Podział hipoteki - co zmieniły nowe przepisy

Opisując zmiany, które weszły w życie z 20 lutego w związku z nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece, nie sposób pominąć bardzo poważnych konsekwencji jakie niesie zmiana art. 76 ust. 1 i 4 rzeczonej ustawy.

W świetle obecnie obowiązujących przepisów w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna).

Od powyższej zasady istnieje wyjątek w art. 76 ust. 4 UKWiH dotyczący hipotek służących zabezpieczeniu kredytu udzielonego na budowę domów mieszkalnych (czyli tzw. hipoteki deweloperskie). W takim przypadku hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy a nie obciąża z mocy prawa (jako hipoteka łączna) wyodrębnionego i zbywanego lokalu. Jeżeli nie ma umowy to nie ma podstaw do ustanowienia na wyodrębnionej nieruchomości hipoteki na rzecz banku.

W znowelizowanym art. 76 ust. 1 nadal pozostaje aktualna zasada, że hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna) natomiast dodano przepis, że hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział.

Ratio legis tej zmiany jest rozwiązanie problemu hipotek na udziale we współwłasności nieruchomości w razie jej podziału i wydaje się dobrym rozwiązaniem.

Nowa hipoteka w miejsce wygasłej
Najważniejsza (szczególnie dla nabywców mieszkań) jest jednak zmiana art. 76 ust. 4 ustawy. Zgodnie ze znowelizowanym art. 76 ust. 4 UKWiH: w razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej - zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału.

Taki zapis stanowi istotną zmianę na niekorzyść kupujących mieszkania i nie ma co ukrywać, przepis ten służy zabezpieczeniu interesów banków a nie nabywców mieszkań.

Nie będzie możliwości żądania proporcjonalnego podziału hipoteki jeżeli sposób podziału hipoteki został określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej. Hipoteka łączna w takim przypadku nie powstanie automatycznie, gdyż podział będzie następował stosownie do postanowień umowy. Powstaje tylko pytanie - na ile banki będą skłonne do zawierania tego typu umów, skoro nowe przepisy są dla nich tak korzystne.