Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: u.p.d.f.) jako jedno ze źródeł przychodu podatnika wymienia umowę najmu. Ustawa zrównuje z nią umowę podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i inne mające podobny charakter. Wskazanie umowy najmu w u.p.d.f. powoduje, że jest ona opodatkowana wg zasad przewidzianych w tej ustawie.
Przedmiotem opodatkowania jest dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Dochód opodatkowany jest stawką 18 %, a jego nadwyżka ponad kwotę 85.528 zł stawką 32 %. Opodatkowanie na zasadach tej ustawy stwarza podatnikowi możliwość pomniejszenia przychodu o koszty ich uzyskania. Możliwe jest zatem *odliczenie od przychodu kwoty czynszu, wydatków poniesionych na zakup mebli, kosztów remontu mieszkania. *
Opodatkowanie na zasadach ogólnych pozwala również na dokonywanie odpisów amortyzacyjnych *wynajmowanego lokalu. Dokonywanie odpisów amortyzacyjnych wg zasad ogólnych wymaga prowadzenia *ewidencji środków trwałych. Podatnik nie ma takiego obowiązku w przypadku stosowania tzw. *uproszczonej amortyzacji. *
Podatnik uzyskujący dochody z umowy najmu opodatkowane wg zasad ogólnych może dokonać rocznego rozliczenia podatku wspólnie z małżonkiem, o ile oczywiście spełnia wszystkie warunki, od których to prawo jest uzależnione. Przy opodatkowaniu wynajmu na zasadach ogólnych, podatnik wykazuje dochód uzyskany z tego tytułu w formularzu PIT-36. By skorzystać z opodatkowania dochodu na zasadach ogólnych nie trzeba dokonywać żadnych dodatkowych czynności wobec organów podatkowych.
Alternatywą dla opodatkowania umowy najmu wg zasad ogólnych jest opodatkowanie przychodu z tego źródła stawką zryczałtowaną wg ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Możliwość taką mają osoby fizyczne osiągające przychód z umowy najmu i innych wskazanych wyżej, jeśli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W stosunku
[
Podatek od wynajmu na nowych zasadach ]( http://www.money.pl/podatki/wiadomosci/artykul/podatek;od;wynajmu;na;nowych;zasadach,141,0,572301.html )
do opodatkowania wynajmu na zasadach ogólnych, ryczałt charakteryzuje się płaską stawką w wysokości 8,5 % niezależnie od wysokości osiągniętego przychodu. Ponadto przedmiotem opodatkowania jest przychód, nie jest zatem możliwe odliczanie kosztów jego uzyskania a także dokonywanie odpisów amortyzacyjnych. Podatnik, który uiszcza podatek od wynajmu w formie zryczałtowanej może dokonać wspólnego, rocznego rozliczenia podatku ze swoim małżonkiem. Jednakże przychody z wynajmu opodatkowane ryczałtowo nie łączą się z przychodami z innych źródeł.
Podatnicy podatku zryczałtowanego składają odrębny PIT-28 w terminie do 31 stycznia następującego po roku podatkowym. By korzystać z tego sposobu opodatkowania, podatnik powinien złożyć stosowne oświadczenie w urzędzie podatkowym do 20 stycznia roku podatkowego. W przypadku rozpoczęcia wynajmu po tej dacie, w celu objęcia podatkiem zryczałtowanym, należy złożyć oświadczenie do dnia poprzedzającego rozpoczęcie wynajmu, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Należy wskazać, że w przypadku wynajmowania więcej niż 1 lokalu, przychód z ich wynajmu musi być opodatkowany jednolicie. Nie jest zatem możliwe opodatkowanie ryczałtowe przychodu z jednego mieszkania, zaś wobec dochodów z innych mieszkań opodatkowanie wg zasad ogólnych.
Osoby fizyczne wynajmujące mieszkania poza prowadzoną działalnością gospodarczą nie mogą skorzystać podatku liniowego, wg skali 19 %. Ta forma zgodnie z u.p.d.f. zastrzeżona jest dla podatników prowadzących pozarolniczą działalność gospodarczą.
W podatku VAT wynajem co do zasady jest taktowany jako usługa podlegająca opodatkowaniu stawką podstawową 22 %. Wyjątek dotyczy wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek. Taka usługa zwolniona jest z opodatkowania w podatku VAT. Nie będzie natomiast zwolniony z podatku wynajem lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe. Tego rodzaju usługa jest opodatkowana stawką podstawową VAT.
Pamiętać jednak należy o zwolnieniu podmiotowym, zgodnie z którym zwolnieni są od podatku podatnicy, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym określonej kwoty (limit dla 2009 roku wynosi 50.000 zł, zaś dla 2010 – 100.000 zł). W przypadku osób rozpoczynających wykonywanie czynności opodatkowanych podatkiem VAT prawo do zwolnienia ustala się na podstawie przewidywanej przez podatnika wartości sprzedaży.
Autor jest aplikantem radcowskim w Kancelarii BSO Prawo & Podatki we Wrocławiu