Bank może wypowiedzieć umowę o kredyt hipoteczny od osób fizycznych, zażądać dodatkowych zabezpieczeń, ubezpieczenia kredytu a nawet renegocjować wysokość marży kredytowej.
Osoby mające zaciągnięty kredyt hipoteczny, nie powinny być zaskoczone, kiedy skontaktuje się z nimi przedstawiciel banku i zaprosi na spotkanie w związku ze spadkiem wartości zabezpieczenia ich kredytu (wg danych Związku Banków Polskich banki obsługują w tej chwili 1,3 mln kredytów o wartości 192 mld złotych).
W większości standardowych umów kredytowych jest zapis dotyczący warunków wypowiedzenia umowy. Banki zabezpieczają się w umowach zawierając klauzulę o możliwości wypowiedzenia umowy nie tylko w sytuacji niedokonania spłaty raty kapitałowo-odsetkowej lub części tej raty, ale również w przypadku zagrożenia terminowej spłaty kredytu z powodu złego stanu majątkowego kredytobiorcy oraz znacznego obniżenia realnej wartości złożonego zabezpieczenia o ile kredytobiorca nie ustanowi dodatkowego zabezpieczenia kredytu.
Spotykając się z przedstawicielem banku powinniśmy być dobrze przygotowani do rozmowy, znać ewentualne warianty postępowania banku i możliwości swoich finansów, co ułatwi nam negocjacje i pozwoli wybrać najkorzystniejszą w aktualnej sytuacji rynkowej opcję. Niewiele osób ma możliwość dopłacenia różnicy pomiędzy zaciągniętym kredytem a realną wartością zabezpieczenia, wskazania innego składnika majątku jako zabezpieczenia, a zgoda na podwyższenie marży kredytowej może być bardzo niekorzystnym rozwiązaniem, ponieważ znacząco wzrośnie rata kredytu.
Jednym z korzystniejszych rozwiązań może być wykupienie dodatkowego ubezpieczenia. Takie dodatkowe ubezpieczenie nie ma wpływu na wysokość naszej miesięcznej raty kredytowej. Jest to jednorazowo płatna, skalkulowana w zależności od danego stanu faktycznego składka.
Oszacowanie wartości nieruchomości
Ponadto przed wizytą w banku należy skontaktować się rzeczoznawcą majątkowym i poprosić o opinię na temat bieżącej wartości nieruchomości - koszt opinii to około 250-300 PLN lub wykonać operat szacunkowy - koszt to około 500-800 PLN. Powyższe dokumenty nie są dla banku wiążące, lecz mamy dodatkowy argument w negocjacjach. Pokazujemy rzeczywistą wartość nieruchomości na podstawie dokumentu sporządzonego przez podmiot, który bierze na siebie pełną odpowiedzialność za umieszczone w nim dane.
Co nam to daje?
Taki zabieg może w istotny sposób wpłynąć na zmniejszenie składki dodatkowego ubezpieczenia którego zażąda bank. Bank liczy wskaźnik LTV biorąc pod uwagę bieżącą wysokość zadłużenia i bieżącą wartość nieruchomości.
Przykład kalkulacji składki dodatkowego ubezpieczenia:
Trzy lata temu zaciągnęliśmy zobowiązanie indeksowane kursem CHF w wysokości 300 000 PLN. Wartość nieruchomości wynosiła również 300 000 PLN, więc kredyt został zaciągnięty na 100 proc. wartości nieruchomości. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego policzone było od 20 proc. wartości nieruchomości. Teoretycznie banki nigdy nie dawały kredytu na 100 procent wartości nieruchomości. Dawały jedynie na 80 proc. wartości zabezpieczenia, a resztę - czyli 20 proc. - ubezpieczały - jest to tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, w powyższym przypadku zerowego. Wysokość składki powyższego ubezpieczenia to orientacyjnie, w zależności od banku około 3,5 proc. Czyli trzy lata temu zapłaciliśmy składkę ubezpieczenia w wysokości 2 100 PLN. Jest rok 2009, ceny nieruchomości spadły, zobowiązanie walutowe wzrosło.
Bank ponownie bada niski wkład własny i co widzimy? Wysokość kredytu wzrosła do około 400 000 PLN - przyczyną jest wysoki kurs sprzedaży CHF, i wartość nieruchomości, która początkowo wzrosła do 450 000 PLN, a następnie spadła do poziomu ok. 410 000 PLN. Bank wówczas przeliczy składkę ubezpieczenia, którą będziemy musieli zapłacić następująco: LTV 97,56 proc., składka do dopłaty: 2 500 PLN. Podsumowując, im większą wartość nieruchomości pokażemy (operat) tym wartość wskaźnika LTV będzie niższa, co spowoduje obniżenie składki ubezpieczenia.
Najważniejsze jest, abyśmy nadal, biorąc pod uwagę zmienione warunki umowy byli w stanie obsługiwać nasze zobowiązanie. Trzeba również pamiętać o tym, że decydując się na konkretne rozwiązanie, trzeba ustalić taki mechanizm, który będzie brał pod uwagę dalsze ewentualne zmiany wartości naszego zabezpieczenia. Z jednej strony powinno być to rozwiązanie stabilne i nie narażające nas na dalsze naciski ze strony banku, gdy po kilku miesiącach uzna, że np. ubezpieczenie kredytu to jednak za mało i oczkuje od nas kolejnych, dodatkowych zabezpieczeń, a z drugiej strony pozwalające nam na zrezygnowanie z niego, kiedy warunki rynkowe ulegną zmianie na korzyść klienta i pierwotne zabezpieczeni naszego kredytu będzie znowu wystarczające.
Kredyt refinansowy?
W sytuacji, kiedy podpiszemy z bankiem nie do końca korzystny dla nas aneks, nie zapominajmy, że okres dominacji banków minie. Wówczas prawdopodobnie trudne będzie renegocjowanie warunków już podpisanych umów czy aneksów, ale na pewno na rynku pojawią się ciekawe i korzystne oferty kredytów refinansowych, jak to miało w latach 2007-2008 (w pierwszej połowie roku, z marży 2,7 proc., klient przechodząc do innego banku otrzymywał marżę 0,75 proc). Jednak, aby kredyt refinansowy był dla nas atrakcyjny, teraz musimy pamiętać, że podpisując aneksy do umów, nie możemy godzić się na dodatkowe prowizje z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu.
Ważne jest, że banki nie chcą zwiększać portfela trudnych wierzytelności. Straszenie klientów wypowiadaniem umów i wymagalnością spłaty kredytów z dnia na dzień nie jest racjonalnym działaniem. Osoby zadłużone nie będą mieć środków na uregulowanie zobowiązania, a wówczas bank przejmie nieruchomość i, aby szybko odzyskać pieniądze, sprzeda ją z dużym dyskontem do ceny rynkowej, co może spowodować zrealizowanie przez bank straty. Bankom nie zależy na pozbywaniu się klientów, lecz utrzymaniu rentowności produktu oraz zabezpieczeniu części kredytu, która przez spadek wartości nieruchomości i wzrost wartości walut jest w tej chwili niezabezpieczona.
Autor jest ekspertem w dziedzinie finansów osobistych oraz pozyskiwania finansowania SOHOfinance