1/2
W przyszłym roku (29 kwietnia) wejdzie w życie ustawa z 16 września 2001 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232 z dnia 28.10.2011 r., poz. 1377 - dalej jako ustawa deweloperska). Pojawienie się ustawy deweloperskiej wynikało z istnienia potrzeby społecznej, dostrzeżonej także przez Trybunał Konstytucyjny, który 2 sierpnia 2010 r. (sygn. akt S 3/10) orzekł o istnieniu luki prawnej w kwestii regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej, skutkującej nienależytą ochroną praw nabywców mieszkań.
Należy jednak podkreślić, że brak wystarczająco długiej uprzedniej debaty publicznej przed przygotowaniem projektu ustawy deweloperskiej, bezsprzecznie wpłynął na jakość proponowanych rozwiązań prawnych. Opinię publiczną absorbują obecnie przede wszystkim kwestie dodatkowych zabezpieczeń i formalnych wymogów narzuconych ustawą na deweloperów i banki finansujące inwestycje.
Analizy krytycznej wymagają jednak także postanowienia ustawy deweloperskiej odnoszące się do treści umowy deweloperskiej w świetle jej ram gwarantowanych ustawą, a także obowiązki stron związane z przygotowaniem do jej zawarcia.
Umowa deweloperska stanowi tzw. umowę nienazwaną w systemie prawa cywilnego. Oznacza to, że nie została uregulowana i nazwana wprost w systemie kodeksu cywilnego. Obecnie źródło umowy deweloperskiej stanowią elementy treści różnych umów nazwanych, które tworzą jednolitą całość, wyznaczaną przez wskazany w art. 9 ust. 1 ustawy z 1994 r. o własności lokali cel gospodarczy. Umowa deweloperska ma elementy umowy o świadczenie usług, do których poprzez odesłanie do art. 750 Kodeksu cywilnego mają zastosowanie przepisy dotyczące umowy zlecenia.
Wątpliwości może budzić więc już samo uregulowanie umowy deweloperskiej w drodze odrębnego aktu prawnego w postaci ustawy deweloperskiej, poza kodeksem cywilnym, który wszak jest właściwym miejscem systemowym dla tej regulacji. W ustawie brakuje także odniesień do art. 9 ustawy o własności lokali, który w dyspozytywny sposób określa treść umowy deweloperskiej.
Obecnie brak jest obowiązku zawierania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Strony zawierające umowę przedwstępną na gruncie przepisów ustawy deweloperskiej będą musiały skorzystać z formy aktu notarialnego, tak by roszczenie nabywcy zostało wpisane do księgi wieczystej. Skutkiem tego będzie powstanie sytuacji, w której nabywca ma roszczenie o kupno nieruchomości. W przypadku sporu między deweloperem a nabywcą istnieje pewne prawdopodobieństwo związane z ryzykiem sporu, że deweloper nie będzie w stanie rozporządzić spornym lokalem na rzecz osoby trzeciej.Czytaj w Money.pl
Deweloper nie wykonał umowy. czego możesz żądać?
Podczas czytania ustawy deweloperskiej, jej potencjalny odbiorca może mieć nieodparte wrażenie przeregulowania ustawowego i nadzoru nad każdym aspektem mającej dojść do skutku umowy stron. Takie wrażenia są jak najbardziej uzasadnione. Można pokusić się nawet o stwierdzenie, że obecna ustawa nie gwarantuje w sposób wystarczający zachowania zasady swobody umów.
Przepisy ustawy odnoszące się do obowiązków dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej i do treści umowy deweloperskiej mają charakter bezwzględnie obowiązujący i semiimperatywny. Ustawodawca narzuca więc punkt po punkcie jaką treść ma zawierać umowa deweloperska. Wymaga podkreślenia, że uregulowano przy tym nie tylko treść umów zawieranych między deweloperem a konsumentami, ale także treść umów zawieranych między przedsiębiorcami profesjonalistami na rynku nieruchomości, różnicując ich pozycję w stosunku do dewelopera.
Zgodnie więc z ustawą deweloperską, nabywcą jest osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1, oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Nabywcami są zatem nie tylko konsumenci, ale też osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą i nabywające lokal mieszkalny na cele związane z tą działalnością. Jeśli więc przedsiębiorca prowadzący jako osoba fizyczna jednoosobową działalność gospodarczą zawrze umowę z deweloperem, to jego roszczenia w stosunku do dewelopera będą chronione ustawą deweloperską, natomiast roszczenia osoby prowadzącej działalność gospodarczą w formie jednoosobowej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością nie będą objęte zakresem regulacji tej ustawy. Prowadzi to do nieuprawnionego różnicowania praw osób nabywających nieruchomości od dewelopera na cele związane z działalnością gospodarczą.
