Jak rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni kupującego

Prawo własności stanowi jedną z najmocniej zakorzenionych w świadomości społecznej instytucji prawa, a także jedną z centralnych instytucji całego systemu prawnego Rzeczypospolitej Polskiej. Konieczność jego ochrony znajduje przecież swoje odzwierciedlenie już w przepisach Konstytucji RP (art. 21 ust. 1). Niekiedy zatem niezrozumiałym wydać się może obowiązywanie regulacji prawnych umożliwiających nabycie prawa własności, mimo iż zbywająca je osoba nie była uprawniona do rozporządzania rzeczą. Jedną z takich wyjątkowych instytucji prawnych stanowi rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, która ochrania nabycie prawa własności nieruchomości, od osoby ujawnionej w treści księgi wieczystej, jednakże nie będącej jej rzeczywistym właścicielem.

Definicja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych została zawarta w art. 5 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 707), który stanowi że:_ W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Kompleksowe ujęcie instytucji rękojmi _zawarte jest natomiast w treści art. 5-9 u.k.w.i.h.

Jak wynika z przytoczonej definicji rękojmia obejmuje swym działaniem tylko nieruchomości z urządzoną księga wieczystą. Co do zasady nie można zatem zgodnie z przepisami nabyć od nie właściciela, nieruchomości, która takiej księgi nie posiada. (wyjątek stanowią art. 83 par 2 i 1028 Kodeksu cywilnego).

Aby w ogóle można było mówić o zastosowaniu przepisów o rękojmi najpierw musi zaistnieć niezgodność stanu prawnego ujawnionego w treści księgi wieczystej (dział II-IV oraz I sp)
z rzeczywistym stanem prawnym. Istnieje wiele powodów powstania takiej niezgodności. Na szczególną uwagę zasługuje jednak najczęstsza z nich, którą określa się jako tzw. obrót pozaksięgowy powstający na skutek przeniesienia prawa własności nieruchomości, za którym jednak nie idzie wpis powstającej zmiany podmiotowej w treści księgi. Jak można przypuszczać powszechność wymienionej wyżej sytuacji wynika z faktu, iż dokonanie wpisu do księgi wieczystej jest co prawda obowiązkowe, aczkolwiek nie wywiera wpływu na skuteczność dokonanej czynności prawnej. Stąd też nie każdy nabywca nieruchomości dochowuje obowiązku dokonania tego wpisu, narażając się tym samym na negatywne konsekwencje np. skutki działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Jako inne częste przyczyny niezgodności należy wskazać przykładowo na: wpis prawa nieistniejącego lub wpis dokonany bez ważnej podstawy prawnej (np. na podstawie nieważnej czynności prawnej) lub brak wpisu dotyczącego istniejącego prawa (np. śmierć wpisanego właściciela czy też upływ terminu zasiedzenia nieruchomości stwierdzony w orzeczeniu sądowym).

Wśród przesłanek warunkujących zastosowanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych należy wyróżnić przesłanki pozytywne i negatywne. Przesłankę pozytywną (której zaistnienie jest konieczne) stanowi dokonanie rozporządzenia prawem ujawnionym w księdze w drodze czynności prawnej. Przesłankę negatywną (której zaistnienie wyklucza zastosowanie rękojmi) stanowią nieodpłatność rozporządzenia oraz występowanie złej wiary ze strony nabywcy.

W zakresie przesłanek pozytywnych należy przede wszystkim wskazać, że przeniesienie prawa własności nieruchomości, na mocy omawianych przepisów, może nastąpić tylko w drodze ważnej czynności prawnej dotyczącej konkretnej (precyzyjnie określonej) nieruchomości. Działanie rękojmi sanuje bowiem tylko brak uprawnień po stronie zbywcy. Inne przesłanki ważności czynności prawnej muszą zatem zostać zachowane. W przeciwnym razie wpis należy uznać za dokonany bez ważnej podstawy prawnej, przez co zbywca będzie mógł żądać usunięcia niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i zwrotu nieruchomości.

Nadto, omawiana regulacja nie znajdzie zastosowania jeżeli przedmiotem nabycia będzie pewien majątek jako całość, którego jednym z elementów składowych jest nieruchomość wpisana do księgi wieczystej. Zaliczyć tu należy przykładowo: dziedziczenie testamentowe (art. 959 K.c.), nabycie spadku w drodze umowy (art. 1051 K.c.) czy powstanie małżeńskiej wspólności majątkowej. Wyłączeniu spod ochrony gwarantowanej przez rękojmię ulegają również inne niż czynność prawna zdarzenia prawne wśród, których warto wymienić: nabycie nieruchomości na podstawie postanowienia o przysądzeniu własności (art. 998 Kodeksu postępowania cywilnego) nabycie poprzez zasiedzenie, czy też w toku postępowania egzekucyjnego (wyr. SN z 22 września 1997 r. IICKN 730/97, OSP 1998, NR 7-8, poz. 139).

Pod pojęciem prawa ujawnionego w treści księgi wieczystej w rozumieniu omawianych przepisów należy rozumieć aktualny stan księgi wieczystej w chwili zawarcia umowy. Nabywca nie jest zatem zobowiązany do badania księgi wstecz. Na uwagę zasługuje jednak fakt, iż skoro domniemanie prawdziwości wpisu działa od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie (art. 29 u.k.w. i h.) to zbywcę ujawnionego w treści księgi nieprawomocnym jeszcze wpisem, należy traktować jako osobę uprawnioną do rozporządzania nieruchomością według treści ujawnionych w księdze wieczystej wpisów.

Warto również pamiętać, iż działanie rękojmi zostanie wyłączone, jeżeli zbywca jest osobą podszywającą się pod osobę wpisaną (tak: SN z 9 października 1959 r. III CR 399/59, OSN 1960, Nr 3,poz. 87)_ , _bądź gdy rzekomy zbywca jest osobą fikcyjną, a zawierający umowę posługuje się dowodem osobistym osoby nie istniejącej ale wpisanej jako właściciel do księgi wieczystej. Rękojmia nie chroni również nabycia od osoby wpisanej w księdze, która ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych bądź jest jej całkowicie pozbawiona.

Natomiast w zakresie przesłanek negatywnych podkreślenia wymaga przesłanka nieodpłatności przeniesienia własności nieruchomości (art.6 ust. 1 u.k.w.ih.). Powszechnie przyjmuje się, iż za nieodpłatne należy uznać każde rozporządzenie, które nie ma odpowiedniego ekwiwalentu w świadczeniu wzajemnym. Są to zatem zarówno darowizna, jak i wykonanie zapisu testamentowego, czy też przekazanie gospodarstwa rolnego następcy.

Czytaj więcej [ ( http://static1.money.pl/i/h/112/m93552.jpg ) ] (http://prawo.money.pl/aktualnosci/wiadomosci/artykul/kupno;nieruchomosci;na;rynku;wtornym;to;trzeba;wiedziec,17,0,1270801.html) *To musisz sprawdzić zanim kupisz mieszkanie * Dla kupującego istotne jest zagwarantowanie w umowie przedwstępnej, iż nieuzyskanie decyzji kredytowej w banku, nie spowoduje np. utraty zadatku.

Jeżeli zatem rzeczywisty właściciel nieruchomości został pokrzywdzony rozporządzeniem dokonanym przez osobę nieuprawnioną, a ujawnioną wpisem w księdze wieczystej może on udaremnić przejście własności powołując się na nieodpłatny charakter rozporządzenia. Należy jednak pamiętać, iż zgodnie z treścią art. 6 K.c. ciężar udowodnienia tego faktu spoczywa na zainteresowanym, który dąży do wyłączenia stosowania rękojmi.

Wymogiem warunkującym nabycie prawa własności nieruchomości od nieuprawnionego wymienianym pośród przesłanek negatywnych jest również wymóg pozostawania nabywcy w dobrej wierze. Dla oceny czy w konkretnej sytuacji ten warunek został spełniony ustawodawca w treść art. 6 ust. 2 u.k.w. i h. formułuje legalną definicję złej wiary która brzmi następująco: _ W złej wierze jest ten kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. _

Wynika z niej, że dobrą wiarę nabywcy wyłącza zarówno wiedza jak i jej brak w sytuacji, w której nabywca_ z łatwością _mógł się o niezgodności dowiedzieć. Takie sformułowanie złej wiary należy utożsamiać z rażącym niedbalstwem nabywcy, przy czym dominującym w judykaturze i piśmiennictwie jest pogląd, iż o charakterze minimum staranności decyduje sprawdzenie wpisów w księdze wieczystej oraz sprawdzenie w miejscu położenia nieruchomości w czyim posiadaniu się ona znajduje. Taki stan rzeczy wynika z faktu, iż od nabywcy nie powinno się wymagać przeprowadzenia skomplikowanych czynności celem ustalenia prawidłowego stanu prawnego nieruchomości.

Należy jednak pamiętać, iż kategoria dobrej bądź złej wiary jest kategorią ocenną, a wymagane minimum staranności w każdym konkretnym przypadku oceniać będziemy w kontekście okoliczności sprawy. Co do zasady ocenie podlega dobra wiara nabywcy w chwili, gdy rozporządzenie doszło do skutku (np. chwila zawarcia umowy).

Podsumowując należy wskazać, że ustawodawca przez instytucję rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych umożliwia osobie działającej w dobrej wierze, opartej na zaufaniu do tego specyficznego urzędowego rejestru, nabycie prawa własności nieruchomości w drodze odpłatnej czynności prawnej z osobą wpisaną w księdze jako jej właściciel, nawet jeżeli nie jest ona rzeczywistym właścicielem nieruchomości. Jak można przypuszczać, ustawodawca przyjmuje, iż rzeczywisty właściciel powinien był zadbać o usunięcie niezgodności między wpisem w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym. Stąd też jego zaniechanie uzasadnia zwiększoną ochroną nabywcy. Czy słusznie?

Z pewnością każdą sytuację należy oceniać odrębnie, a rzeczywisty właściciel nieruchomości nie ujawniony w treści księgi wieczystej nie jest całkowicie _ bezbronny _ wobec skutków działania rękojmi. Potwierdza to chociażby treść art. 8 u.k.w. i h.

Na zakończenie pozostaje jedynie wskazać, że na gruncie na którym funkcjonuje instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych dochodzi do kolizji podstawowych zasad porządku prawnego. Z jednej strony chodzi o ochronę własności. Z drugiej współczesny szybko rozwijający się obrót gospodarczy wymaga zapewnienia mu zwiększonej pewności i bezpieczeństwa, czemu ma służyć przyznanie ochrony nabywcy w dobrej wierze. W takiej sytuacji znalezienie rozwiązania satysfakcjonującego obie strony, z samej natury konfliktu nie jest możliwe, a ustawodawca może jedynie dążyć do możliwie sprawiedliwego kompromisu.

Autor jest radcą prawnym współpracującym z Kancelarią Radców Prawnych K&L Legal Granat i Wspólnicy Sp.k. we Wrocławiu