Przy podpisywaniu umowy najmu należy zwrócić uwagę na wszelkie kwestie związane z jej wypowiedzeniem.
Jeżeli chodzi o wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego, należy wziąć przede wszystkim pod uwagę fakt, że zasady wypowiedzenia takiej umowy w stosunku do najemcy regulują przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy (dalej: _ Ustawa _) oraz przepisy Kodeksu cywilnego, natomiast w stosunku do wynajmującego- postanowienia Kodeksu cywilnego. Przepisy wyżej wspomnianej Ustawy mają na celu zabezpieczenie praw najemcy.
Nie jest możliwe mniej korzystne, od wskazanego w Ustawie, uregulowanie jego uprawnień. Postanowienia umowne mogą jedynie w lepszy sposób zabezpieczać interesy lokatorów. W praktyce oznacza to, że w umowie może znaleźć się właściwie każdy zapis dotyczący wypowiedzenia umowy przez najemcę. Jeżeli chodzi natomiast o wynajmującego, możliwości wypowiedzenia przez niego umowy najmu lokalu mieszkalnego podlega znacznym ograniczeniom ze względu na ochronę praw najemcy. Ograniczenia te dotyczą przede wszystkim przesłanek i terminów stosunku najmu.
| Zawarcie umowy na czas oznaczony gwarantuje rozwiązanie stosunku najmu w terminie określonym w umowie bez konieczności jego wypowiadania. |
| --- |
Prawo wypowiedzenia umowy może być zastrzeżone już w samej umowie najmu lokalu - nie oznacza to jednocześnie, że przesłanki wypowiedzenia muszą być określone w sposób identyczny dla obu stron. Wówczas, gdy długość terminu wypowiedzenia nie jest określona w treści umowy, wypowiedzenie następuje na podstawie terminów ustawowych.
Prawnie skuteczne wypowiedzenie, uwzględniające postanowienia dotyczące terminów wypowiedzenia, musi określać przyczynę wypowiedzenia, musi zostać dokonane na piśmie oraz ma dojść do drugiej strony.
Obowiązek zachowania terminów wypowiedzenia
Wypowiedzenie umowy najmu, przy braku odmiennych postanowień umownych powinno nastąpić z zachowaniem terminów ustawowych, które są następujące: gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód, gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Przedstawiona reguła jest bezwzględnie obowiązująca i wszelkie odmienne postanowienia umowne z nią sprzeczne są bezskuteczne.
Zakres praw
Należy zauważyć, że zakres praw, jaki przysługuje lokatorowi lub najemcy w sytuacji wypowiedzenia najmu, zależny jest od rodzaju podmiotu wynajmującego mieszkanie.
W przypadku, gdy mieszkanie wynajmowane jest od osoby prywatnej, o ile decyzja o wypowiedzeniu umowy została dostarczona najemcy z zachowaniem terminu wypowiedzenia, to praktycznie nie podlega zaskarżeniu. Oznacza to konieczność opuszczenia przez najemcę zajmowanego dotychczas mieszkania w określonym terminie. *Właściciel takiego lokalu składający prawnie skuteczne wypowiedzenie nie ma też obowiązku zapewniania najemcy, wobec którego wypowiedział umowę najmu, lokalu zastępczego. *W tzw. okresie ochronnym, to jest w terminie od 1 listopada do 31 marca nie może jednak nakazać opuszczenia lokalu mieszkalnego.
Inaczej uregulowana jest sytuacja, z którą mamy do czynienia, gdy właścicielem lokalu jest gmina lub jednostka administracyjna. Najemcy przysługuje wówczas znacznie większy zakres uprawnień w szczególności, konieczność zapewniania lokalu zastępczego.
Możliwość wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania umownych terminów wypowiedzenia
Kodeks cywilny dopuszcza wypowiedzenie umowy najmu lokalu w przypadku, jeśli umowa ta została zawarta na czas nieokreślony, nie przewidując możliwości wypowiedzenia umowy terminowej. Równocześnie, ustawodawca przewidział możliwość rozwiązania przez wynajmującego umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia przewidzianego w samej umowie (niezależnie od tego czy mamy do czynienia z umową okresową czy bezterminową) w sytuacji gdy najemca:
1) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
2) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem albo zaniedbując obowiązki doprowadza do szkód bądź w sposób rażący i uporczywy narusza porządek domowy;
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. W powyższych przypadkach wynajmujący może niezależnie od wartości płaconego czynszu, wypowiedzieć najem na jeden miesiąc naprzód.
Najemca może również wypowiedzieć umowę (również tą zawartą na czas określony) w przypadku, gdy wynajmujący nie zapewnia bezpiecznych i zdrowych warunków mieszkaniowych.
Lokale użytkowe
W przypadku najmu lokali użytkowych, należy zwrócić uwagę na stanowisko Sądu Najwyższego, który stwierdził, że do najmu powierzchni użytkowych stosuje się te same przepisy Kodeksu Cywilnego, które dotyczą najmu lokali.
Oznacza to między innymi, że wynajmujący:
1) nie ma prawa zerwać umowy bez wypowiedzenia przy zaleganiu z czynszem przez pełne dwa okresy rozliczeniowe,
2) musi na piśmie uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia najmu bez terminu wypowiedzenia, gdyż w przeciwnym razie wypowiedzenie nie ma mocy prawnej i umowa jest kontynuowana tak, jakby nie miało ono miejsca.
Autorka jest prawnikiem w Kancelarii DeBenedetti Majewski Szcześniak