Trwa ładowanie...
Zaloguj
Notowania
Przejdź na

Co zrobić, gdy kupiłeś mieszkanie, które ma wady?

0
Podziel się:

Nabywca mieszkania może domagać się od dewelopera usunięcia wad, zmniejszenia ceny lub nawet może odstąpić od umowy sprzedaży.

Co zrobić, gdy kupiłeś mieszkanie, które ma wady?

W przypadku ewentualnych wad ujawniających się w nowym budynku pierwszy właściciel może domagać się od dewelopera usunięcia wad, zmniejszenia ceny lub nawet może odstąpić od umowy sprzedaży nieruchomości.

Poszkodowanemu nabywcy lokalu mieszkalnego na podstawie przepisów kodeksu cywilnego przysługują roszczenia z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej oraz gwarancji.

Rękojmia za wady lokalu

W celu korzystania z rękojmi powinniśmy w pierwszej kolejności wezwać sprzedawcę (z reguły jest nim deweloper) do usunięcia wady powstałej w lokalu. Jeżeli sprzedawca nie usunie niezwłocznie wady wówczas kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Bowiem kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Jednak, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, kupujący może żądać odstąpienia od umowy, chyba że wady są nieistotne.

Z uwagi na fakt, iż lokal mieszkalny jest oznaczoną co do tożsamości kupujący nie ma prawa żądać dostarczenia zamiast rzeczy wadliwej rzeczy wolnej od wad. W praktyce wiele wątpliwości pojawia się w jakim czasie sprzedawca powinien usunąć wady.

| Ustawowy termin _ niezwłocznie _ nie jest zdefiniowany, jednak powszechnie przyjmuje się, że jest krótki czas, którego ramy wyznaczają okoliczności konkretnego przypadku (tak orzeczenie SN z 10 stycznia 2002 r., II CKN 564/99). |
| --- |

Natomiast, gdy kupujący żąda obniżenia ceny wówczas cena powinna być obniżona o różnicę pomiędzy wartością takiego samego lokalu, który nie ma wad a wartością jego lokalu z uwzględnieniem istniejących wad.

Dodatkowo, jeżeli nabywca lokalu zdecyduje się na odstąpienie od umowy albo obniżenie ceny, wówczas może także żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności.

Kupujący żądając usunięcia wady powinien jednocześnie wyznaczyć sprzedawcy odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie przyjmie naprawy. Wykonawca może odmówić naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów.

Gdy wady usunąć się nie dadzą albo gdy z okoliczności wynika, że wykonawca nie zdoła ich usunąć w czasie odpowiednim właściciel może od umowy odstąpić, jeżeli wady są istotne. Gdy wady nie są istotne, właścicielowi pozostaje prawo do żądania obniżenia ceny.

Warto pamiętać, iż powyższe uprawnienia przysługują jedynie pierwszemu właścicielowi, bowiem według kodeksu cywilnego nie zachodzi automatyczne przejścia uprawnień z rękojmi na dalszego nabywcę rzeczy (tak uchwała SN z 5.02.2003 r. III CZP 96/2003).

Jedynie poprzez cesję praw można przelać na nabywcę prawo do żądania obniżenia ceny, usunięcia wady lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad z tytułu rękojmi.

W drodze przelewu można także transferować prawo do roszczeń odszkodowawczych przysługujących kupującemu wobec jego sprzedawcy.
Jednak nie wszystkie umowy z deweloperami zawierają klauzule dopuszczającą prawo do cesji uprawnień z rękojmi, warto zatem zadbać o wprowadzenie odpowiednich zapisów umownych.

ZOBACZ TAKŻE:

W celu skorzystania z rękojmi należy jak najszybciej zawiadomić sprzedawcę o wadach fizycznych rzeczy - kupujący ma na to miesiąc od dnia ich wykrycia, jeżeli termin minie nie będzie mógł dochodzić roszczeń na podstawie rękojmi. Wystarczające jest powiadomienie dewelopera o wadach listem poleconym przed upływem miesiąca od dnia ich wykrycia. Należy także pamiętać, że uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Jedynie w sytuacji, gdy sprzedawca wadę podstępnie zataił kupujący ma prawo dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi po upływie tych terminów albo gdy kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie przed ich upływem.

Natomiast uprawnienia z tytułu rękojmi za wady prawne np. gdy nieruchomość nie miała uregulowanego stanu prawnego - brak zezwolenia na budowę lub było ono nieważne, wygasają z upływem roku od chwili, kiedy kupujący dowiedział się o istnieniu wady.

Przepisy o rękojmi za wady fizyczne są bezwzględnie wiążące *tzn. rękojmia przysługuje z mocy prawa niezależnie od postanowień zawartych w umowie kupna mieszkania. *

Gwarancja

Uprawnień z gwarancji można dochodzić, jeżeli deweloper wystawi dokument gwarancyjny, powszechnie nazywany gwarancją. Dokument gwarancyjny powinien wskazywać co dokładnie objęte jest zakresem gwarancji np. elementy mieszkania - drzwi, okna itp. oraz termin w którym reklamacja zostanie uwzględniona.

Gwarancja, w przeciwieństwie do rękojmi jest umową, w której sprzedawca zobowiązuje się do usunięcia wady fizycznej lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad, jeżeli wady te ujawnią się w terminie określonym w dokumencie gwarancyjnym. Przy czym uprawnień z rękojmi można dochodzić niezależnie od uprawnień wynikających z udzielonej gwarancji. Gdy w gwarancji nie określono jaki okres obejmuje, przyjmuje się, że trwa rok od dnia wydania rzeczy.

Zatem w sytuacji, gdy nabywca lokalu otrzymał dokument gwarancyjny ma do wyboru sposób dochodzenia swych praw - bądź na podstawie rękojmi bądź na podstawie gwarancji albo nawet skorzystać z tych dwóch sposobów.

Droga sądowa

W sytuacji, gdy sprzedawca i kupujący nie dojdą do porozumienia pozostaje proces sądowy. Pokrzywdzony właściciel lokalu ma prawo dochodzić od dewelopera na podstawie art. 471 kodeksu cywilnego naprawienia szkody z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania, czyli nierzetelnego wykonania umowy sprzedaży. W takiej sytuacji, właściciel lokalu zobowiązany jest do udowodnienia swej szkody tj. przedstawienia dowodów wskazujących na zaistniałą wadę lokalu i poniesione koszty związane z jej usunięciem.

W tym celu należy do pozwu dołączyć wszelką korespondencję z deweloperem w której domagano się usunięcia wady lokalu.
Na zakończenie należy dodać, iż właściciel lokalu jako konsument może skorzystać z pomocy rzecznika praw konsumentów, który może udzielić porady i podjąć interwencję u dewelopera. Może również pomóc napisać pozew i pisma procesowe oraz wspierać na każdym etapie postępowania cywilnego.

Pomocne wskazówki

Odbierając lokal mieszkalny warto zadbać o szczegółowe ustalenie stanu technicznego lokalu i domagać się uwzględnienia każdej usterki w protokole odbioru mieszkania. Protokół jest podstawowym dokumentem a przedstawiciel dewelopera jest zobowiązany do jego podpisania, a to zasadniczo oznacza, że zobowiązuje się do usunięcia usterek.

Wskazanie wszelkich usterek i wad w protokole jest niezmiernie ważne, bowiem w przeciwnym wypadku deweloper może powołać się na domniemanie potwierdzające brak wad lokalu. Ponadto protokół stanowi jeden z zasadniczych środków dowodowych w ewentualnym procesie sądowym z deweloperem.

Jednak nieujęcie wad w protokole nie przekreśla prawa nabywcy do dochodzenia naprawienia usterek, zwłaszcza, że mogą one ujawnić się w późniejszym czasie już w trakcie eksploatacji lokalu.

| Rękojmia |
| --- |
| Rękojmia za wady fizyczne przysługuje z mocy prawa i nie można jej w żaden sposób wyłączyć czy ograniczyć, nie trzeba też zapisywać w umowie kupna mieszkania. |

Warto nawet negocjować wydłużenie okresu rękojmi, jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 5 sierpnia 2005 r. (II CK 28/05 OSNC 2006/6/107): przewidziany w art. 568 k.c. termin wygaśnięcia uprawnień z tytułu rękojmi może być przedłużony umową stron.

Podsumowanie

Oznacza to, że odpowiedzialność za wady lokalu ponosi sprzedawca, jeżeli jest to nowe mieszkanie będzie to deweloper, natomiast za wady mieszkania z rynku wtórnego odpowiada sprzedawca. Sprzedający mieszkanie zobowiązany jest do usunięcia usterek niezwłocznie. Jeżeli uchyla się od tego, to kupujący może wezwać go do naprawy i wyznaczyć w tym celu odpowiedni termin.

W pierwszej kolejności można żądać usunięcia tych wad i wyznaczyć w tym celu odpowiedni termin. W przypadku gdy wady nie zostaną naprawione we wskazanym terminie można od umowy odstąpić od albo żądać obniżenia ceny.

Jednak deweloper może nie uwzględnić roszczeń dotyczących naprawy jeżeli usunięcie wad wymaga nadmiernych kosztów naprawy.

W przypadku niedochowania wskazanego terminu do usunięcie wad przez dewelopera można zaznaczyć, że naprawa będzie powierzona innemu podmiotowi jednak na koszt dewelopera.

Autorka jest doradcą podatkowym z Kancelarii adwokatów i radców prawnych
Miller, Canfield, W. Babicki, A. Chełchowski i Wspólnicy Sp.k.

poradniki i raporty
prawo
wiadmości
Oceń jakość naszego artykułu:
Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści.
KOMENTARZE
(0)