Trwa ładowanie...
Zaloguj
Notowania
Przejdź na

Nabycie prawa własności przez zasiedzenie

2
Podziel się:

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia prawa własności.

Nabycie prawa własności przez zasiedzenie

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia prawa własności. Jego główną funkcją jest umożliwienie dostosowania, pod określonymi warunkami, stanu prawnego do stanu rzeczywistego.

U podstaw tej instytucji leży przekonanie, że nieuregulowanie spraw własnościowych przez długi czas może godzić w bezpieczeństwo obrotu prawnego. Jednocześnie możliwość uporządkowania stosunków prawnych w omawiany sposób jest ograniczona koniecznością spełnienia pewnych dodatkowych przesłanek. Takie ograniczenie jest niezbędne, gdyż zapewnienie realizacji swoich praw przez podmioty do tego uprawnione jest jedną z gwarancji bezpieczeństwa obrotu gospodarczego.

Z treści art. 172 § 1 kc oraz art. 174 kc wynika, że zasiedzenia może dokonać posiadacz samoistny rzeczy. Zgodnie z art. 336 kc, posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto włada nią faktycznie jak właściciel, co odróżnia go od posiadacza zależnego, który włada faktycznie rzeczą jak użytkownik, najemca lub na podstawie innego prawa nad rzeczą cudzą. Rozwijając dyspozycję przytoczonego artykułu należy stwierdzić, że przez władanie rzeczą jak właściciel rozumiemy wykonywanie w stosunku do rzeczy wszelkich praw, jakie przysługują właścicielowi rzeczy takich jak prawo do używania i zużycia rzeczy, prawo do pobierania z niej pożytków czy prawo do obciążania rzeczy lub rozporządzania nią.

Warto podkreślić, że okoliczność, czy dany posiadacz jest faktycznie właścicielem posiadanej rzeczy nie ma znaczenia. Istotny jest zakres uprawnień, jakie posiadacz wykonuje w stosunku do rzeczy oraz tytuł prawny, z jakiego swoje prawo wywodzi. Posiadacz samoistny nie wywodzi swoich praw z żadnej czynności prawnej i korzysta w stosunku do rzeczy z pełni praw przysługujących właścicielowi. Tymczasem posiadacz zależny realizuje w stosunku do rzeczy jedynie ściśle określone uprawnienia, które wywodzi ze stosunku prawnego.

Tytułem przekładu art. 336 kc wymienia najemcę jako posiadacza zależnego. Jego tytuł prawny do przedmiotu najmu wynika z innego stosunku prawnego (umowy najmu), może także wykonywać w stosunku do przedmiotu najmu tylko niektóre uprawnienia, jakie przysługują właścicielowi. W konsekwencji posiadacz zależny nie może nabyć prawa własności rzeczy przez zasiedzenie.
Warto podkreślić, że ze szczególną sytuacją mamy do czynienia w wypadku nieruchomości znajdujących się we władaniu Skarbu Państwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa Sądu Najwyższego niedopuszczalne jest zasiedzenie przez Skarb Państwa, jeżeli uzyskanie posiadania nastąpiło na skutek aktu, który został następnie unieważniony jako sprzeczny z prawem.

Przedmiotem zasiedzenia może być zarówno prawo własności ruchomości jak i prawo własności nieruchomości. Co do ruchomości należy stwierdzić, że przedmiotem zasiedzenia może być każda rzecz ruchoma, która może być przedmiotem prawa własności. W konsekwencji, przedmiotem zasiedzenia nie mogą być rzeczy wyłączone z obrotu, gdyż w ich wypadku wyłączony jest skutek w postaci nabycia prawa własności. Przedmiotem zasiedzenia może być także nieruchomość.

ZOBACZ TAKŻE:

Przyjmuje się, że przedmiotem zasiedzenia mogą być tylko rzeczy będące samoistnym przedmiotem prawa własności, w związku z czym niemożliwe jest zasiedzenie części składowej nieruchomości. Powyższa uwaga nie dotyczy jednak przynależności rzeczy głównej, która może być odrębnym przedmiotem własności, w związku z czym może być również przedmiotem zasiedzenia. W doktrynie prawa cywilnego uznaje się również możliwość zasiedzenia lokalu lub budynku wraz ze związanym z nim prawem współwłasności lub współużytkowania wieczystego.

Kodeks cywilny przewiduje odmienne przesłanki zasiedzenia ruchomości i nieruchomości. Z punktu widzenia obrotu gospodarczego, największe znaczenie ma problematyka zasiedzenia nieruchomości. Zasiedzenie nieruchomości uwarunkowane jest spełnieniem przesłanki posiadania samoistnego oraz od upływu czasu. Zagadnienie posiadania samoistnego zostało już przedstawione powyżej, tytułem przypomnienia należy stwierdzić, że posiadanie samoistne jest równoznaczne z wykonywaniem do posiadanej nieruchomości wszelkich praw przysługujących właścicielowi. Należy podkreślić, że zgodnie z art. 339 kc obowiązuje domniemanie, zgodnie z którym osoba faktycznie władająca rzeczą jest jednocześnie posiadaczem samoistnym.

Istotne jest, by posiadanie było nieprzerwane. W związku z powyższym, kodeks cywilny przyjmuje domniemanie ciągłości posiadania, czego nie przerywa niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą (art. 340 kc). Ponadto, zgodnie z art. 337 kc, posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne.

Drugą przesłanką niezbędną do zasiedzenia nieruchomości jest upływ czasu. Długość czasu potrzebnego do zasiedzenia jest uzależniona od istnienia dobrej wiary posiadacza. W przeciwieństwie do zasiedzenia ruchomości, zarówno posiadacz w dobrej jak i w złej wierze może zasiedzieć nieruchomość. Jedyną konsekwencją pozostawania nabywcy w złej wierze jest wydłużenie okresu posiadania, jaki jest niezbędny do zasiedzenia nieruchomości. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nabywa własność po 20 latach nieprzerwanego posiadania nieruchomości (art. 172 §1 kc), zaś posiadacz samoistny działający w złej wierze nabywa własność nieruchomości po 30 latach nieprzerwanego posiadania (art. 172 § 2 kc). Co istotne, zgodnie z art. 7 kc, domniemywa się istnienie dobrej wiary posiadacza. Żeby zasiedzieć nieruchomość po upływie 20 lat, posiadacz musi wykazać istnienie dobrej wiary jedynie w momencie objęcia nieruchomości w posiadanie.

ZOBACZ TAKŻE:

Późniejsze uzyskanie informacji o roszczeniach prawowitego właściciela nie wpływa na wydłużenie okresu posiadania wymaganego do zasiedzenia nieruchomości. Dla obliczania terminu nieprzerwanego posiadania nieruchomości niezwykle istotna jest możliwość doliczenia sobie okresu posiadania poprzednika, jeżeli nastąpiło przeniesienie posiadania. Jeżeli poprzedni posiadacz był posiadaczem w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy wraz z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej trzydzieści lat (art. 176 § 1 zd. 2 kc)

Przedmiotem zasiedzenia mogą być również ruchomości. *Należy jednak zwrócić uwagę na okoliczność, że zasiedzenie ruchomości jest uwarunkowane spełnieniem surowszych kryteriów. W dalszym ciągu, podobnie jak w wypadku nieruchomości, podmiot musi być posiadaczem samoistnym ruchomości oraz wykazać się odpowiednim okresem samoistnego nieprzerwanego posiadania - w wypadku ruchomości przedmiotowy okres wynosi trzy lata (art. 174 kc). Zasadnicza różnicą między zasiedzeniem ruchomości a nieruchomości, poza długością okresu wymaganego posiadania, jest wprowadzenie dodatkowego kryterium *istnienia dobrej wiary.

W konsekwencji posiadacz ruchomości w złej wierze nie może zasiedzieć ruchomości. Co więcej, posiadacz musi wykazać się dobrą wiarą nie tylko w momencie objęcia ruchomości w posiadanie, ale również w całym okresie posiadania ruchomości. Jeżeli więc posiadacz ruchomości uzyska informacje o roszczeniach prawowitego, staje się automatycznie posiadaczem w złej wierze, co uniemożliwia mu zasiedzenie przedmiotowej ruchomości.

Co prawda roszczenie windykacyjne właściciela w stosunku do ruchomości przedawnia się po upływie lat dziesięciu (w myśl ogólnej reguły art. 118 kc), co uniemożliwia mu dochodzenie swoich praw na drodze postępowania sądowego po upływie wskazanego terminu, niemniej jednak właściciel nadal pozostaje osobą uprawnioną. Wobec powyższego, w wypadku, gdyby właściciel ruchomości wszedł ponownie w posiadanie swojej ruchomości, nie będzie zobowiązany do jej wydania posiadaczowi.

Kodeks cywilny nie różnicuje skutków zasiedzenia w stosunku do ruchomości i nieruchomości. W chwili spełnienia przesłanek wymaganych do zasiedzenia, posiadacz nabywa własność z mocy prawa. Niezależnie od powyższego, posiadacz powinien wystąpić do sądu o stwierdzenie zasiedzenia i uzyskać w ten sposób potwierdzenie tego faktu. Zgodnie z art. 609 § 1 kpc, do zgłoszenia wniosku o stwierdzenie nabycia zasiedzenia własności uprawniony jest każdy zainteresowany. Wniosek powinien spełniać przesłanki formalne wynikające z przepisów ogólnych a także wskazywać na innych zainteresowanych. Jeżeli wnioskodawca nie wskaże innych zainteresowanych, sąd opublikuje ogłoszenie wzywające wszystkich zainteresowanych do udziału w sprawie (art. 609 § 2 kpc). Dopiero po upływie trzech miesięcy od dnia zamieszczenia ogłoszenia sąd może wyznaczyć rozprawę.

Jeżeli w trakcie postępowania sąd stwierdzi, że przesłanki zasiedzenia zostały spełnione, wyda postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia, które będzie potwierdzeniem nabycia przez wnioskodawcę określonych praw, a w przypadku nieruchomości, będzie podstawą do dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Warto zaznaczyć, że orzeczenie sądu ma charakter deklaratoryjny, gdyż nabycie prawa następuje z mocy prawa, a orzeczenie sądowe jedynie to potwierdza. Co więcej, w postanowieniu sądu wskazywana jest data, z którą nastąpiło zasiedzenie.

Autor jest prawnikiem z Kancelarii Miller, Canfiled, W.Babicki, A.Chełchowski i Wspólnicy Sp.k.

poradniki i raporty
prawo
wiadmości
Oceń jakość naszego artykułu:
Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści.
KOMENTARZE
(2)
elena
2 lata temu
Kancelaria na Latarnianej w Gdańsku zajmowała się moją sprawą o zasiedzenie. Adwokat był doskonale przygotowany i widać było, że takich spraw przeprowadził dziesiątki, jak nie więcej.
Jolka
3 lata temu
W tego typu sprawach specjalizują się w kancelarii Cejrowski w Gdańsku przy Latarnianej. Wiem, bo sama się do nich zwróciłam.