Prawo użytkowania wieczystego jest prawem pośrednim pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. W praktyce nie ma zbyt wiele różnic pomiędzy _ posiadaniem _ nieruchomości na własność, a posiadaniem prawa użytkowania wieczystego.
Z prawnego punktu widzenia, różnice są i to znaczne. Przede wszystkim prawo własności jest prawem _ mocniejszym _. Co więcej, prawo użytkowania wieczystego jest prawem terminowym i *po upływie jego okresu (jest to zazwyczaj 99 lat od ustanowienia użytkowania wieczystego) prawo to wygasa. Poza tym prawo własności nie wiąże się z koniecznością ponoszenia dodatkowych opłat za *użytkowanie wieczyste.
Z tych właśnie powodów warto zastanowić się nad przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w własność.
Kto może przekształcić
Są dwie drogi przekształcenia użytkowania wieczystego we własność. Pierwsza z nich to nic innego jak tzw. wykup nieruchomości i sprzedaż tej nieruchomości przez jednostkę samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa na rzecz użytkownika wieczystego. Sposób ten został uregulowany w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Drugim sposobem, jest szczególny tryb przekształcenia uregulowany w ustawie z 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Sposób ten wydaje się być korzystniejszy, jest jednak obwarowany pewnymi warunkami.
Na podstawie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, z wnioskiem o przekształcenie może wystąpić przede wszystkim osoba fizyczna, a także osoba prawna, będąca użytkownikiem wieczystym nieruchomości, co do zasady, zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych.
Podstawowym warunkiem złożenia wniosku jest żeby wnioskodawca był użytkownikiem wieczystym w chwili kiedy weszła omawiana ustawa w życie, tj. 13.10.2005 r. Co więcej, tego rodzaju wniosek mogą złożyć również wszyscy następcy prawni tych podmiotów. Mamy tu na myśli spadkobierców czy zwykłych nabywców nieruchomości.
Do kogo z wnioskiem ?
Wniosek o przekształcenie składa się do starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu, jeżeli użytkowanie wieczyste jest ustanowione na nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, a jeżeli nieruchomość jest własnością gminy, powiatu czy województwa, wniosek składa się odpowiednio do wójta (burmistrza / prezydenta miasta), zarządu powiatu lub zarządu województwa. Przedstawione organy wydają decyzję w sprawie przekształcenia prawa użytkowania. Decyzja ta, z chwilą gdy stanie się ostateczna, będzie stanowiła podstawę wpisu w księdze wieczystej. Wnioskodawcy muszą pamiętać, że zgłoszenie żądania musi nastąpić najpóźniej do dnia 31.12.2012 r.
Do wniosku powinno się, powinno się załączyć:
- odpis księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego, tj. odpis księgi prowadzonej dla gruntu;
- inne dokumenty potwierdzające aktualny stan prawny (umowa kupna - sprzedaży, umowa o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego, umowa zamiany , orzeczenie sądu);
- w odniesieniu do nieruchomości rolnych, informacja o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
Złożenie wniosku nic nie kosztuje. Za samo wydanie decyzji zapłacimy jedynie PLN 10,00, nie licząc opłaty za przekształcenie.
Ile będzie to nas kosztować?
Osoba, która nabyła w drodze przekształcenia własność nieruchomości zobowiązana jest do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Opłata jest swojego rodzaju ceną za nabycie prawa własności. Wysokość opłaty ustalana będzie na podstawie dokonanego przez uprawnionego rzeczoznawcę operatu szacunkowego, w którym wskazuje się wartość samego gruntu, na którym stoi budynek oraz wartość prawa użytkowania wieczystego. Różnica tych dwóch wartości powinna wskazywać na właściwą wysokość opłaty.
Żądający przekształcenia może wnioskować o rozłożenie opłaty na raty maksymalnie na okres do 20 lat. Rozłożenie na raty będzie wiązało się jednak z oprocentowaniem nieopłaconej jeszcze części kwoty. Dla zabezpieczenia spłaty na naszej nieruchomości lokalowej będzie ustanawiana hipoteka przymusowa.
Wnioskodawca może skorzystać również z bonifikaty od opłaty za przekształcenie. Wysokości tych bonifikat są różne:
- w wysokości 90 % - uprawnienie wyłącznie dla osób fizycznych do skorzystania z takiej bonifikaty zależy od wysokości uzyskiwanego przychodu przez wnioskodawcę;
- w wysokości 50 % - przysługująca osobom fizycznym (jeżeli złożą taki wniosek), które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed dniem 5 grudnia 1990 r. oraz ich następcom prawnym oraz w sytuacji, jeżeli użytkowanie wieczyste dotyczy nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków.
Organy, które wydają decyzję o przekształceniu prawa mogą we własnym zakresie przyznawać dodatkowe bonifikaty od opłaty. Samodzielnie kształtują kryteria, których spełnienie warunkuje prawo do skorzystania z bonifikaty. Zatem osoby zainteresowane przekształceniem powinny dowiedzieć się czy organy uprawnione do wydawania decyzji o przekształcenie nie postanowiły o dodatkowym przyznaniu tego rodzaju bonifikat. Należy jednak pamiętać, że w razie zbiegu praw do bonifikat, stosuje się jedną bonifikatę korzystniejszą dla użytkownika wieczystego.
Skutki sprzedaży nieruchomości po dokonaniu przekształcenia
Nie ma żadnych ograniczeń co do możliwości sprzedaży nieruchomości po dokonaniu przekształcenia. Niemniej jednak takie działanie będzie za sobą niosło negatywne konsekwencje finansowe. Organ, który wydał decyzję, może bowiem zażądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Obowiązek zwrotu udzielonej bonifikaty nastąpi bowiem w sytuacji, gdy nieruchomości przekształcona zostanie zbyta lub wykorzystana na inne cele niż cele, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty, przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej tj. zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiającej i przysposobionej oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Wyjątkowo, w szczególnie uzasadnionych przypadkach, organ może odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty, za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku.
Podsumowanie
Proces przekształcenia prawa użytkowania może być związany z szeregiem problemów. Mimo wszystko warto je pokonać, by w ostateczności stać się pełnoprawnym współwłaścicielem nieruchomości. Co więcej, warto zasięgnąć informacji w urzędzie organu wydającego decyzję, a nawet z pomocy doradcy prawnego, czy czasem nie przysługują nam bonifikaty od opłaty za przekształcenie. Może się bowiem okazać, że możemy skorzystać z bonifikaty co spowoduje że takie przekształcenie będzie stosunkowo tanie.
Autor jest aplikantem radcowskim w kancelarii BSO Prawo & Podatki Bramorski Szermach Okorowska Kancelaria Prawna Sp. k. we Wrocławiu