych po stronie przedsiębiorstw (deweloperów) są koszty związane z wypełnieniem luki w finansowaniu inwestycji ponad 99 proc. wzrostu kosztów - _przyznaje UOKiK.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/23/m247831.jpg ) ] (http://www.money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/ceny-mieszkan-spadaja-zobacz-gdzie-kupisz,180,0,1721268.html) *Spadają ceny mieszkań. Gdzie jest najtaniej? * Zdaniem analityków ceny mieszkań mogą spadać także w lutym i marcu. Później możemy oczekiwać niewielkiego wzrostu.
Z wyliczeń przedstawionych przez Urząd wynika, że w latach 2016-2026 koszt wprowadzonych zmian, w zależności od zastosowanego wariantu, wyniesie od 575,8 mln zł, w wariancie z zastosowaniem zamkniętych rachunków powierniczych lub, ewentualnie, rachunków otwartych ubezpieczonych lub z gwarancją bankową.

Jeśli ostatecznie zastosowany zostanie wariant zakładający likwidację rachunków powierniczych, koszt deweloperów wzrośnie w tym samym okresie do 2 mld 113,2 mln zł.

Na nowych rozwiązaniach mają zyskać klienci i banki. W wariancie, w którym przewiduje się stosowanie zamkniętych rachunków powierniczych, zysk nabywców lokali ma w latach 2016-2026 wynieść 144,7 mln zł.

Wariant likwidujący rachunki powiernicze i wymuszający na deweloperach inwestowanie ze środków własnych lub kredytów bankowych ma dać w tym samym okresie korzyść gospodarstwom domowym w wysokości 2 mld 614,6 mln zł. Co, jak wyjaśnia Urząd: _ będzie związane m.in. z tym, że będą miały one możliwość odroczenia zaciągnięcia kredytu hipotecznego do momentu zakończenia budowy, będą mogły też swobodnie dysponować środkami własnymi, które obecnie muszą wpłacać na rachunki powiernicze _.

Wzrost kosztów po stronie deweloperów to główna bolączka Polskiego Związku Firm Deweloperskich, który nie pozostawia na projekcie suchej nitki.

Związek przedstawił nam swoje wyliczenia, z których wynika, że koszty wprowadzenia zamkniętych rachunków wyniosą co najmniej 1 mld 145,6 mln zł rocznie. Deweloperzy powołali się na dane za 2014 rok. _ - 80 tys. sprzedanych mieszkań pomnożone przez średni koszt nowego mieszkania - 358 tys. zł, a także przez 4 proc. - bo o tyle co najmniej __ wzrosną koszty kapitału i opłat bankowych za prowadzenie rachunku zamkniętego - _czytamy w komentarzu PZFD. Związek deweloperów przestrzega, że koszt takiego rozwiązania poniosą klienci.

Zdaniem PZFD w przypadku rozwiązania opartego na kredytach koszt pozyskania kapitału przez deweloperów będzie jeszcze wyższy i wzrośnie o 7,5 proc. w sakli roku, co bezpośrednio przełoży się na wzrost cen mieszkań.

W niektórych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Poznań czy Wrocław, cena metra może skoczyć nawet o około 500 zł. Za średniej wielkości mieszkanie czyli liczące 54 mkw,, trzeba będzie zapłacić nawet o 25-27 tys. zł więcej niż obecnie.

W swoim stanowisku PZFD dowodzi też, że ocena zasadności zmian w funkcjonowaniu rachunków powierniczych została przeprowadzona po zbyt krótkim okresie obowiązywania obecnych regulacji, a badanie przeprowadzone przez UOKiK dotyczące rachunków otwartych obejmuje zaledwie kilka miesięcy ich funkcjonowania, bowiem badanie przeprowadzono w połowie ubiegłego roku, a większość takich rachunków założono w 2014 roku.

_ Likwidacja rachunków otwartych __ doprowadzi do wyeliminowania z rynku małych deweloperów, dla których inne formy ochrony wpłat klientów okażą się niedostępne. Będzie miało to negatywny, ograniczający wpływ na konkurencję na rynku, czemu UOKiK powinien przeciwdziałać. Wyeliminowanie małych deweloperów będzie miało najbardziej negatywne skutki w małych miejscowościach, gdzie nieobecne są duże grupy deweloperskie i będzie prowadzić do utraty miejsc pracy - _przekonuje Związek.

PZFD zrzesza ponad 100 firm, a na rynku działa ich około 220. Zdaniem przedstawicieli branży, najmniejsi nie będą mieli szans na przetrwanie przy braku możliwości finansowania inwestycji bez dostępu do pieniędzy klientów. Takich firm na rynku może być nawet kilkadziesiąt.

W tej sytuacji warto pamiętać, że branża budowlana powoli przyspiesza, ale deweloperzy wciąż notują wyniki znacznie gorsze niż w szczycie koniunktury kilka lat temu. J.W. Construction Holding w zeszłym roku sprzedało około tysiąca mieszkań. To niemal trzykrotnie mniej niż 7-8 lat temu. Najlepiej wciąż sprzedają się najtańsze, niewielkie mieszkania - mówi prezes spółki Józef Wojciechowski:

Podobne do PZFD - krytyczne uwagi - do propozycji zmian w ustawie zgłosili: Bussines Centre Club, Pracodawcy RP, Federacja Konsumentów, Zachodnia Izba Gospodarcza, Konfederacja Pracodawców, Unia Rynku Budowlano-Inwestycyjnego, Krajowa Izba Gospodarcza oraz Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań.

Czytaj więcej w Money.pl

• Mieszkania dla zakochanych. Oto, gdzie ich szukać
• Budowlanka na fali. Prognozy są jeszcze lepsze
• Minister tworzy ranking banków przyjaznych...
• Kopacz wyda dodatkowe miliony dla urzędników